张鹏:房地产进入讲品质讲内涵讲价值的新时代
http://www.funxun.com房讯网2019-4-12 14:13:09
分享到:
[提要]致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。当代置业执行董事兼总裁张鹏出席全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会,并发表"新科技 新消费 新服务与房地产创新"的主题演讲。

  房讯网讯 致敬创新者:FUN连世界,XUN接未来。2019年4月11日,全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会在北京中国大饭店盛大举办。

  作为全联房地产商会2019年房地产+互联网战略的首场品牌活动,论坛由全联房地产商会与房讯网联合主办,邀请全联房地产商会核心会员企业、房地产开发商、金融机构、投资公司、渠道代理以及产业链代表等500位嘉宾共聚一堂,纵论泛地产新生态,探讨房地产创新趋势、科技兴业,共谋房地产行业转型升级,推动中国房地产平稳健康发展。

  当代置业执行董事兼总裁张鹏出席全联房地产创新论坛暨房讯品牌战略发布会,并发表"新科技 新消费 新服务与房地产创新"的主题演讲。他表示,房地产行业已经进入到讲品质、讲内涵、讲价值的存量时代,面对新形势,房地产企业应该防止土地错配、防止资金错配、防止产业错配,通过坚持正确的价值观、保持战略定力、产品差异化、风控得当、提高客户满意度以及创新来促进企业转型升级和房地产主业的发展。

  对于房企的多元化创新发展,张鹏总结了四点经验与现场嘉宾分享,一是作为地产公司孵化标准化,二是业务模型化,三是IP集群化,四是场景体验化。

  以下是张鹏演讲实录:

  张鹏:尊敬的赵秘书长、刘总、陈总,大家下午好!

  这两年一直说转型升级,每一个行业组织、企业都在转型升级,去年我在企业内部提出了"组织进取,产业进阶,产品进化",房讯就在干这个事儿,整个平台都在不断地进取、进阶、进化,那天刘凯和赵秘书长说把你们的实践跟大家分享一下。

  今年我们有一个特别强烈的感受,我认为2019年对地产来讲虽然说稳,但是还是小年,我跟孟晓苏(音)孟老师探讨说去年是嘣,今年是嚓,明年还是嚓,今年可能要上面走一走,但还是稳。这样前提下地产怎么思考?有几件事儿一定不能出问题,地产看的就是生命力、持久力。过去20年高速度、高周转,现在慢慢走到了讲一讲品质,讲一讲内涵,讲一讲价值的,我们认为是好事儿,从增走到存,从卖走到运营,这几个大的规律我们已经达成共识。地产要在哪几个方面提出来千万要格外注意。

  第一,防止土地错配。我看朋友圈热议发改委发了一个文件,紧缩型中小城市,人口不断地外溢、流出,地产可能在这个相对周期内还要关注大中型城市和它周边的城市群,别在城市错配了你的投资。

  第二,当然,另外一个经验,中小城市这一拨还不是一点机会没有,别把区域拿错,中小城市的热点区域快进快出没有任何问题,但是要拉长战线,不管过去三年一个周期,一年一个周期,有的城市六个月就是一个周期,这个投资就会出现问题,资金更不能错配。地产商,包括我们也投了一些产业,旅游小镇、养老、长租等等,大部分小镇现在都偃旗息鼓了,我看到一家地产商在海外发的一年债投了十年的小镇,用短线做了长线项目,只能祝福他们。今年对上市公司是还债的大年,我们也有5亿美金要还,资金的排布要非常科学。

  第二,产业要稳固,不能错配。产业园、产业家园的小镇运营相关,跟全生命周期的客户相关,所以有流量,有变现模式,你不擅长的事情就不要做。

  我今年跟我们的人讲,就这三个防:防土地错配、资金错配、产业错配。

  我们提出六点:

