10月，政策方面，政策偏向加强对行业的市场监管，包括商品房建设和销售中的监管、资金违规挪用监管和限贷限售方面的监管，另外重视租赁市场建设和盘活城市与乡村的存量用地。住宅方面，40城住宅成交量同比上行，环比下行，其中核心二线和普通二线城市同环比下降，长期来看，库存压力更小的一二线城市市场表现预期较好。土地市场方面，各能级城市环比均下行，但是同比均高于2019年同期，随着年底土地供应的增加，预期土地成交量有望上升。企业方面，房企投资向普通二线和三四线城市倾向，主要是这类城市土地价格相对较高，在融资收紧的环境下，对企业资金要求相对较低。同时，房企销售规模保持稳定增长，但是融资规模整体下降，且面临着较为严重的偿债压力。

　　▼ 住宅市场：住宅成交环比下行，一二线城市库存压力整体较小

　　（1）成交面积：住宅成交稳中有降，库存压力小的一二线城市市场保持稳定

　　从我们监测的40城数据来看，10月商品住宅销售面积为2147.8万平米，同比上升9.6%，环比下降13.3%，成交量稳中有降。

　　具体来看，一线城市商品住宅成交同比上行29.9%，环比下行36.7%。从同比来看，上海和深圳同比增速较为明显，均超过40%，分别为40.9%和93.8%；从环比来看，四座城市成交量环比整体下降，其中北京和广州环比降幅均超过40%，从而导致一线城市住宅成交量有较大幅度的下行。

　　核心二线和普通二线住宅成交量同环比均下行。从核心二线城市来看，住宅成交量达到654.5万平米，同比、环比分别下行1.6%和15.3%，但南京、武汉和厦门市场表现较好，环比分别上升24.5%、18.2%和31.1%。从普通二线城市来看，住宅成交量达到379.9万平米，同比、环比均下行，分别为5.1%和5.8%，其中西安市场保持较高热度，环比仍实现21.3%的增长。

　　三四线城市10月份住宅成交量792.7万平米，同比上行22.6%，环比下行0.3%。整体来看，住宅成交量同比连续上升，环比仅小幅下降，说明三四线城市仍存在较高的需求推动成交量的提升。从同比来看，东莞、惠州和扬州等城市实现较高的同比增幅，分别为63.2%、71.0%和80.0%；从环比来看，即使三四线城市环比下行，但仍有城市保持较高的市场热度，例如岳阳、韶关和芜湖，环比分别上升27.0%、18.5%和18.3%。

　　总的来看，10月一线和三四线城市住宅成交量同比上升，环比下降，核心二线和普通二线城市同环比均下降，最终导致单月住宅市场同比上行，环比下行，银十表现低于预期。

　　我们认为，库存压力较小的一二线核心城市住宅成交量长期内偏稳定，而库存压力偏大的普通二线和三四线城市短期内更容易走量。

　　根据亿翰智库《房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键——2020四季度策略报告》来看，第一象限内的多数城市短期库存压力超过12个月，低于18个月，但长期库存压力表现不一，土地成交与住宅成交不匹配的城市库存压力较大，而相匹配的城市库存压力较小。

　　例如西安，面对土地成交增速不断上行，2020年西安住宅市场表现则相对平缓，市场恢复速度较慢，但是相比其他城市，西安的住宅市场空间足够大，比较容易吸纳大量的库存，而且去化周期不断下行，预计年底能恢复至2019年同期水平，成交量长期内保持稳定。

　　第二象限城市库存压力同样较大，但次于第一象限，可以分为两类：一类是以北京、三亚为首的政策管控比较严格的城市；第二类是以天津、大连为主市场热度较低的城市。其中北京和三亚这类城市受政策调控影响最为明显，住宅与土地成交增速整体位于0%以下，由此导致短期市场偏弱，但长期理性的市场环境难以积累库存。以天津和大连为主的城市住宅市场热度相对较低，土地市场多是为了补仓呈阶段性上升，由此导致当前库存压力不高，但长期土地市场热度若呈波动上升，更易引起库存积累。

　　第三象限城市库存压力最小，主要是长三角、珠三角以及中西部地区的核心城市，市场热度整体较高，去化周期较短，且长期库存压力小，基本不存在库存积累风险，住宅市场长期保持稳定局面。

　　第四象限城市库存压力同样较小，但高于第三象限，城市表现呈现能级分化：以上海、杭州为主的一二线城市库存积累风险较低；以湖州、岳阳为主的三四线城市库存积累风险较高。其中上海和杭州土地成交量自2019年持续上升导致库存略有上升，但是住宅市场稳定的需求并不容易产生库存积累；湖州和岳阳这类三四线城市过往土地成交规模的大幅增长导致城市长期库存压力较大，但是住宅成交量稳定增长，且去化周期不断缩短，库存积累压力有所下降。

　　总的来说，核心城市的住宅市场热度整体较高，供需均衡，基本不存在库存压力，能够保障成交量的稳定增长，是房企投资布局的优先选择。而其他城市，尤其是能级较高，经济水平更强的城市虽然存在部分库存压力，但是市场需求稳定，短期重视去化有利于实现成交量的快速提升。

　　（2）去化周期：去化周期整体下行，一二线和三四线城市库存压力存在分化

　　10月，我们监测的城市商品住宅库存面积环比整体下降，概因9月住宅市场回暖使各城市库存下行，使本月去化周期缩短。

　　但是各城市去化周期表现为两个特点：第一，一二线城市去化周期整体缩短，其中北京、上海、广州、南京和苏州等库存压力均有减轻；第二，三四线城市去化周期整体延长，除芜湖本月住宅成交量同环比上行外，温州和江阴住宅成交量相比9月均有明显下行，从而使去化周期延长。从长期来看，我们认为一二线城市库存压力相对较小，而部分三四线城市存在库存压力较大。

来 源： 亿翰智库 

    编 辑：liuy