钟伟:经济下行 未来五年房地产将遇“政策暖潮”
http://www.funxun.com房讯网2016-3-4 15:05:00
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[提要]整个世界经济增长并不仅仅是中国比较差,整个世界的经济增长都差, 2005年和2015年相比,2015年世界经济增长6%,2005年世界经济增长10%。那么,为什么整个经济增长会不景气呢?

  【房讯网讯】整个世界经济增长并不仅仅是中国比较差,整个世界的经济增长都差, 2005年和2015年相比,2015年世界经济增长6%,2005年世界经济增长10%。那么,为什么整个经济增长会不景气呢?

  第一,前苏联垮了,这给全球很多机会,而次贷危机后,越来越多的国家关起大门,不推行经济贸易全球化,从开放共享的全球经济到各自为政的全球经济,这就降低了可能获得的增长速度;另外,次贷危机以来,美国、中国甚至是全球,都缺乏新一拨增长的动力,中国在喊大众创业、万众创新,这是不可能的,美国在谈结构创新,这也很艰难。所以总体来说,无论哪个国家,都发现模式创新、技术创新太匮乏,由开放的全球变成了倒退的全球化,在今后几年,中国经济的弱增长会延续,事实上这并没有实质性的改观。

 

经济学博士、北京师范大学金融研究中心主任、平安证券首席经济学家钟伟

  第二,我们要看一下整个中国的情况,中国经济未来的经济增长会是什么样?徐小明先生对中国经济的评判非常悲观,他指出,要解决未来经济增长的潜力问题,必须改善国家要素配制和让低效率的部门退出。那么怎样才能迎来中国以后的创新增长呢?少谈国有企业做大、做强、做优,除了国计民生的行业必须摆脱国有企业占据的巨大社会资源,这样才能使更多优秀的企业去取代目前低效率配制的国有经济部门。比如真正的简政放权,尽量减少政府部门或明或暗、或多或少对各种企业的巧取豪夺,这个才能改善整个中国的资源配置效率。现在看起来过去两年中国政府是着力于创新,但还没有转到经济建设,"十三五"提了一个目标是6.5%的增长问题,如果实现不了,就意味着中国梦的第一步夭折了,也意味着党和政府的公信力出了问题。

  先看拖后腿情况,1998年到2014年上半年,房地产行业投资增长比其它行业要快,整个15年前,房地产行业引领中国经济增长,从2014年到今年二季度,房地产从过去的有引领的正能量作用转为拖后腿了,总体来讲房地产对2015年的经济增长肯定是负的。

  再看一下不对称情况,什么叫不对称呢?在2014年四季度之前,房地产行业都是这样,如果销售变好了,两到三个季度后开发商就开发新的土地、开发新项目,所以销售好转两到三个季度后开发商的投资也将好转,但是这种情况现在已经不存在。这就是两者间的不对称,在今后两三年里都是销售端好、投资端低迷,这就意味着家居、建材仍然有消费能力,但是对于前端,玻璃、水泥没有明显的带动作用,这就是房地产的不对称。

   另外还有自由率,有说法是,现在中国住房的自由率城镇家庭已经超过户均一套了,也就意味着需求发生了很大的变化。2005-2007年,商品房的需求里50%是投资性需求,剩下的一半是首次置业、被动拆迁和改善性需求,这其中改善性需求大概占70%以上,其次才是首次置业需求,最后不足5%的需求是投资性需求,这跟10年前的需求大相径庭。那么拆迁安置需求呢?过去占低产的10%-15%,现在有各样的保障房和棚改把这部分代替了,所以保障房政策必须重新思考它的定位,如果再这样继续下去,会拖房地产软着陆的后腿。"十三五"期间没有提新的目标了,我们必须看到所有稳增长措施都会增长调结构,代价昂贵,后果也很严重,与其如此不如加速企业重组,让市场发挥作用,打麻药永远不能替代动手术。

  "十年落"是什么意思呢?第一个是更新为主,如果2025年左右,中国的城镇化率基本超过65%了,进入城镇化的中后期,甚至有可能这个速度比我们想象得更高,原因很简单,在今后的一段时间,户籍政策的改革会使农村人口变成城镇户籍的速度非常快,农村人口可能迁徙到中小城镇;第二个,房地产投资不再是唯一的财富配制方式,大概在2010年或2011年之前,中国人最喜欢配制的是地产,现在富人主要的采取方式是信托,在今后的两三年或者更长时间里,投资性需求逐渐地从房地产上离开了,房地产很难持续为住房投资者提供稳定的高回报,还有一个就是税制的落地。

  在"十三五"期间应该不会有任何不利于房地产的制度改革出台,否则就跟房地产软着陆冲突了,但是在2020-2025期间,税费方面的调整会非常剧烈,并且还会落地。为什么呢?2025年,经济增长中70%应该是来自制造业,30%来自服务业,当下,中国经济增长55%的动力来自消费,而投资和制造业对经济增长的贡献不足45%。我们从现在看今后较长的时间,比如2025年,那时中国已经实现先进制造的初步目标了,制造业的贡献会更低,消费的增长对经济增长的贡献会超过70%。

  目前美国的消费对经济增长的贡献超过80%,到2025年,中国经济增长可能主要依赖消费了,那么中国居民的主要消费方式是什么?衣食住行,尤其是住房,住房占城镇家庭财富的70%左右,怎么才能顺应经济增长,由消费驱动为主实现财政收入呢?现在向企业收直接税、间接税,十年之后向谁收税呢?向居民,居民的主要消费是房地产,房产税和把房屋赠予给子女的一次性收入需要交个人所得税,可能还有遗产税,三税叠加,意味着如今100%属于你的房产10年后大约只有20%-30%属于你,剩下的70%属于政府。所以到那时,房地产明显渡过了巅峰期,会变成稳定的市场。