  第一,坚持你正确的价值观。大家好好想想,凡是百年老店,世界500强,像美国的存活了100多年都是价值观支撑他们可持续发展。

  第二,战略定力。无论去拿地还是资金,还是投全品类、全业态,战略不能漂移不定。当代就是绿色科技,市场好的时候做,市场不好的时候还要做,成本可以做适当管配,减配,但是绿色科技的定力要坚持。

  第三,产品力要差异化。做全业态产品线,到底你跟别的开发商产品力有什么不同。我曾经听一个人讲,说我们企业核心竞争力就是房子盖得快,周转快,我觉得资金周转快可能是核心竞争力,但是企业拿地快,盖得快可不是竞争力。

  第四,风控得当。功能、布局、投资、产业要风控措施要格外地注意,现金流第一,保证现金、负债、净利润,三者要均衡,此消彼涨,不能忽高忽低。

  第五,今年我们提出来客户满意度,所有行业里只有地产最不把客户满意度当回事儿。大家都在提,其实真正对客户关爱的是消费业、服务业,不是地产。长远周期来看,地产商应该把客户满意度作为KPI,作为企业战略底层落地,才能更长期发展。

  第六,创新。企业的战略、战术策略、产品不断创新,在创新的道路上只有这一条路。

  基于以上考虑,地还要拿,企业规模也要增长,企业速度还要保持,还要继续开发,但是只走这一条路行不行呢?我们认为也是不行的。所以还要思考企业的生态发展,企业的关联的族群能不能相互给养,能不能跟新消费、新空间、新科技、新服务、新金融结合在一起,我们做了一些尝试。三年以前讲过我们是小白鼠,做了很多创新创业的事儿,孵化的事儿,死了就死了,形成了当代置业旁边一个资产服务集团叫第一资产,这家公司仍然是围绕着地产开发、地产运营的新消费、新科技、新金融的孵化和产业运营公司,或者叫做一个平台。4月2日,我跟一个年轻人跑到新三板敲钟,四次去,我们下面有四家公司挂牌新三板,很多人说新三板融资功能差,新三板流动性差等等,我不这么认为,因为把企业挂上去以后,有些资本会给它定价,管理透明,对职员有很好的激励作用。挂牌新三板的时候有两个特征:创始人29岁,现在也是明星创业家,各地政府都请他。资本认可他,挂牌完一个机构投资4000多万,钱不多,但是对于一个刚刚孵化成型的公司拿了4000万,这一步迈对了。还有一个特征,两个副市长站台,一个西安的,一个南京的。西安副市长他把我们这家公司总部牵过去了,这家公司原来在东城区,东城区优秀企业多如牛毛,西安政府这几年营商环境是非常好的,挂牌新三板就请总部来西安,给你多少优惠条件,再给你十万平米的城市更新项目,我们为什么不去呢?南京副市长说我们就谈新消费、新空间,能不能把我们总部牵到我们那里去,我们就见了面,聊得特别好。这就是新消费、新空间的一些心得和实践。

  我得出一个结论,地产开发的过程中,地产商手里最多的真的不是钱,钱也不是他的,都是借的。客户最多,连接点最多,赋能的可能性最多,孵化模式变现新的增长点的机遇最多。现在我们40家产业运营新孵化的所谓的三个新的孵化企业,把几件事儿基本打通:一个是新消费下的资产和资本的通道打通,把地产的重资产和服务的轻资产打通。打通以后,他们说你帮我们总结梳理一下这些经验,这些经验都不一定是正确的,但是是最适合的。我们认为从四个方面可以总结它:

