黄蔚:上广深内资公司已成写字楼租赁市场主导
http://www.funxun.com房讯网2016-3-7 14:40:00
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[提要]政府在做经济结构调整,从投资和外贸为导向转向内需,这对GDP的增长有一定的影响,实际上,GDP对写字楼和房地产只是一部分的影响。新的情况下对房地产市场走势主要的影响体现在哪些方面?工业在这几年都在标准以下,反过来服务业却非常稳健。

  政府在做经济结构调整,从投资和外贸为导向转向内需,这对GDP的增长有一定的影响,实际上,GDP对写字楼和房地产只是一部分的影响。新的情况下对房地产市场走势主要的影响体现在哪些方面?工业在这几年都在标准以下,反过来服务业却非常稳健。

  写字楼主要是由工业和服务业为主导,对吸纳会有正面影响。

  另一方面是民营经济的活跃度,国有企业整体情况是放缓的。国有企业的资产占比在40%左右,可是它产生的利润只有20%,效率还是有待提高的。

 

世邦魏理仕华北区董事总经理 黄蔚

 

  那么反过来,效率是民营企业的优势,它会对整体经济有非常好的影响。

  因为政府对人民币的逐步放开,美金跟人民币的兑换汇率其实是逐步走高的,这为房地产投资的开发商基金提供了海外投资的路径,希望有越来越多的外币配制。

  切入整体,一线城市写字楼市场的情况,说得最多的就是北上广深,整体市场非常健康,2014年、2015年的新增供应是100万到200万平米之间,平均空置率在7%左右。但是,二线城市的情况是完全不同的,从2012年、2013年开始,二线城市大规模供应,政府可能激进推广,导致供应量过大,二线城市的供应量加在一起比一线城市的供应量还要大,可是吸纳量和需求量却是问题,平均空置率达到27%。

   从租金指数来看,用2013年作为起点来看一线城市的表现,值得一提的是上海和深圳的表现非常好,因为前海的政策吸引了很多企业,深圳的需求量比较旺,租赁的活跃程度也非常高。上海是供应量大,需求量也大,前几年,上海的租金和北京有差距,今年,上海的租金增长表现得非常好,其它城市基本上处于持平的状态。

  一线城市的写字楼存量可控,二线城市还是有顾虑的,成都的写字楼存量基本达到了一线城市的水平,但是空置率却接近40%,有200多万平方米的写字楼是空着的,重庆也是类似情况。

  在未来供应方面,2015、2016、2017年供应量还是比较大,主要集中在上海、深圳、广州、成都、重庆,尤其是2017年,深圳、上海、成都、重庆这些城市写字楼供应量是比较多的。

  写字楼的租户方面,外资和内资变化较为明显,北京不是太明显,上海、广州、深圳已经是以内资公司为主导的写字楼租赁市场了,过去整体来说,写字楼还是由外资主导,这两年变成比较大,主要是因为外资在中国的竞争优势慢慢缩减,而内资的优势凸现得比较明确。

  在租户的业态方面,上海的租户结构还是比较多元化,北京以信息技术、科技技术为主,尤其像优步、滴滴打车这样的新业态。

  关于绿色建筑,在中国,越来越多的绿色大楼广泛地被接受,大家比较熟知的认证标准有绿标、绿色认证、办公室内部绿色认证,结合这个我想分享一个新的概念。

  先说说投资展望,今年交易活跃的地方是上海,上海的流动性非常好,北京因为有东直门上百亿项目的交易,所以今年还不错。

  哪些业态会受投资人的青睐?因为写字楼比较稳健,投资回报率比较稳定,尤其这两年的租金很高。根据调研,全球最贵的30个市场中,北京金融街排全球第三,CBD排全球第四,这个租金回报还是可观的。

  哪些投资人是比较活跃的?现在比较活跃的房地产基金跟过去相比活跃程度是相对提高的。

  谈谈中国企业的海外投资,2015年上半年就已经超过全年的一大半了,今年大家更看好美国市场,这跟美国经济的复苏有一定关系。另外,太平洋地区也受青睐,但是有些人会比较担心,因为澳大利亚和中国是贸易伙伴,中国的经济很容易影响到澳洲的经济动态,所以大家把更多的希望投到跟中国没有太多流动的地方,这也是美国和欧洲比较受青睐的原因。

  有关办公策略的转变,澳新银行在澳大利亚的办公总部有个很大特点是它的采光,它没有采取传统银行的办公策略,它采取的是一个新策略,根据员工办公活动目标为导向的设计,写字楼的设计是从里面到外面,其实也建议大家研究一下最先进的或者最前沿的办公理念。

  CBRE的办公室,目的是无纸化办公,日本的办公室确实不太像个办公室,它迎合的是年轻人的办公理念,很张扬,年轻人喜欢交流,当然也需要有一些隐私,所以提供了很多面积给年轻人互动用的地方。

  谈谈办公空间策略的演变,三种不同的办公方式,传统的、当代的、二选一的,在中国传统办公还是占主导,也就是说还有很大的开发空间,但已经有超过60%的企业在研究一种新的办公空间。

  传统办公就是一人一个办公室,有很多会议室,其实很多办公室都是这样的。由于一小部分人没有自己的办公座位,因为到办公室的机会不多,那么它的优势是省钱,不需要增大面积,它给员工来的是什么呢?没有任何价值,员工不会有归属感。还有一种是提供了很大面积给员工做讨论、做项目,它的优势是鼓励企业文化、鼓励大家交流,劣势是成本很高。ABW其实是两个不同办公的整合,提供给员工多种选择。想安静就到安静的房间办公,想跟大家分享就坐到开放的办公区,它的原则是百分之百开放,没有个人专属座位,还有个好处就是办公桌上不堆文件,可以实现低碳节能的办公。

  总结一下ABW,这是日本的办公室,提供三倍多的会议区间,增加四倍投资在个人基础上,比方说电话不是用手机,在东京也可以打北京的电话,没有专属座位,这样可以节省30%的面积,并且可以省30%的装修成本,这就是未来的一个趋势。

    来源:房讯网

编辑:yang

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