2月21日，龙湖5.83亿竞得铁西区1宗地块；3月10日，华润20.19亿元拿下浑南区1宗宅地……品牌房企“逐鹿”，沈阳楼市延续了2019年以来的热度。

　　令人不解的是，多家开发商眼中的明星项目——沈阳北上岗子地块，经过2018年政府正式推介、2019年出让列为首府新区重点工作，依然“待字闺中”。

　　在疫情防控常态化、财政面临“减收增支”压力，稳定土地出让金规模成为政策选项的当下，这个市场价30亿元的地块为何迟迟不入市？业内人士猜测，原因可能是这个地块上现存一家燃煤热源厂。保守测算，这一热源厂占据的30亩土地，价值超过2亿元。但无论是这2亿，还是整体30亿的地块，变现难期。

　　上岗子地块：

　　规划为商业用地已10年

　　紧挨沈阳二环，北部将建国家新型智慧城市建设先行区，东接皇姑英雄公园，西临“沈阳绿肺”北陵公园——《沈阳市土地项目推介：上岗子地块》介绍，这一项目预计出让面积达35公顷，容积率不大于1.2，是沈阳罕见的大体量、超低容积率项目。

　　业内人士分析道，“双公园环绕、低密度、大体量，非常适合开发城央别墅，而且紧挨国家级的智慧科技产业区，未来升值空间非常大。”

　　3月底，记者来到了上岗子地块。从现场看，这里已基本为净地。周边一手房价已超过1.4万元/平方米。

　　而地块东南角，是一家名为“环城供热”的燃煤热源厂。据了解，该热源厂原本只是一个小型锅炉厂，仅服务于周边金山、银山小区。2014年前后，该厂开始大规模扩展，目前服务范围扩大至皇姑区近620万平方米居民区。

　　吊诡的是，根据沈阳市自然资源局公布的规划方案，热源厂所在地2011年就已经规划为商业用地，此后从未变更过土地用途。而合规热源厂只能在工业用地或市政用地上开发建设。

　　那么，其存在对上岗子地区民生供暖有必要性吗？供暖行业人士告诉记者，“根据《沈阳市城市供热规划（2013-2020年）》规定，该片区供暖在大型热联厂的覆盖范围内，只需完成并网，建设小型换热站即可”。

　　如此看来，满足民生所需与集约化利用土地、提升区域整体价值，并非鱼与熊掌不可兼得。

　　黄金地块不入市：

　　沈飞搬迁“红利”难以充分释放

　　东北振兴的大背景，加之人才落户“零门槛”等新政的推出，让沈阳这座潜在的“国家中心城市”成为众多房企眼中的宝地。

　　而2020年启动的沈飞搬迁，更具有“盘活半座城”的效应。

　　长期以来，因为沈飞机场隔断，沈阳北部发展受限。在2019年沈阳土地拍卖中，西部三环外单价均在6000元/平方米以上，而北部三环以内的单价却徘徊于4000-5000元/平方米。

　　沈飞搬迁，直接利好首府新区，加速科创园云创中心的建设。随着8.5平方公里土地的释放，一个宜居城区轮廓初现，沈阳北部土地价值进入快速攀升期。

　　3月下旬，美的、龙湖分别以最高单价6300元/平方米在沈北收获地块，出让价同比提升25%以上。随着地铁六号线、二号线南延线等开工建设，沈北土地价值有望进一步突破。

　　在这种情况下，首府新区连接城央的桥头堡——上岗子地块，令诸多房企翘首以待。

　　 “地理位置优越、地块可塑性强，可以说是沈阳这几年最值得期待的地块之一。”一位不愿具名的房企高管向记者表示，其所在公司有意参与该地块竞投，“这是一个非常有价值的项目。”

　　但开发商的兴趣，何时变为竞标？时间难料。