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长租公寓成为楼市中的p2p,公寓到底差在哪里?
http://www.funxun.com房讯网2020-9-2 9:31:30
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[提要]“我有责任去帮助这些年轻人”这句话是雷军给长租公寓YOU+代言时所说的话。

  “我有责任去帮助这些年轻人”这句话是雷军给长租公寓YOU+代言时所说的话。

  2014年,仅仅只用了5分钟,雷军就决定给YOU+进行投资。可是他也没能想到:五年后,长租公寓却成了现在部分年轻人的生存噩梦。

  2014年是一个风口,正处于‘大众创业、万众创新’的环境下,资本市场盛行,各个行业都被疯狂发展的互联网行业思维所侵蚀,长租公寓也没能逃过这场风暴。以雷军投资YOU+为代表,魔方、蘑菇、水滴、优客逸家等品牌公寓,也都在此时粉末登场。

  2015年、2016年、2017年,是长租公寓的三年春天。

  2016年2月,住建部发文首次提出“购租并举”,主张大力发展住房租赁市场,推动住房租赁规模化、专业化发展;2017年10月十九大报告中,过去“购租并举”的说法已经改成“租购并举”,租赁行业迎来新一轮利好。长租公寓三年春天,成了各路资本追逐的“风口”。

  2017年底受到资本青睐的多家长租公寓拿到了上亿规模的融资,引发了这个细分领域的狂欢。互联网经济信奉流量就是一切,不是你死就是我活,市场只有第一名。长租公寓的江湖也是如此,为了市场份额和品牌占有率,在资本的加持下,长租公寓公司挥舞着支票本,叫嚣着“不管别人出多少钱,我总比对方高300元”。

  羊毛出在羊身上!所有的一切,最后都传递到承租者身上,都市的年轻人苦不堪言!品牌公寓依靠融资—高价包租—快速扩张规模—再融资的疯狂的扩张方式。

  行业完成了“0到1”的积累,也是遍地狼藉。

  最近一段时间,长租公寓仿佛进入了‘蛮荒时代’,各个城市频繁暴雷。前不久一家成立时间仅8个月,有1000多套房源的长租公寓暴雷。公司各分公司人去楼空,旗下员工2个月的工资得不到发放;有租客交了1年2万元的房租后,才住了2个月,就要露宿街头;有房东托管出租了房产,但直到现在都没有收到上个月的租金,也联系不到公寓负责人。

  有长租公寓企业一口气成立40~50个品牌,分布在全国十几个城市,员工加起来有近1万人。先是不停做大规模,当背后资金没法支撑后,创始人就会提前几个月退出公司架构,做好套现准备。“到最后,就通过上述操作,一把将韭菜割了。”

  特别是这次疫情过后,长租公寓玩家的现金流受到考验,租客面临退租难,被赶出公寓;房东拿不到应得的租金收入。长租公寓的“不幸”处境,又一次被搬到台前。

  租客所要面临的不只是损失租金流落街头的现状,不少人更是背上了‘租金贷’这把枷锁。长租公寓在国内未出现之前,住房租赁企业最原始的获利模式就是收房和出租之间的租金差。这种模式在国内运营多年,除了某些城市群租导致的一些安全隐患和租赁合同纠纷以外,基本很少听说有人携款潜逃的事情。

  但近些年,租赁市场引入了一种完全新的以“租金贷”为核心的融资模式。租金贷的操作很简单,平台推出月付、季付、年付等支付方式,协议达成后,金融公司将全年房租先支付给公寓,公寓再以押一付三的方式分批交给房东,玩起了期限错配的游戏。

  其实观察这些长租公寓翻车的原因主要还是“高收低租”的经营模式。这种“烧钱”的操作,目的很明确,就是快速扩张,抢占市场。一些长租公寓不惜以明显高于市场的价格向房东收房,再以明显低于市场的价格向租客出租。

  这种经营模式还是证明没办法长久生存,现在新房和二手房市场格外火热,手里如果有些闲钱,最好还是拿来投资房产。不管是刚需自住还是进行投资,房产都是第一选择。

  公寓方面,一直是褒贬不一,不管是长租公寓还是自买公寓,在市场上我们总是能听到很多声音。喜欢公寓的认为:总价低不限购不限贷;不喜欢公寓的认为:没有学区、不能落户、一梯多户、人员复杂。

  购买公寓的目的无非就是为了:自住和投资。

  其实买完公寓真的没多少人会自己居住,很多人都是为了投资。投资的两个主要来源就是:变现和租金回报率。

  普通住宅的新房和二手市场格外火爆,但是反观公寓的新房和二手公寓市场就格外冷淡。新房公寓库存只多不少,市场根本没办法消化,更可况是二手公寓呢?有的公寓挂牌半年以上,都没有成交记录,卖都卖不出去又何谈变现呢?

  看到这好多人会问,商住公寓跟普通住宅到底有什么区别?

  1土地性质和产权

  商业类公寓一般为综合性用地(商住)或商业用地,产权只有40年-50年;普通商品住宅的土地是住宅用地,产权最高70年;年限本身并不是问题,关键在于住宅建设用地已经有法律明文规定,使用权期间届满自动续期;但商业用地到期如何,至今未有明确说明。

  2购买成本

  同等地段的商住公寓一般要比住宅便宜,但是从上车成本来看,首套住宅首付普遍在30%左右,贷款年限可达30年,可以商贷,也可以公积金贷款;而商业公寓首付至少需要50%,只能商贷,贷款年限只有10年,有的城市还要求必须全款。就算公寓单价比住宅便宜一半,贷款比例和年限也几乎拉平了成本。

  3配套

  绝大多数城市的商业公寓都不能落户,不带学区,也就是说,相比于住宅,公寓只有居住属性,而不具备其他附加功能。对于大多数人来说,居住的刚需可以通过租房解决,只有教育的刚需才必须通过买房解决。因此,如果想真正享受到一个城市的市政资源、教育资源,一定要买住宅。

  另外再说到贷款方面,普通住宅最高可以贷7成,而公寓最高只能贷6成。另外多个城市也取消了对商住公寓的抵押贷款,对比下来,该买普通住宅还是商住公寓,你心里一定有了最明智的答案。

  公寓对于没有名额又有闲钱的人来说,是可以用做投资的,更像是一种大额投资产品。其实普通住宅的首付并没有你想象的那么高,只是你理想的房子首付很高而已。很多二手上车盘,都是一个很不错的选择。

 来 源: 沪中楼市微观   

  编 辑:liuy

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