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长租公寓平台频“爆雷” “解药”何在?
http://www.funxun.com房讯网2020-11-9 14:06:19
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[提要]11月6日,从炙手可热的风口,到如今的“雷”声不断,短短几年内,长租公寓平台在市场中挣扎与自省,从未淡出过大众视野。

  11月6日,从炙手可热的风口,到如今的“雷”声不断,短短几年内,长租公寓平台在市场中挣扎与自省,从未淡出过大众视野。

  眼下,作为头部企业的蛋壳公寓深陷“爆雷”传言,日前“城城找房”也被曝拖欠多地房东的租金,由此,长租公寓又迎“多事之秋”。加之受疫情影响,企业资金链断裂、跑路或倒闭等暴露的问题更加凸显。

  “2020年,才是长租公寓平台真正的分水岭,剧烈洗牌由此开始。”这是不少业内专家接受记者采访时秉持的观点。尤其是接下来的“十四五”阶段,如何培育和激活消费需求,将其真正纳入到内循环体系,才是长租公寓领域面临的最为关键的问题。

  从“狂奔”到“刹车”的背后

  有关蛋壳公寓的消息,引发不少人的躁动。据媒体报道,蛋壳公寓在南京、武汉等城市拖欠装修款,金额从几十万元至1000万元不等,引发部分合作方讨债维权。随后,10月23日,蛋壳公寓回应称,“近期,部分合作方因与本公司存在商业纠纷,散布‘蛋壳跑路、倒闭’等相关不实言论,已报警处理。”

  该起事件仍在持续发酵。11月5日,天眼查App显示,蛋壳公寓所属的紫梧桐(北京)资产管理有限公司于11月4日新增被执行人信息,执行标的为519.1万元。企查查显示,目前该公司自身风险为194条,司法案件包含多条买卖合同纠纷。

  对于上述合同纠纷,截至发稿前,蛋壳方面并未给予回应。

  实际上,蛋壳公寓负面缠身,仅为租赁市场“网红”长租公寓现状的一个缩影。而长租公寓平台,也并非因今年疫情才陷入困境。截至2019年,TOP30房企中逾6成公司涉足长租公寓。而疯狂扩张的同时,不少“爆雷”现象就已出现。

  知名房产分析师、北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,2020年上半年,疫情发生后,长租公寓一些原本靠高融资、高速扩张隐藏的各种问题才彻底爆发。“入住率下降、不少企业资金断裂,与此同时,租金也开始下降。”

  据媒体统计,2020年,长租公寓有超过35家品牌出现了“爆雷”现象或严重资金问题,其中包括上海岚越、杭州友客等品牌。究其原因,记者发现,“爆雷”的长租公寓品牌大多折戟在“高收低租”和“长收短付”的运营模式上。

  所谓“高进低出”,是指长租公寓作为中间商,高价从房东手中租来房子,却以低价租给租客;“长收短付”,即对房东采取月付或者季付的方式支付房租,而让租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金,以此获得巨量现金流。

  最终,长租公寓打造出来的“资金池”难以为继,“爆雷”也开始出现。

  “本质上说明这种房源管理模式,本身就不符合市场定价机制,在疫情冲击下自然是难以支撑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受央广网记者采访时谈到。

  王玉臣透露,实际上有一些人是在某些地方用一个公司玩长租公寓“爆雷”后,又跑到了另一个地方,复制原来的套路,继续做长租公寓,继续“爆雷”。与此同时,王玉臣告诉记者,也有不少长租公寓品牌向租客推销与个人征信挂钩的“租金贷”,然后租客按月还贷。

  长此以往,在长租公寓出现“爆雷”后,租客不仅“无家可住”,还需要偿还高额、高利息的租金贷。

  严跃进觉得,租赁市场有“金融化”的倾向,这也直指目前长租公寓行业鱼龙混杂问题,未来地方对租赁企业的资金监管将会成为行业发展的关键。

  红利释放 长租公寓能走多远?

  不管怎样,多方机构入局探索背后,长租公寓仍是一个好赛道。

  在不少业内人士看来,从整体的市场容量来看,长租公寓是目前仍存在政策和人口双红利的行业。“到2020年为止,这是我国真正把租赁住房当成一个行业来看待的第四年。从宏观层面上看,我国的住房租赁需求仍在增长。”严跃进谈到。

  据统计,目前中国房屋租赁人数已超2亿人。在这其中,外来务工人员的租房需求尤为旺盛。另据克而瑞发布的《2019房地产多元投资领域全景报告》,我国住房租赁市场总规模预计达15510亿元,其中北上广深一线城市合计达5565亿元,占比35.9%。

  王玉臣对严跃进的观点表示赞同,“要让租赁市场真正回归租赁消费属性,这才是亟需的。”王玉臣觉得,扎扎实实,一步一步做好单店的精细化管理,做好品牌才是长期、持续发展的王道。

  值得关注的是,在一些长租公寓不断出现“爆雷”的另一面,也有一些长租公寓品牌越走越稳。

  严跃进分析,随着资本退潮、疫情影响,部分行业乱象逐渐浮现,加速了行业洗牌,经营能力不足的企业会逐渐被淘汰,行业集中度加速提升。

  而值得关注的是,长租公寓频“爆雷”,具有警示意义,同时也在释放一种信号:长租公寓的红利仍在持续释放。

  “过去5年或者说‘十三五’规划阶段是长租公寓初步成长和培育的阶段,后续预计还会有很多新的机会。”严跃进告诉记者,包括“十四五”规划的建议稿中,也提到了对租赁市场的支持,如果想要长租公寓这样一种模式能够持续发展下去,企业与行业都需要更健康的运行规则。

  严跃进认为,“立法是必须的,比如应探索建立租金托管制度,设立机构租金专用账户收付租金,实行租金银行托管。”

  房东和租客怎么才能避免踩坑?

  为了整治长租公寓行业的乱象,9月,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,对出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定。至此,长租公寓行业正式进入“强监管”时代。

  那么,作为普通租户,如何识别这种模式的风险,提前避免“爆雷”?

  王玉臣建议,签署租赁协议时最好由租客和房东签署,不要和第三方公司签署。如果只能和托管公司签署,要尽量保持租金支付的同步,最好不要选择租金贷。务必慎用租金贷,同时务必注意别被托管公司以免押金、每月一付的名义忽悠用租金贷。

  另外,房主选择托管公司时,务必对托管公司进行基本的调查,如果是口碑不好或者已经存在很多风险的公司,最好不要选择。

  普通租户一旦遇到所在平台“爆雷”事件,王玉臣提醒,房东没有权利对租户断水断电,且不论是租给平台,还是委托给平台都是如此。他进一步解释到,如果是租赁,则出现两个租赁关系,一个是房东与平台,一个是平台与租客。基于合同相对性,房东只能找平台,不能直接对租客采取任何强制措施。而且本身作为民事主体,房东也没有强制执行力。

  王玉臣说,如果是委托关系,虽然是平台和租客签署协议,但是租赁关系是直接及于房东,房东应当遵守双方的协议,无权提前解除。平台收了钱,对租客而言,就视为房东收了钱。房东亦无权赶租客,只能去找平台。

 来 源: 央广网   

  编 辑:liuy 

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