王伍仁:超高层写字楼考虑什么?速度、品质、成本!
http://www.funxun.com房讯网2016-3-4 15:14:00
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[提要]很多年前人们以为100米以上的就是超高层,后来逐渐到了300米,那么超高层到底多少呢?全世界公认的是300米,我们国家为什么说100米、150米呢?因为有些技术规范只能做到这个标准。

  【房讯网讯】很多年前人们以为100米以上的就是超高层,后来逐渐到了300米,那么超高层到底多少呢?全世界公认的是300米,我们国家为什么说100米、150米呢?因为有些技术规范只能做到这个标准。

  关于超高层的发展,我认为是分了三个阶段,从1894年开始,世界出现了曼哈顿人寿保险公司,那时候已经超过100米了,这是个非常了不起的事;到了1975年,发达国家的超高层起来了,比较有代表性的是芝加哥、纽约;1980年之后,亚洲的超高层也起来了。现在全球已建成超过400米的建筑有十座。

  我们统计了一下,全世界目前已经完工的89座超高层中超过三分之一的在中国,目前在建的100座中有34座在中国,到2020年在建要完工的50座中有30座在中国,2014年中国已经连续七年成为全球超高层新增最多的国家,这也是我们国家实力的象征。

  有人问我超高层好吗?我说不节能、而且造价高。但它是一个国家或者一个企业经济实力的表现。

 

中信和业投资有限公司副董事长兼总经理王伍仁

  在1929年,上海和平饭店中国最高楼达77米,到了70年代改革开放以后,广州白云宾馆出来了, 80年代后期,中国超高层数量越来越多,大家知道深圳的发展中心,当时的速度也就是三天一层楼的速度。繁荣阶段在2000年以后,目前已经建好的超高层在上海有一座、北京有一座、广州也有一座。

  关于中国尊,买了11478平米的土地,楼盖在这个土地之上,可以说是零场地施工的工程,业态大家知道了,原来考虑公寓,后来是饭店,再后来经过了解全世界超高层的特征,60%以上是写字楼,因为它有大量的人流,要保障人流的通行,用写字楼的利用率最高。对于中国的分区,我们分了8个区,主要还是以办公为主,当然未来非常有意义,将来观光将成为非常大的亮点,它的高度相当于象山,有500多米的高空,未来将是俯瞰北京最佳的地点。

  关于它目前的现状,在长安街就能看见,目前已经超过了150米的高度, 29层已经交完。

  下面谈谈我的思考,第一,超高层的开发、建设,什么是主要考虑的?我归结为三个点,1、速度;2、品质;3、建造成本和运营成本。这三个是主要考虑的点。

   速度要快,但是超高层没有快的,国内的超高层少则需要8年、长则需要10多年,从买地到运营15年的时间。深圳平安8年过去了,上海中心10多年过去了,由于各种原因,开发速度将影响到成本,速度是控制影响到整个开发成本的一个最敏感因素。我给出一个数据,要速度就要时间,中国2010年买的土地,现在已开工的只有七块,而排在第二名花了38个月,第三名花了54个月的时间,这就是要缩短工期的一个对比的数字。

  那么怎么缩短时间的?我们抓住了一个好机会,叫做同时一体化施工,所以提前开工了,包括工程装,包括22米的土方。到2013年7月份拿到施工许可,更早的施工许可证拿到就开始地下工程,所以我们比别人缩短了31个月,但是后面给承包商的时间却没有变,所以通过这样的方法来压缩开发商自己该做的事,称为工程前期。当然这个做法靠自身努力是不够的,我们把施工许可证从一个变成了四个,我们得到了市领导的支持,由于我们项目开了个头,北京市把今后的超高层许可证也允许切开化了。

  通常超高层要通过17道程序,从1到17,要花24个月才能把证办下来,但是我们在2013年7月就把许可证拿下来了,把地下结构、地上结构变成四个许可证,这样的话工期就得以提前。

  第二个是采用双组包模式,一个工程通常非常复杂,因为超高层奠基的含量很大,北京政府非常支持我们,让我们搞双组包。

  另外一个是现场的施工进度。

  我们把全年工作分了七个板块,然后把一年的工作任务,在今年年初就发布,如果不完成,可能会影响到后面,比如我们把重点的135项在年初就发布,每个专业的负责人把任务领回去,而且我们把逻辑关系全部弄明白了,外部的、内部的都分得很明白。

  我们开发的时间成本太高,我们是用奖励的方式来调动承包商的积极性,地下工程给了3000万的奖金,设定三个关键点,达到就给钱,地上我们给了8000万,达到就给钱,奠基给了4500万。

  内部来说,我们要求穿透式管理。我们基本上比其他超高层少三分之一的工期,但是我们并没有压缩承包商的工期。

  还有就是品质,写字楼的品质高低涉及到未来的售价和出租率,在开工前,我们走了亚洲十几个楼,发现香港的FC和国内的上海金融中心是两个最好的楼,我们未来的品质一定要超过它们。

