房讯网讯 最近，在与业内交流的过程中，很多会员、朋友都在问这样一个问题：一线城市商办地产包括写字楼产业园市场的售价、租金、空置率超调了吗？到底了吗？这个问题的背后，实际上是问怎么看当前的商办地产市场？或者是商办地产的未来走势？
全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯
在回答这一问题之前，我们先来看几组数据：
首先，国家统计局最新发布的数据显示，一季度国内生产总值296299亿元，按不变价格计算，同比增长5.3%，比上年四季度环比增长1.6%。分产业看，第一产业增加值11538亿元，同比增长3.3%；第二产业增加值109846亿元，增长6.0%；第三产业增加值174915亿元，增长5.0%。房地产方面，一季度，全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。3月末，商品房待售面积74833万平方米，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积增长23.9%。
其次，我们来看最近大家热议的高盛关于房地产的预测。高盛发布了关于房地产市场走向的预测：国内房价将下跌到2027年，届时会跌去40%。而高盛的预测引发了社会各界的争议。有人认为高盛作为国际知名投行，其预测具有一定可信度；而也有人认为，高盛可能并不完全了解中国楼市的特殊性和复杂性，其预测未必准确。
最后，我们来看商办地产市场，以北京为例对比2024年和2019年写字楼市场空置率和租金的变化。
2024年，戴德梁行报告显示 一季度北京写字楼市场成交的小幅回升令全市空置率自2022年二季度以来首次下调，环比下降0.4个百分点至18.3%。一季度北京全市租金继续下探至每月每平方米人民币290.7元。
2019年，戴德梁行报告显示，一季度北京市甲级写字楼市场全市空置率为7.9%，环比下降0.2个百分点。全市写字楼有效净租金环比微降0.1%，按建筑面积计算达每月每平方米人民币399.75Noise元。
我们认为，以上几个方面的数据，或者可以回答关于一线城市商办地产市场是否超调、是否到底的问题。
经济增长方面，国家统计局副局长盛来运指出，一些企业需要进行转型升级。由于传统产业调整和新动能培育，经济增长波动是正常现象，但发展质量正在持续提升。高质量发展的进步是中国经济回升向好的基础。因此，经济向好不仅体现在增速回升，更应关注质量的改善。只有综合考虑这些因素，才能增强对中国经济的信心。我们对中国经济持续向好和高质量发展充满信心。
房地产方面，今年相关部门已出台不少稳楼市政策，如房地产融资协调机制等措施，可以看到政策从指导性政策向操作性政策方向宽松，政策的可执行性与落地性更强，相信这些措施将对市场产生积极影响。
高盛预测方面，其实高盛还说了一句话：高盛指中国房地产尚未来到预期的L型路径的底部。我们认为，这个判断值得我们关注和思考。
商办地产方面，今年一季度商办地产市场成交的低迷，是市场去年四季度的延续，这种调整，大概率将持续一段时间。2024年将是经济、产业、市场、供需等各方面调整之年，整体市场可能进入一个缓慢复苏的过程。
总之，一方面，随着经济复持续回升，企业盈利开始反弹、政策继续发力，以及投资者信心改善，商办地产市场最坏时间已过。另一方面，在商办地产市场供应巨量化、产品同质化、竞争无序化的大背景下，短期内一线城市空置率和租金水平或继续面临下行压力。
那么，一线城市商办地产市场是否超调、是否到底，你的结论是什么？
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