张鹏:商业地产不是独唱,是大合奏
http://www.funxun.com房讯网2019-4-2 10:12:38
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[提要]商业是什么呢?对于城市,对于地产商就是奏鸣曲,一家独唱干不了,必须是大家合奏。

  商业是什么呢?对于城市,对于地产商就是奏鸣曲,一家独唱干不了,必须是大家合奏。

  对商业地产而言,拿地强调一整套完整的商业价值链体系。当代置业执行董事兼总裁张鹏总结出四个维度:第一,获取的土地是否定位模型化。商业地产C端是个性化,B端是标准化,如果B端都是定制化、个性化,就没办法开发。但C端是定制化、个性化。第二,开发标准化,速度周转要快,投入到重资产的资金一定要快。第三,IP集群化。第四,场景体验化。

  对于四个维度,张鹏一一展开论述。

  何谓定位模型化?

  商业地产商在各地拿地千万不要拿错地,不要拿短钱配长项目,比如康养、小镇,哀鸿遍野。但是和产业用地、住宅用地相适配的商业中心可以做。

  张鹏以当代置业获取商业地产地块的经验为例介绍到,一种是盒子商业,全部做商业不是当代的强项,就找合作,现在好几个项目落地;另外一种,商业比例在30-60之间有可能做成。一类城市综合体,一类区域综合体,一类街区综合体,是围绕着大量人流、住家所提供的商业各项服务。30的比例邻里中心,乐家中心,相对容易,有可能还散售掉。这部分跟优铺紧密合作起来,帮我们招商运营,这就是拿地定位模型化。

  何谓开发标准化?

  做什么样的商业动线和功能都要策划,可研到前期。商业团队要跟甲方捆绑在一起,一定要签获项目五个方案,把销售、委托招租、出租的合同合约,就是内部企业也要给予明确权利义务。策划定位、招商行销、市场推广方法获得甲方同意,就进入商业团队的运营承接阶段。入伙阶段就是卖,小业主来收商铺。统一运营,小商铺进入大卖场从装修那天就进入到运营阶段,三年整个商区做升级。这就形成了非常畅通的流程,就是B端标准化。

  何谓IP集群化?

  C端就开始产品落位,策划、产品设计好之后就开干。IP集群化,对于地产商,对于商业运营有两个阶段。第一,商业不会做,我们就合作。但是开发商的让利比较大,招大IP扒你七层皮。第二,做自己的IP,通过五年,自己能做酒店。张鹏介绍说,百老汇、电影院、书店我们都参股,不断把自己IP运营建起来,幼儿园、绿色餐厅、长足公寓、联合办公建起来。当我们再拿地时,60%做商业,40%做住宅,就不会心里发抖。我们的商业中心、邻里中心,社区综合体、区域综合体,就解决了IP集群化。

  何谓场景体验化?

  没有极致的体验,没有反复的回头客,商业空间必死无疑。极致的体验比今天客人给你下了多少订单更重要。在这个社区里衣食住行、文化体、健康体验、商务空间、联合办公,能给客户提供什么样的消费体验和对应的产品,也要不断地梳理出来。

  例如,西安鼓楼的一个购物中心,在西安相当于东单王府井大楼,两年前变成门外人流如织,但是百货中心里门可罗雀。我们去了把我们这套东西,再加上绿色科技、绿色体验的无霾,软硬结合起来。一二楼是餐饮,三四楼联合办公,六到八层长租公寓,抖音、美团都在这里,每天大约3500人在这里办公,大量各种延伸的需求,日式等等的餐饮风格都呈现出来了。张鹏介绍说,各个地方政府过去遗留下来的大量工业厂房和用地,就把这些IP集群,将极致的体验不断装入进去,就是场景体验化。

  比如,在北京做的一个小场景体验,把过去造纸厂的火车头,历史遗迹跟时尚办公结合起来。上海2万平米的老船坞,现在都是网红打卡地,高流量带来两年左右单店盈利。

  张鹏指出,开发商更多还是希望把商业空间变现出去。不管商业也好,住宅也好,还是其它业态的房地产开发也好,拿到了一个空间,拿到了一个建筑,拿到了一块土地,一定要敬畏尊重它,呈现出来的产品要对得起城市,对得起历史,这才是开发商的终极使命。

    来源:腾讯房产北京站

编辑:wangdc

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