许良飞:用金融手段让写字楼等不动产“流动”起来
http://www.funxun.com房讯网2016-3-7 14:57:00
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[提要]写字楼、商场、综合体都是不动产,在投资的过程中要压很多钱,投入很大,每平米建造费用很大,怎样让它投入形成的固定

  【房讯网讯】我现在做的工作有两个,一个是投资、一个是资产管理,投资的业务比重多一点,资产管理的比重少一点,我觉得这两个东西放在一起来思考就比较有意思,用一些金融的观点去看待在写字楼,在运营、建造过程中的一些思路,可以开拓些,理解得更加透彻些。

  写字楼、商场、综合体都是不动产,在投资的过程中要压很多钱,投入很大,每平米建造费用很大,怎样让它投入形成的固定资产或者叫不动产可以更好地流动起来?我觉得不用金融手段是很难解决的。

 

全联房地产商会写字楼分会副会长、平安不动产北京公司总经理 许良飞

 

  在一个正常的不动产的价值链里,从一块土地到一个工程再到一个房子本身,不停地追加投资。

  案例就用我自己参与过的一个项目来讲一下在不同的阶段可以用什么样的金融手段和操盘手段让这样的不动产流动起来。回顾以前的历史,这块地拿得很早,是2003年拿的,拿地的时候我的东家没有那么多的资金,拿一块地要好几个亿,他没有那么多钱。在那个时候,大概12年前有一种办法,正确的术语叫小股操盘,那时候还没有这样的定义,今天有很多金融机构,像我们金融不动产就做这个,但那个时候很少有金融机构可以做这个,当时就找了一个投资者,跟山西的一个老板一起买地,谈了一个非常好的调整,开发商是操盘方,投资者给管理费。

  假如有个预期的利润率,超过那部分可以倒过来,利润率以下一个20%一个80%,超过的部分可以反过来,我觉得这个模式很好。

   开发过程比较传统,所有的开发商都会,卖掉一部分留一部分,我们大概卖掉了65%左右,赶上北京的市场比较好,所以卖掉那部分后这个项目完完全全平衡,还能挣一点钱,所以这个过程比较简单。

  在2007年,大家觉得CBD很不错,将来会很值钱,那怎样留下这个资产?就跟大的投资者谈,用股权加奖励,把这个楼给我,卖了之后项目的现金给投资者,投资者算了一下觉得挺好的,他拿走了现金,我们万通拿了资产。

  这个过程本身非常简单,难处理的是产权证的办理,这个我要强调一下,它跟后续的所有都有关系,如果没有这些,后续的金融安排非常难。

  这个过程还有个好处,这相当于是个买楼的过程,你可以变成一个交易的过程,你签的是商品房买卖合同,可以用按揭的手段,按揭也是一款金融产品,它的额度按照交易额来,一般商业低产是五成。

  这个交易过程其实是用当初20%的股权加上奖励换来的楼,用一个按揭,开发商掏钱了吗?万通掏钱了吗?没有掏钱,只是用按揭回来的一笔钱,因为你跟股东买楼用的是对价。

  还有就是金融产品,经营性物业贷款,这个贷款在目前的市场上非常好做,2008年办的时候有个出租率的要求,要达到70%,但达到70%挺难的,如果大家对写字楼市场比较了解,在很短的时间内做到70%的出租率难度非常大,这就涉及到资产管理过程中非常重要的要素,就是你所做的资产管理跟公司的账或者背后的金融安排是怎样的匹配?一个资产管理者应该了解这个,公司总的要求是什么?比如这个阶段公司的总要求是做经营性物业贷款,因为以它的额度安全评估值来计算,评估值有什么好呢?找评估机构可以往上抬,这样贷款额度可以提升,从公司的角度当然希望能够尽快达到70%的出租率,可以符合经营性物业贷款的条件。在三个平衡的过程中,你可能觉得出租率重要,所以你会牺牲一点价格和客户的品质,因为要实现客户要求。

  另一个,它跟资产管理有很大关系,大家知道在北京绝大多数租约时间都是三年,我相信每个楼里大概70%的租约都是3年左右。到了2011年,我的楼是什么状态呢?第一期的租约马上要到期,2011年市场也比较给力,北京写字楼是翻倍,那翻倍了之后的好处是什么呢?到换租的时候可以涨价了,怎么也得涨50%,因为市场平均涨了一倍了。那么在那个时候,假如你做更好的金融安排,评估值就上来了,按照2008年做的评估,现在可以按2011年的租金水平做评估,所以评估上去是非常容易的。

  2011年房地产基金非常火热,回顾地产金融市场,很多地产基金如雨后春笋般生长出来,非常活跃。公司觉得可以拿这个楼做地产基金,是真正的股权性的基金,而不是债权性的基金,真正的股权基金就是你可以把项目股权卖一部分出去,它的好处是什么呢?你可以收一点基金管理。

  那这个权益,股权的权益转让过程中,楼的价值上来了,卖股权肯定要挣钱,否则为什么要卖。所以当时做了这样的金融安排,作为这个楼的业主,做了这笔交易之后第一是卖股权挣钱,还能收管理费。这个基金的时间是三年,当初在设定这个基金的时候老板咨询资产管理,多长期限比较合适?我说建议是三年。为什么是三年?因为北京的租约是三年为主。

  拜市场所赐,2013年卖出去的时候还是增长的,这样的状态下,你可以推出,可以分钱给LP,当然这个基金推出的年化是20%的回报。

  到了2014年基金完全退出,万通还是100%的股东。这里面最重要的一点是租金的增长,是这个楼所带来的资金收入的增长,假如没有这个租金收入的增长,所有的金融安排都将变成一个反金融的杠杆,这种行为反而会使你步入到了非常恐怖的境况。

  按照目前国内金融市场的状态,几乎所有的金融手段都可以采用,现在国内金融市场的产品成熟度已经非常成熟,国内的金融创新到目前是非常活跃的,当然有很多金融机构在做尝试,就是所有的金融产品是齐全的,看你选择什么样的金融产品。

  开发商作为业主,他的挣钱方式、盈利模型也在改变,原来很简单地卖房子、租房子是主要收入来源,但假如你用更有意思的金融安排,那就可以广泛地开拓收入的来源,你主营业务的收入变化是很大的,这也是开发商转型。都说开发商要转型、要改变,还有轻资产,所有的这些,背后一定是金融结构的改变,没有金融结构的改变开发商是不可能转型的。

  开发商在目前的市场上,什么是最核心的能力?什么是在市场上立足的生存之本?我觉得也在改变。原来大家都觉得盖出个很好的产品就可以了,我觉得产品能力非常关键,是个非常重要的基础,没有这个基础所有的东西都是虚的。

  还有两个,一个是金融的安排,另一个是资产管理能力。

    来源:房讯网

编辑:yang

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