伴随着城镇化和消费升级的大趋势，我国的商业地产在过去十年蓬勃发展，成为房地产存量市场中的一大主力。然而，供给过剩、管理能力不足、疫情冲击等也为地产运营商带来了重重挑战。后疫情时代，地产运营商需牢牢把握定位规划、项目运营、资本市场和科技创新四大核心能力，在变革中抓住机遇，实现长效增长。

　　近年来，中国商业地产普遍面临着盈利水平差、资金效率低、招商运营难这三大挑战。据奥纬统计，2019年，全国约有3900座已建成的购物中心。然而，各线级城市的商业地产发展十分不均衡：一线城市面临着结构性过剩的问题和白热化的竞争；而在低线城市，商业地产密度尚未饱和，但运营表现普遍较差。奥纬零售商业地产专有数据库显示，三线及以下城市的平均租金水平为30~100元/平方米/月不等，远低于二线城市及以上的平均水平；空置率也位于全国最高水平。

　　需求端而言，商业地产呈现融合化、体验化、数字化的趋势。

　　在新零售日益普及的常态下，商业地产也在积极探索线上线下融合的全渠道发展模式。以消费者场景化、个性化的需求为主要驱动力，商业地产逐步布局多样化的线上平台和线下载体，辅以物流配送打通线上线下消费体验，并通过大数据赋能，不断优化运营模式和消费者体验。

　　银泰购物中心与阿里巴巴的战略结盟就是“商业地产+新零售”合作的案例之一：银泰以打通支付和会员体系帮助淘品牌入驻线下，阿里巴巴提供O2O零售新玩法，用数字化赋能银泰的购物体验。

　　今年，突如其来的疫情也加速了商业地产融合化的进程。疫情期间，部分商业地产运营商不失时机地推进了全新的线上营销策略，如云购物、直播购物及社群购物等，取得了优异的成绩。

　　经历了1.0传统商场与2.0主题式商场的迭代后，3.0体验式商场是购物中心逐渐演化的方向。在具备明确的主题/产业内核的前提下，商场专门设置体验区域，通过各种活动/设施更新来提高购物中心的活力和新鲜感，并且配套设施也完全体现主题氛围，形成一体化主题生态。

　　奥纬零售商业地产专有数据库显示，在2019年一线城市购物中心业态组合中，休闲娱乐、亲子、丽人等服务型消费商铺比例明显上升，而纯购物类商铺面积比例则有所下降。消费升级带动高附加值服务、体验消费比重上升，消费者从购买产品到购买体验进行了转变。服装等门店以陈列为目的，线下体验、线上下单交付的趋势逐步明朗化，而标准化产品（ 3C、家电等）将进一步线上化，未来有可能逐步退出实体店。

　　随着数字化技术不断精进，商业地产也在科技赋能的支持下实现了全流程的数字化体验。从商业地产规划开发、招商运营再到维护更新，数字化可以在全端提供相关支持，更好地为开发商提升坪效、降低空置率，并进行精准营销，提升销售额，优化客户体验。

　　致胜未来，把握四大核心能力

　　在现有挑战下，商业地产开发商应该审时度势，在挑战中寻找机遇，牢牢把握致胜中国零售商业地产市场需具备的四大核心能力，抓住市场结构性新机会。

　　定位规划能力。由于购物中心结构性过剩，且单体资金投入大，开发商需建立符合融合化、体验化趋势的规划设计理念，并将业态、功能优化。差异化的市场定位将助力零售商业地产赢在起点。

　　项目运营能力。运营团队通过标准化的制度建设和人才梯队搭建，实现管理精细化、能力可复制的规模效应，从而进一步提升管理效率、租户粘性和忠诚度，打造长盛不衰的零售商业地产品牌及溢价，成为稀缺的优质商业资源。

　　资本市场能力。商业地产租金收益低、资金回笼周期长，拥有较低及较灵活的融资成本意味着更广阔的生存空间。开发商可以通过金融能力的打造和融资能力的创新，有效利用资本市场，有助于实现低成本融资和灵活退出。

　　科技创新能力。数字化运营可以帮助开发商打造面向客户和租户的差异化优势，并进行新零售商业模式探索以实现线上线下融合。将数据应用赋能，科技创新颠覆，最终实现、变现价值创造。

　　来源：奥纬咨询

编辑：wangdc