2023年上半年，成都优质写字楼市场迎来4个新项目交付，合计新增办公面积29.1万平方米；其中超八成位于天府新区，包括金为创新中心、天府法务产业大厦及保利天寰广场，推动该子市场规模的快速发展。

　　着眼需求端，二季度净吸纳量由负转正，实现约3.7万平方米，主要是得益于业主前期在谈的需求于年中陆续落地。但由于行业调整引致的办公面积整合或退租贯穿上半年，最终净吸纳量仅录得约2万平方米，半年环比下降56.2%。此外，值得关注的是，二季度受宏观环境不确定性走强的影响，市场情绪更趋谨慎，需求逐步降温。

　　相应地，优质写字楼市场整体空置率较去年底上升3.6个百分点至24.4%；以价换量为市场去化的主旋律，导致平均租金仍处下行通道，跌幅为0.6%。

　　新增需求按行业看，TMT重回首位，占比24.4%；金融业、专业服务业紧追其后，分别占比18.8%、12.7%。

　　具体而言，“数实融合”发展背景之下，成都数字化与工业化加速融合发展，不仅为TMT需求增长续以动能，也令细分行业需求日趋多样。统计显示，上半年工业互联网需求占比攀升至82.1%，且其中不乏农业科技、房地产科技、数字工业设计等“数实融合”典型案例的需求落地；51.2%的TMT需求为内资企业贡献；34.9%的TMT需求落于大源。

　　金融业方面，其整体扩张需求较去年下半年有所放缓。其中，以保险业为代表的传统金融仍占主导地位，贡献金融业1,000平方米及以上大面积需求的74.1%。专业服务业重返需求前三位，占比12.7%，其中律所贡献大面积需求，且展现出对独栋及乙级楼等物业趋强的青睐。

　　从企业的办公策略来看，“降本增效”将是未来一段时间内企业进行扩张时的关键考量。据《2023年中国办公楼租户调查》结果，近九成川内受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速；出于对经济和业务不确定性的考量，亦有逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一，这一比例在中小租户和业务弹性较高的科技互联网租户中更高。

　　目前成都写字楼市场的发展趋势与企业办公策略的调整步调一致，并驱动一二级租赁市场呈现发展新格局。在CBRE监测的单一业权甲级写字楼中，近七成楼宇可提供“拎包入驻”产品，其中业主自营和第三方办公服务运营商占比各半。

　　不同于过往，一级租赁市场的楼宇业主也纷纷入局，将部分符合条件的遗留装修房源试水，或利用长期难以出租的零散面积推出精装房源及定制装修服务。二级租赁市场方面，第三方办公服务运营商加速迭代，新一轮扩张的品牌在地化强、灵活性高，不再侧重于品牌输出、社群氛围，而是更聚焦于对企业办公的前置成本节省。

　　毋庸置疑，上述发展新格局能精准对接企业当下的办公需求，从而加速写字楼市场去化，但业主仍需综合考量短期去化与长期运营之间的平衡，特别是在租户结构、租约管理及价格体系管理等方面，以评估精装产品的推出量和与楼宇整体的适配性。

　　展望2023年下半年，市场预计迎来约48万平方米的新增供应；其中78.3%位于天府新区，新增供应的持续放量将进一步加剧该子市场的去化压力。

来 源： CBRE世邦魏理仕    

 编 辑：liuy