四张图了解十二家园区类上市企业2014江湖座次
http://www.funxun.com房讯网2015-8-18 11:02:00
分享到:
[提要]2014年,随着新型城镇化、产业升级、PPP模式等的进一步深化和落地,产业地产一时间也被推到了风口浪尖,成为了政府、资本、市场等纷纷追逐的香饽饽。

  2014年,随着新型城镇化、产业升级、PPP模式等的进一步深化和落地,产业地产一时间也被推到了风口浪尖,成为了政府、资本、市场等纷纷追逐的香饽饽。

  启迪协信科技产业研究院对关注的12家园区类上市企业2014年年报进行分析,并选取反应产业地产企业规模扩张、盈利能力、资本结构、现金流量等情况的几大关键指标进行排名。让我们一起来看一看,2014年谁是各个领域的先锋?

  华夏幸福继续领衔,行业规模瓶颈尚待突破

  总体而言,虽然产业地产企业的收入规模与传统房地产企业相比尚存在较大差距,但是在2014年经济调整、传统住宅市场遇冷的大背景下,产业地产逆势高歌,12家企业营业收入平均数及中位数较2013年分别增长6.2%和2.6%,达到54.37亿元和27.02亿元。华夏幸福继续毫无悬念的占据营业收入首位,以512.54亿元的销售额、268.86亿元的营业收入遥遥领先其它产业地产运营商。

  表 1 2014年产业地产运营商营业收入排名(单位:亿元)

  数据来源:WIND咨询数据库

  就收入结构而言,前三甲均主要依赖住宅或商铺物业的销售收入。分列第一第二的华夏幸福和亿达中国住宅业务收入均占据了总收入的绝对比重。根据华夏幸福年报显示,住宅业务收入约为总收入的70.0%,其中园区住宅业务、城市地产开发业务分别占比59.7%和10.3%。亿达在报告期内,住宅物业收入达70.07亿元,占总营业收入的90.9%,而物业管理服务收入与商务园运营管理收入仅分别占比2.7%和 0.1%。排名第三的华南城则主要依赖交易中心商铺销售,根据年报显示,2014年华南城交易中心商铺销售收入占总收入的70.1%,其次为住宅收入,占比13.9%。以单纯的园区业务为主的市北高新、天安、电子城等,排名均较为靠后。

  上述数据也反映出,过度的依赖住宅业务或将使产业地产成为一个噱头,而不进行住宅、商业等功能配置,对于园区产业生态构建以及产业地产企业突破自身规模瓶颈等均不利。因此,产业地产除了作为"讲故事"的工具,如何建立一个配套合理、功能完善的产业生态圈,是产业地产运营商们必须进一步突破的难题。

  土地成本拉大优势,盈利能力普遍较高

  表 3 2014年产业地产运营商净利率排名

  数据来源:WIND咨询数据库

  天安由于出售一间附属公司,获得约88.94亿元的收益,进而成为净利率排行榜首位。

  华南城高净利率的重要保障主要来自其低廉的土地成本。根据其年报披露,2014年度,华南城共计购入可建建面面积约为965万㎡的土地,平均成本仅为328元/㎡,相比合同销售均价,土地成本仅占销售均价的4.6%,远低于房地产行业20%-40%的平均水平。

  此外,值得一提的是,电子城2014年虽然收入仅有13.82亿元,但其高盈利能力依然让它在众多产业地产企业中脱颖而出。2014年,电子城毛利率与净利率分别达到68.97%和35.11%,获取净利润4.85亿元,按其年报中披露的在职员工158人计算,人均创利高达3069.62万元。大量便宜的工业用地、稳健的财务状况是电子城获取较高收益的主要原因之一。电子城作为北京市国资委控股的北京电子控股集团唯一房地产业务平台,享受北京老工业区拆迁改造而来的低廉的土地成本;公司的工业用地项目储备及大股东的土地资源地理位置优越,升值空间大。此外,由于近年来电子城财务状况均较为稳健,基本没有长期借款,资产负债率一直维持在低位,如2014年资产负债率为29.30%,故其资金成本较低。

  市北高新、万通地产排名最末,且净利润跌幅最大,分别下降93%和81%。万通近年来向"立体城市"战略转型,对传统房地产业务重视程度下降,资产规模和土地储备规模都不大,根据年报披露,2014年竣工面积及年末在建面积合计84.19万㎡,10块土地储备土地面积94.74万㎡(不含杭州万通中心D座),且其中7块为合作拿地。随着土地成本逐年上升,拿地难度越来越高,使万通陷入难以规模扩张的困局;与此同时,在转型过程中,新业务尚未形成气候,而销售利润却在大幅减少,从而造成万通整体盈利情况明显下滑。

  跑得快负债高,逐步开拓融资渠道

  表 5 2014年产业地产运营商资产负债率排名

  数据来源:WIND咨询数据库

  东湖高新、华夏幸福以超80%的资产负债率分列一二名,亿达以75.17%的高负债率位居第三。融资方式上,东湖高新主要依赖非公开定向债务融资、短期债券融资为主。而快速扩张模式下,华夏幸福在融资市场上可谓全线出击,除传统的而银行贷款外,今年更多向融资租赁、信托、资产管理公司、基金子公司等途径偏移,报告期内301.95亿,其中信托、资管等其他融资余额231.19亿,而银行贷款余额仅为70.75亿。

  现金流压力较大,内外突破双管齐下

  表 4 2014年产业地产运营商现金流情况排名

  数据来源:WIND咨询数据库

  现金流一直是产业地产开发运营的重点也是难点,从去年12家企业的表现可以看出,除华夏幸福拥有43.74亿元的净现金流量外,其它企业仅有少量的净现金流入,且其余大部企业净现金流均为负值。

  而细看华夏幸福的现金流构成,其经营活动、投资活动的净现金流量均为负值,分别为-49.54亿元和-27.28亿元,现金流入主要依靠融资获得。而造成此现象的重要原因之一,便是华夏幸福今年大规模扩张战略下,主要给现金流带来两方面的压力:一是快速扩张下,资金需求加剧,财务压力增大,据年报显示,华夏幸福2014年融资约301.95亿元;二是大规模的土地储备及项目开发,造成存货大量增加,为保障去化,华夏幸福采取大量的信用销售,从而进一步造成应收账款增加,据其年报显示,2014年,持有存货783.16亿元,同比增长44.9%;应收账款51.37亿元,同比增长194.5%。

  规模扩张带来资金需求与去化压力,从而造成财务、存货、应收账款等多方面的压力,如何双管齐下,不断增强自身业务能力同时提高外部融资能力,这或许是众多产业地产运营商正在面对、或者未来将要面对的问题。

  小结

  总体而言,在宏观利好、政策支持、市场需要的大环境下,产业地产在2014年经历了快速发展的一年,受到了政府、资本、市场的空前关注。同时,随着经验的逐渐积累和参与者的不断增加,产业地产的玩法也越来越丰富,财务数据之下,映射出的是招商、运营、资本运作等核心能力的日益突破和创新。虽然前方道路非一马平川,但通过产业地产实践者们的智慧,不断探索、实践,产业地产的未来也将更加美好。

  (启迪协信科技产业研究院 产业研究经理 郑芸)

来源:房讯网

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

· 北京经开·智汇园 [通州区]

· 中航技广场 [亦庄开发区]

· 创意总社·1949传媒产业基地 [朝阳区]

· 奥北科技园 [海淀区]

· 云谷园 [昌平区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770