2023年全国房地产大宗市场交易量同比回升。零售、酒店及公寓/住宅类成为投资增速更快的资产类别。政府平台公司、实业买家以及外资投资者皆在核心市场有所斩获。随着价格预期及买卖双方策略调整，2024年投资市场预计维持活跃。

　　第一太平戴维斯（Savills）发布2023大宗交易市场回顾与展望，分析宏观经济形势和中国大宗交易市场的变化趋势，谨供各位参考。

　　市场概述

　　2023年全年，中国大宗投资市场完成交易总额达约人民币2,239亿元，同比上涨逾40%。随着越来越多的业主将更多的资产投放市场，价格经历不断调整，险资和资金充裕的企业买家纷纷寻求收购机会，投资市场的情绪在2023年第四季度略有回升。

　　资产类别

　　纵观2023年，商业、公寓/住宅及酒店交易总额增速位列前三，为更受投资者青睐的资产类别。

　　商业零售物业（含商办综合体）整体成交量共计约516亿，境内买家占80%。零售REITs的加速发行使得该板块吸引了更多投资人关注，然而，零售资产需要专门的资产管理团队来确保运营标准，因此买家仍为一些大型机构平台。

　　公寓/住宅，在2023年全年成交额同比翻番，为主要资产类别中增长最快的板块。较大比例交易仍然是开发商之间在建资产的转让，或者是合资伙伴之间的股权转让。由于公寓/住宅市场现有项目存量少，出于标的资产与品牌定位契合以及回报率的考量，第一太平戴维斯看到越来越多的资本寻求开发和改造机会。

　　2023年全年共录得21宗酒店资产大宗交易，多为豪华型酒店，买家多为拥有实业资产的企业。一些资金周转困难或希望将部分投资组合重新分配到利基资产的业主正在退出酒店资产投资。随着国内旅游业出现复苏迹象，现金充裕的实业买家仍在寻求一线城市豪华酒店资产的购买机会。

　　办公类资产（含商办综合体）在2023年成交额录得下降，占比亦降至46%，但仍为支撑全国大宗投资市场活跃度的主要资产类别。传统机构及基金投资者依旧谨慎的配置资产，市场成交多为有实业资产的企业及政府平台公司。

　　工业/物流/数据中心的成交量在2023年全年同比下降23%。工业/物流投资市场回归理性，全年成交量占总成交额9%。由于基金期限到期、需要偿还债务或重新配置资产权重等原因，目前有许多优质的仓储物流资产包正在出售。

　　买家类型

　　纵观全年，非机构类买家来源仍以华东、华北及华南为主，华北买家资产偏好更为多元，来自华东及华南的买家则更为偏好购入办公类资产用于自用或投资。

　　政府平台买家

　　政府平台为办公类资产的重要买家，在2023年全国共成交19宗政府平台为买家的大宗交易，占整体办公类成交额的12%。部分富裕省份的政府平台、新城投公司在一线及强二线城市租赁或购置办公或产业园飞地以便更好地接触产业上下游企业，为本地产业进行招商引资。

　　同样在2023年，一些政府平台公司的逆向飞地投资活动逐步出现在大宗交易市场。例如成都生物医药城、宁波奉化等政府平台在上海张江区域购楼，不仅为了服务于自身的招商引资，更是对张江生物医药研发资源的充分利用，反哺本土的生物医药企业发展与生产制造。第一太平戴维斯认为未来有特定行业研发优势的区域将吸引更多相关产业为主的政府平台公司租购办公类资产。

　　民企买家

　　回顾全年来看，市场下行期间，对投资回报、土地年限等指标更为敏感的机构投资者在市场出手更为谨慎。与之对应的是，众多手握数十亿以上的实业买家更多的活跃在一线城市的投资市场上。

　　随着越来越多的优质甚至核心资产上架以及资产价格的折让，为现金流更为充沛的实业买家提供了抄底一线城市核心资产的机会。更为长期的持有策略也为实业买家提供了穿越周期的自用、投资逻辑。拥有稳定现金流的办公及酒店公寓类资产为实业买家更为青睐的资产类别。

　　外资买家

　　2023年全年外资买家成交额共计约328亿，同比下降约13%，在总成交中占比进一步下降至15%。

　　值得一提的是，相比往年更为关注办公类及工业/物流资产的投资，2023年外资大宗成交主要集中于产业园、酒店及商办综合体。此外，第一太平戴维斯也看到在以长租公寓为主的公寓/住宅存量市场，博枫、睿星、领盛等企业也在积极布局。

　　投资目的地

　　2023年全年一线城市成交额约1,640亿，占全国成交总额约73%。其中深圳较2022年全年成交总额持平，京沪穗三个城市成交总额较2022年则皆录得增长，一线城市整体同比涨幅约21%。其中，综合体及商业资产的成交同比大幅上升。

　　2023年全年非一线城市成交总额约600亿，其中成交额最高的二线城市城市包括苏州、武汉、天津及成都。一些开发商及业主正在持续出售一些非核心资产来偿还负债，买家多为当地企业作为自用、地方开发商及政府平台。

　　2024年市场展望

　　主要资产类别在经历近年来短期快速供应后逐步趋缓，但激烈的竞争依然存在，这也使得资产管理公司的运营能力变得更为关键。业主需积极维护项目质量，灵活调整定位和营销策略以适应市场变化，并注重成本效益。

　　受到供应端影响，未来短期内租赁市场仍然存在不确定性，抗压性强的核心区资产在可预见的未来仍将是投资人更为青睐的标的。中期来看，政府政策刺激经济将推动租赁市场企稳，有望驱动资产估值的修复。

　　零售

　　中短期趋势：REITs扩展后，投资者正在寻求优质资产

　　长期趋势：低价收购核心成熟型资产机会构筑消费类REITs底层资产

　　2024年投资策略：自用型买家收购需求增加，价格敏感度较低

　　未来3年热门细分行业：

　　· 社区零售

　　· 强二线城市核心区购物中心

 来 源： 第一太平戴维斯   

  编 辑：liuy