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又一长租公寓爆雷,房东和租客都懵了
http://www.funxun.com房讯网2020-8-31 10:05:11
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[提要]8月27日,友客公寓的房东终于等来了噩耗。

  8月27日,友客公寓的房东终于等来了噩耗。

  事实上,这个噩耗早有前兆。「友客给我的打款日是每月 17 日,可是这个月一直没有收到租金。」一名房东称,尽管已经做好心理准备,可这个噩耗还是来得太突然。

  和此前爆雷的长租公寓一样

  高收低租是经营模式

  昨天上午,友客公寓的房东和租客陆续收到一条短信,称友客公寓自 8 月 16 日之后就未正常打款。对方自称是友客公寓工作人员,对此事也是「一脸懵逼」,并称还不知道能否拿到工资。

  友客公寓全称是「杭州友客房产代理有限公司」,成立于去年 6 月,今年又相继成立了宁波分公司和成都分公司。今年 7 月,友客公寓法人代表发生两次变更,目前为陈某华。留在天眼查上的手机号码,今天下午一直处于关机状态。

  昨天,在位于滨江星耀城的友客公司,现场聚集了很多人,有的是房东,有的是租客。

  一对今年刚毕业的情侣说,他们 7 月和友客公司签了合约,租住在拱墅区一 Loft 公寓,交了一年的租金和一个月的押金,每个月租金 1980 元。女孩说,在别的中介平台搜索房源的时候,看到的这个房子,觉得价格蛮合适,就租下了。

  而同样 40 平方米左右的 Loft 公寓,装修不错,隔壁同户型同装修的房子价格要 3100 多元,贵了 1000 多元。

  事实上,在友客公寓之前,杭州已有多家长租公寓爆雷或者拖欠房东租金。喔客、沃客、青客、巢客、三彩家、城城找房 …… 这些长租公寓都有一个共同的经营模式,那就是「高收低租」。

  记者在网上搜索了在萧山的友客房源,也能在其他的中介平台找到相关信息,比如下面这套位于荣星君佳园的合租房的主卧,显示 1950 元。

  在现场记者了解到,不少人都是以低于市场价的价格租到了房子;而在房东这边,中介给出的租金则比市场价格高。有的房东说,两方的价格差加起来,有的高达 1000-1500 元。

  而友客中介要求租客的租金一年一付,却按月给房东打款,时间差很长。

  根据天眼查信息,友客中介全称是「杭州友客房产代理有限公司」,成立于 2019 年 6 月,法人代表姓陈,记者拨打了公司法人代表的电话,提示对方已经关机。

  租客和房东

  该如何维护合法权益?

  浙江西子明珠律师事务所杨杨律师:

  根据合同的相对性,房东可以起诉中介公司,等法庭判决解除托管合同,再收回房子。租客可以起诉中介公司,要求解除租赁合同,并要求中介公司返还剩余房租。但实际上从打官司的角度来讲,租客会更弱势一点。

  杨杨律师提醒租客,在看到中介公司低于市场价的租金时,应该引起警惕,避免上当。

  浙江金道律师事务所廖志松律师:

  民事合同有两个重要原则,一是诚实信用原则,二是合同相对性原则。

  在此次纠纷中,涉及两个合同法律关系,基本上合同都有风险,所以才有违约责任。

  房东的损失,依据合同相对性原则,其可以解除与中介公司之间的合同,向中介公司主张违约经济损失。

  租客与中介公司的合同没有解除前,是具有法律效力的,租客的租赁物使用权应当得到保护。即使房东认为自己有权要求租客退房,也应当通过民事诉讼的途径进行主张,无权通过断水断电的方式强制退房。

  目前,萧山的住房租赁市场

  现状如何?