  对设计院、顾问、施工单位我们都提出对标要求。比如说高度、标准楼层,我们净高3米,行政楼层净高3.5米,国内目前还没有这么高的。

  还有一个指标也是超高层很特殊的指标,关于使用率,国内称为出房率,台湾101大楼里面设备占的面积太大,所以它出房率很低,大概58%-62%的范围。

  安全就不多说了,运输当然是个非常重要的指标,因为楼建好了,大家上班不方便,这也是个很大的问题,所以我们安装了101部电梯加41部直梯,我们对比了一下,它比国内其它已建的超高层电梯总长比大了10%左右。美国911后来发现一个重大问题,原来的超高层里面的柱子是不耐火了,911之后基本上都加了耐火的巨型柱。一个安全原因,一个是晃动原因,我们加的钢是一般写字楼的4-5倍。

  舒适度,温度、湿度、新风量,我们在这个楼里有几个指标是超过国家规范要求的,比如除了控温还控湿,夏天湿度是不超过50%的,冬天不低于35%,我们筛选了很好的高压微物技术来解决。

  接下来是新风量,国家标准是每人每小时30,我们的标准是50,里面的甲醛等释放期是很漫长的,所以我们要增加换风量,我们是国家标准1.6倍以上,头两三年都应该加大新风量,确保健康。还有一个重要的参数是PM2.5空气质量,肺癌是中国的第一大癌症,我相信空气质量是导致这个癌症的主要元凶,我们国家在明年1月1号开始要求办公楼里面的PM2.5是75微克每立方米,我认为这个数字是不够先进的,因为我们调查发现,发达国家是35微克每立方米,好的甚至只有25微克每立方米,我们现在考虑的是50微克每立方米,已经比别人的标准高。原因有两个,一是健康,二是国家标准会随着国民收入的增高和身体健康的关注而提高的,楼要用100年,就得考虑到它未来升级的空间。

  最早是在进风口那里不用过滤,后边用个板式再加个过滤,我们发现很多大楼在改造,优化以后的设计是这样,加一个板式初效过滤,然后再加一个中效的代式过滤,从两级变四级,最后预留一个活性炭的设计,从过去的两级变四级,抵御北京的雾霾应该是有把握的。

  大多数是双玻璃加一个中空,经过分析发现,超高层能耗大量的热能是因为我们的玻璃,因为玻璃的散热量是墙体的六倍,为了美观用了玻璃,能耗太大,所以项目上我们采用了双真空,变成四层玻璃,双真空之后我们发现对节省能耗作用非常大,而且对降噪效果也提高了很多,中国目前的超高层只有中国尊采用了这样的配置,算下来200块钱一平米足够了,总共就是两千多万。按照清华大学测算的,因为增加了玻璃之后,它前提是电费不涨价的情况下,20年收回投资,但是我不相信中国电费不涨价,所以十年收回投资是有把握的。

  成本控制,成本分两部分,一个是建造成本,第二个是运营成本,作为一个成熟的负责任的开发商,除了建筑成本还要想使用成本,所以降低运营成本应该是重要的考虑因素。

  国内现在有个新规定,只要是国有资金投资招标,招标人必须编制招标控制价,根据这个原理设计院要求提供设计预算,请了有经验的公司做预算,然后我们的人调研同类工程,调研之后形成分析,最后确定招标控制价。到今天为止,我们已经采购完成130多亿,200多个合同签完了,应该说都还可控。我们分了四个阶段加结算,五道关口来把关成本,这是我们的管理原理,也就是说前面留得多一点,中间肯定会发生增项,但到最后增项完了也不能超出原来最早的测算,这是一个控制原理。

  我们在节能上非常有效的措施是采用冰蓄能,但是冰蓄能的褒贬不一。整个项目会多花2000多万,但是我们估算四年就能收回这个成本。电价最便宜三毛六,最贵的时候一块五毛钱,相差四倍,也就是说最便宜的时候我们储能,最后使得运营成本降低。至于成本的控制难点,一个是周期太长,还有一个是由于大量的分包筛选花的时间比较多,现在国内有个大问题,理论上施工图是设计院画好交给施工单位,但事实上绝对做不到。第二,国内设计院还没这个水平,所以设计院对材料了解并不多。

  关于设计,我只说一句话,方案的初步设计是外国人做,国内设计院再设计,然后交给施工,中间是有两条沟的,我们采用联合体的方式把沟给消掉了,我们有专门给设计师服务的顾问,总包联合体来管。

  另外值得一说的是,中国尊高效的另外一个重要原因是用最新的技术,从设计、招标、施工、运营全施工周期做规划,由业主编制导则,这个我们把它控制住了,当然效果也是很明显的。

  还有信息化,我们用了一个数据软件,版本不断提升,大的动了五次,小的不知道多少次了,保证信息同步出去,设计院每隔四小时和我们同步更新,不能拿的淘汰图纸或者被替换的图纸,到10月份我们已经上去了2.4万文件,达到2.4TB。

  消防也是一个非常大的矛盾。中央台为什么出现这么大的问题?就是因为切换期,永久消防和临时消防中间有空白,这个时候如果发生火灾,没人可以救你。上海着火的时候好多消防车在楼下停着,连水管都没接,因为着火点在220米以上,接也白接,我们靠的都是自己的消防系统。

  政府希望能为北京做贡献,尤其节假日,所以现在我们的新方案是平时黑白,节假日可以彩色甚至波动化。

来源:房讯网

编辑:yang

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