  第一,作为地产公司孵化标准化,几乎所有100强在房地产开发的流程上底层逻辑基本一致,只不过管理动作是否标准,各自企业有各自的打法,该拿的证一个不少,该交的钱一个不少,该进行的施工动作一个不少。结合这些年我们作为绿色地产开发商所积累下来的标准化的流程,我曾经讲过大约300多份标准化的合同,大约开12次会,有100个节点完成了一个项目基本就完成了,而且还要信息化,而不是掌握在各地大员的手里。那种管理方法之能让人把经验带走,经验不会沉淀到组织能力里,组织能力不能标准化就不能促进企业下一步扩大再生产。我们把这种思维方式就转移整合运营到了孵化产业里,但是不是一成不变,照搬无误。每做一个新的孵化业务的时候,我们都问这件事你的客户是谁,为客户创造什么价值,你的融资路线是什么,你的产品差异是什么,就是你的品类,你的定位,你的席位。你跟地产形成产业共同体,在我们内部讲叫做价值观决定战略,战略决定你的组岗团编,绝对人岗匹配,人岗匹配才决定策略和目标,形成IP。在内部形成了"四创"委员会,明确了11条标准。地产这么长的产业链,每个点扒出来,从地产的母体中剥离出来都可以成为一个公司,都可以成为一个创业的单元,你只要跟我说清楚,这些问题就允许公司内部年轻人进行孵化,地产提供财法税的帮助,提供实验基地、社区空间,大家就互动起来了。

  我们在内部干的事儿不是管死他们,是不断把创业的土壤建立起来,不断把激励的机制建立起来,不断把问责的机制建立起来,6个月找不到外部投资人就掐死,不用继续做了。如果6个月找到外部投资人,而且创始人要自己投入,我们就允许它继续生存。当代控股公司投一点种子资金,A轮必须到社会资本找。我们种子资金投得不多,A轮融了很多。

  业务模型化。除了地产,各个项目都是子公司,标准化的流程,那你的联合办公、公寓、高科技、教育、装配式、酒店、餐饮等等这么多怎么管,都用地产的逻辑管是严重出问题的,就像万达互联网电商用管理地产的思考方式和管理流程,我们认为是有人已经替我们给出了答案。我们内部就把所有孵化的创新业务分成了运营管理、战略管理和财务管理,运营管理就是必须在重要的节点立项、签约、开业、计划预算模型,跟公司的董事会说清楚。战略管理只用董事会管,这种模式是多和合作伙伴共同孵化、延伸的产业。财务管理,有些事情你不能做,养老运营我们并不专业,我们就财务投资。南京一德(音)集团的爱家生活(音),我们投的时候市值3个亿,很多人知道他的爱家生活大约100亿的市值了。他做互联网装修,地产做装修的事儿太多了,大家相互赋能。有的你就直接管,有的你就管财务,有的你就管投资,把这几件事儿明确下来,内部的流程清晰。比如全面计划预算十步法,这些我不再解释。

  创新创业这么多年一定要用商业的本质思考创新创业,比如说我就过得资本,不断融资烧钱。比如瑞幸咖啡、小黄车等等的,还是背离了商业的本质,具备不具备在一定期限内的盈利能力,如果不具备就背离商业本质,我们不投,别人可能会投。那几年就形成了这样一个思考逻辑,就从一开始的自持、投资、创变矩阵,形成了五个事业群:空间、社区、金融、科技等等的。但是都加了"绿色"两个字,不管做什么,还是要说清楚你跟别人有什么区别,产品力的差异在什么地方,我们的差异就是绿色科技,不管我做健身场所,还是公寓、酒店、餐饮、贝格等等一切,恒湿恒温、处理空气、能耗降低、舒适度、硬件的差异化就出来了。软件服务的差异化就是靠你团队不断把它摸索出来,把两者合二为一。再往后走,我跟团队的要求要从传统的事业群转向蜂巢组织,看似无序,其实底层是有规律可循的。每一个创变创业的单元都在价值观、文化、人才的引进和评价,人才价值的分配,就是激励等等有一整套的流程才干这个事儿。不管最后做了多少类似的组织、平台、公司,如果这个人能力特别强,跟公司在价值观和流程运营相左,我们就坚决不能用,因为走不到最后,可能热闹一段,依靠人的商业模式是短暂的,依靠机制。再把人的做深的能力结合到一起,我们认为这是可持续的。

