商业地产投资开发谨慎 外资大宗物业交易频繁
http://www.funxun.com房讯网2019-8-8 9:40:00
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[提要]从2018年至今,商业营业用房开发投资累计值稳步上升,1-5月累计为4649.亿元,但累计同比还是维持负增长的态势,1-5月累计同比增长为-9.7%,比上个月提升了约1个百分点。

  商业地产的发展在经历了前期的跑马圈地、多地开花之后,市场从规模化的急速扩张,逐渐转变为平稳发展,开发商们的投资开发态度也逐渐趋向谨慎、理性。纵观国家统计局的数据可以发现,从2018年至今,商业营业用房开发投资累计值稳步上升,1-5月累计为4649.亿元,但累计同比还是维持负增长的态势,1-5月累计同比增长为-9.7%,比上个月提升了约1个百分点。而从2018年中期至今,累计同比增长率都基本维持在-9%左右。

  而同为商业地产开发的一个重要指标,办公楼的开发投资同比增长则稍微有点波动。在今年年初1-2月的累计投资开发同比增长首次回归正数,达到2.5%后又再次不断下滑,在下降趋势之下1-5月的累计同比增长为-3.6%,累计投资开发值为2105亿元。

  开发投资数据保持平稳,或有轻微下滑,都反映了商业地产市场的转向。一来,在市场的饱和、土地成本的上升等因素影响之下,商业地产逐渐从增量市场转为存量市场,对旧有商业物业进行收购、升级改造成为了企业扩张、提升原有盈利的手段之一。二来,由于市场存量大,产品同质性严重,因此对商业地产的品质要求就更高了。随着时代的改变,消费者的需求升级、产品的更新迭代、商业模式的创新发展等,都在促使商业地产由量往质的变化,促使经营者们思考什么样的产品才能抓住消费者的心,同时并带来更大的盈利回报。

  大宗物业交易频繁,外资占比一半

  根据市场机构数据显示,2018年全国商业地产的大宗交易金额超过2600亿元,同比增长约10%。而今年一季度,国内大宗交易的势头未减,交易金额超过530亿元。

  尽管国际经济因素不明朗,但中国依然是全球主要的经济体。从内部来看,城镇化的脚步在继续,加之居民消费升级,未来商业地产需求可期。而从外部来看,人民币表现疲软,加上国内不少开发商存在去杠杆、激活现金流的需求,不少外资纷纷趁机抄底有发展潜力、区位优越的商业物业,在一定程度上也促使成交金额创出新高。

  从观点指数所观察的四大一线城市大宗物业交易情况来看,上半年成交金额超450亿元人民币,外资成交占比一半。上半年,来自新加坡的投资常客丰树、吉宝、凯德继续布局各大城市,在资产交易中实现商业价值提升;而来自香港的投资机构如基汇、领展等也不遑多让,抓住时机购置一线城市的好盘,通过运营升级和改造,在买与卖之间获取更多溢利。

  总体来看,北京和上海的成交依然是大宗交易的活跃地,成交宗数与金额高于广州、深圳。而相对于一季度的疯狂,二季度各城市的成交热情稍显减退。

  尽管广州、深圳的大宗交易有所逊色,但随着粤港澳大湾区规划的逐渐完善及更多的细则出来,其未来发展可期,也将必然带动更多大宗物业交易的上涨。根据有关机构显示,2018年,广深两个城市大宗交易金额为545亿元,同比增长约3倍。受益于政策利好、乐观的市场因素,之后的增长势头预期良好。

  从资产偏好来看,在观察的四大一线城市中,写字楼因其易于管理、交易流动性强而且拥有稳定的租金来源,成为了投资者的首选,占比超一半。而购物中心、综合体等无疑更具挑战,考验运营者的定位、经营、盈利等。不过随着消费需求升级,此类商业资产投资或许更受关注。

    来源:观点指数研究院

编辑:wangdc

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