  据杭州市住房租赁监管服务平台最新数据,目前注册在萧山的纯住房租赁企业 82 家,自持租赁企业 13 家,房产经纪机构 590 家,共运营集中式房源约 11558 套,已出租 5145 套,出租率 44.51%;分散式房源约 15024 套,已出租 9450 套,出租率 62.90%;自持房源总数 7791 间,已出租 2447 间,出租率 31.41%。

  另外,还有一定数量的居间代理租赁房源,暂时未到该平台进行申报。

  同时,就萧山住房租赁市场来说,总体运行情况比较良好,但也有个别不规范经营的企业,出现了拖欠房东租金、拖欠租客押金的情况。从现有掌握的信息来看,注册在萧山的营业执照中经营范围含住房租赁等内容的企业有 2400 多家,出现不规范经营的现象的企业有 20 家左右,占 1% 左右。

  目前,就整个住房租赁市场来看,部分住房租赁企业不惜压缩租金差价,甚至出现「高进低出」的野蛮扩张,即高于市场价收房源,低于收房价出租。此次爆雷的友客就属于这种。

  另外,由于没有实体资产作为担保,融资渠道狭窄,住房租赁企业经营运作高度依赖租金流转。今年的疫情,也加剧了资金压力。其中,我区注册企业北京中润置家房地产经纪有限公司杭州分公司,租客逾期支付率从 3% 上升到 11%,造成应收租金受影响超 1800 万,而房屋空置率从日常 5% 上升到 15%,近 800 套房屋空置,一个月损失超 200 万。

  针对住房租赁市场问题

  萧山都在怎么做?

  目前,萧山严格按照《杭州市萧山区 2020 年住房租赁市场治理专项行动方案》展开工作,保证此项工作顺利开展的同时,让我区住房租赁市场有序发展。

  此前,已经组织拉网式排查,梳理出第一批问题企业,对投诉比较多的 13 家租赁企业进行了联合检查,有的企业是多次上门检查、约谈企业负责人、下发整改通知书,督促企业履行市场主体责任。同时,对 9 家因拖欠房东租金、拖欠租客押金的问题租赁企业进行了公开曝光。在租赁信访处置方面,今年以来已累计处理 600 起,主要涉及房屋租赁方面的,租赁公司拖欠房东租金,不及时退还租赁押金,办理退房手续等问题。

  为配合专项整治顺利推进,萧山区住房租赁市场专项整治工作专栏 http://www.tmsf.com/xsweb/housing/index.jsp 已正式上线,涵盖整治重点、典型案例、法律法规、投诉举报四个板块,通过公开举报电话,公布专项整治工作动态,曝光典型案例,充分发动各方参与,强化社会监督。

  萧山区住建局相关负责人表示:针对住房租赁市场出现的不和谐现象,一经发现,我们会及时处置,并重点防范。在此,还是提醒广大市民在租房时注意风险防范。

  提醒大家

  如何防控风险?

  出租、承租房屋时

  要注意选择正规可靠的房屋租赁企业、中介服务机构,查看其营业执照和相关资质,通过多种渠道了解其市场口碑和客户反映,慎重做出决定。可以考虑选去年萧山区房地产中介行业协会评选出的 24 家诚信企业。

  确定租赁价格时

  要多方了解市场价格区间,对收房价格明显高于市场、出租价格明显低于市场的租赁企业和租赁交易行为,自觉警惕市场风险。

  签订租赁合同时

  要仔细审定租赁合同条款,避免霸王条款、隐形条款导致合法权益受到损害,建议使用杭州市租赁合同示范文本。

  租客支付房屋租金时

  建议向租赁合同约定的企业账户打款,谨慎向企业业务人员个人账户打款,同时注意避免一次性支付较大额度的租金,防止自身权益可能受到的损害。

  谨慎选择「租金贷」产品

  租金贷是住房租赁金融市场的产品,租客签订租赁合同时需特别留意有无租金贷条款,避免「被租金贷」,陷入贷款不易取消、出现逾期失信等风险。需要办理租金贷产品时,要选择信誉良好、规模较大的贷款平台,并仔细阅读贷款合同内容。

 来 源: 萧山日报、钱江晚报、都市快报  

   编 辑:liuy 

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