  还有IP集群化。讲了那么多跟你地产有什么关系呢?做的所有一切还是跟地产有关,不会背离地产开发。当我们没有产业的时候,你去各地拿地只能拍,这个空间确实越来越小了,所以嫁接外部的IP。和京东方做数字医院,虽然我们合作的很愉快,但是IP的知识产权并不是你的,你仍然在很多时候没有主动权,所以建自己的IP。

  自主IP+地产开发,只要拿到一块地,商办那部分不用成立招商行销部,自己IP就已经给它装满了。

  第三阶段,自主IP集群+产业家园运营。现在地产商再去各地拿地,拿的地一定不全部卖掉,越来越少,不能说没有。运营的那部分怎么办呢?自主的IP集群让它互相连接,互相赋能。

  还有场景体验化,万般好,重在体验。我们内部研讨的时候,说多少商业中心,多少新消费,多少运营空间一开业的时候很多人,很快门可罗雀。我们反复强调一定要场景体验极致化,我们认为让客户感受一个好空间里的服务更重要。所以新消费、新科技、新空间运营中,要把教育的体验、办公的体验、餐饮的体验不断植入进去。我们这个倍格本源,6个月必须要找到社会资本,很快找到了,说来说去,提供各种各样的服务,还是联合办公。但是把当时那块地的工业用地和现代时尚办公结合在一起,周边所有的配套都配置完毕,出租率这几年一直保持95%。

  上海有一个新空间,是中山公园倍格生态一万多平米,原来的造船厂把码头文化和联合办公的场景不断叠加在一起,1300个工位,85%的出租率。

  西安倍格特别有意思,也是我们联合办公里程碑的项目。倍格硅巷,在西安开创新局面,这个大楼是西安最核心的地方,回民街鼓楼附近的五万多平米,两年以前里面几个店卖连衣裙、羊毛衫。合作伙伴见面以后说我的团队非常有活力,一块干,没有找着名成熟的,我们就一起创造这样一个西安的新消费模式,新空间模式。一二层仍然是配套商业,三四层联合办公,3500个人每天在里面,六层以上做青年公寓,火得不得了。做完这个以后,西安市政府几个区要再拿出11万平米给倍格,而且给了很多优惠条件。我们作为投资商特别欣慰,敬畏这些年轻人,敬畏这些创业者,创业九死一生,但是我们也认为没有回头路,只能往前走,也不断让成功激励着他们,因为有巨大的回报,这些年轻人都渴望成为明星企业家们,我们这条路走得挺好。陈老师说你们当代置业发展不错,我们肯定还是追求稳健发展,我们愿意让创业孵化平台充分生长起来。我们地产商把自己产品做好,保证每年45%的增长率就足够了,地产不断搞研发,最近搞了很好玩儿的事儿,在顺义机场旁边装配式的近零能耗养老体验区,这个东西我认为现在中国没有,对技术上的研发,科技上的研发现在到了一定的水平,我们是要把建筑系统,把对人的舒适度能够体验出来的转化成商业,转化成场景,转化到书店里,转化到餐厅里,转化到公寓里,转化到联合办公里,这就是我们想做的事儿,把场景做到极致,把我们的客户从孩子到老人的生活,在混合功能社区中,在你开发的地产都能找到适配的服务模式。很多人不理解当代干什么,我们其实一点不多元化,都是围绕地产空间所干的事情。

  地产就是一个江湖,水流湍急,无论是转型升级也好,进阶、进化、进取也好,我们要和平台很深刻地互动起来。全联房地产商会就是具有强壮力量的平台,凡是商会的事儿,只要秘书长一召唤,我都会积极支持他,因为我们在这样平台中获得了很多的资源、资金、产业,大家互动起来,和所有在场的人一起全心投入,未来可期。

  谢谢大家!

    来源:房讯网

编辑:wangdc

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 华润昆仑中心 [丰台区]

· 华润长安中心 [朝阳区]

· 碧桂园·壹中心 [武清区]

· 北京佳兆业广场 [朝阳区]

· 金隅智造工场 [海淀区]

· 绿地金融中心 [朝阳区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2019
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770