  "五年平"的三个要素,第一是软着陆,第二是政策暖,第三是大都市圈。软着陆是什么意思?房地产不给经济惹麻烦就不错了,没有更高期望,未来五年的重点就是去库存、促使房地产的软着陆,库存有多大呢?6.8亿平米是不可能,如果真是6.8亿平米我们谈笑间半年就消化了。巨额的棚户区改造会出现额外的增量,这不会少于10亿平米,所以,不考虑已购置没有开发的,目前中国的房地产库存至少85亿-90亿平米。可以看出,目前房地产的库存六到七年的销售面积是有的,今后五年促使房地产行业的库存量回落到35-40亿平米就很不简单了。

  金融方面的低首付、低利率是非常重要的金融杠杆指标,目前政府的金融杠杆有多少呢?负债率大概在中国政府的财政负担里占6%,今年可能超过3%,这两个都达到了欧盟的上限,如果中国每年再增加8%左右,到2018年中国的财政负担就跟过去欧债危机的财政负担差不多了,能占GDP的75-80%,那很危险。

  总体上,国有企业的债务将近80万亿,资产130多万亿,所以对企业不能再加杠杆加债务了。

  低首付、低利率,房价不下跌,房屋收入比也没改善,但是购房者的压力有所改善,这就是政策暖。未来五年政策的重心,除了出清产能就是去库存。

  大都市圈主要是哪些城市呢?1997年香港的GDP相当于北上广深的总和,房地产最好的发展机会也在大都市圈和起引领作用的世界级城市,未来五年政策的不确定性很低,各种政策一定会促使房地产泡沫平稳着陆,不给经济带来系统性风险。

  那么"三年涨",又是为什么?我们看看三年涨的一些基本道理,2016年哪些房地产政策会落地呢?比如有些学者呼吁购房按揭贷款的利率部分可以抵购个税,有能力购商品房的是中高收入阶层,如果买房的贷款可以抵个税,那就意味着中国的商品房跟西方一样,在没有还完贷款期间,商品房有避税器功能,买房能避税还是有很大吸引力的,对于这点,我个人非常不赞同。目前住房公积金能量很大,已经发放的贷款余额大概有2.5万亿,没有发放的还有2.5万亿,在2016年能形成一个资产负债规模在5-10万亿间的相当大型的国家住房金融机构,假定我们国家住房银行是效仿房利美而建的。

  房利美有两项功能,一项是为购房者购买普通住宅发放按揭贷款。

  房利美另一个功能呢?比如户籍政策松动使得除北上广深外,其它出现明显矛盾的城市落户政策暂时没有明显放宽,但其它地方,尤其是鬼城现象越来越大的城市,其户籍放宽会比较快,政策暖风在2016年会陆续落地。

  最后一个资产的问题,中国的富人在2011年到2014年购房带来了巨额回报,2011年到2014年中国利率水平比较高,是因为利率市场化,从现在到今后两三年的时间,中国的经济增长并不是很出色,同时还会出现低利率、软汇率的迹象。低利率就是利息低,开发商在今后几年跟银行申请贷款时,拿到贷款基准率1.1倍,也就是5%左右,这个贷款利率非常正常,这跟5年前要跟银行拿出10%左右的利率不可同日而语。总体而言,利率的低水平会维持,一直到中国经济增长和创新出现明显好转的迹象。

  另一个就是软汇率,人民币汇率更关注的是由人民币汇率指数的实际有效汇率,预计2016年人民币对美元的汇率波动性会比较大,区间比较宽,处于6.3-7的区间都是比较正常的,利率低、汇率软,这给国内企业家和投资者带来一定困扰,收益率足够高的、安全边际足够大的资产今后两三年很难找到,股票、信托、美股、黄金都不敢买,还是又回到了房地产,所以今后的两三年,中国的富裕阶层在大都市购置房地产的可能性越发明显。如果你想做个低调的富豪,投资写字楼是最好的方式。

  未来两三年房价会涨,为什么呢?第一, 2012年曾经有过两个指标,一个是常住人口必须超过600万,商品房均价超过1万,这两个指标放到今天应该是750万和1.3万,符合这两个条件的城市加起来大概十四五个,也就是说在三年涨、五年平的情况下,没有做"互联网+"的转型,比较偷懒的开发商,应该进入常住人口多、房屋均价高的城市。

  第二,看当下的指标,可能是深圳、上海、北京、广州、南京、厦门等城市,当然也可能是一些有潜力的城市,但这些城市的潜力由于供应量过大而受到限制,例如成都、武汉,总体而言能出现明显涨幅,如果要投资和购置房产,也只能把目光投向具有好的都市圈潜力的城市,中西部地区仍然要坚持不懈地回避。

  什么类型的物业比较好呢?有两类,一类是住宅,另一类是写字楼。住宅好的原因很简单,目前住宅的库存最大,在北上广深这些城市中,住宅的供应量相对稀缺,这是住宅的良好态势,即便从全国角度讲,如果金融支持手段足够的话,一二三四线城市的住宅在今后三年就是涨多涨少的问题,预计会出现分化中的普涨局面。

  写字楼为什么比其它非住宅要好?原因也很简单,中国处在经济转型过程中,对酒店的需求有限,过去三四年,酒店需求入住率单客消费改善的城市主要在中西部地区,比如西藏等,而在相对成熟的城市,比如北京、上海、深圳,星级尤其是豪华型酒店的入住率都是下降的,或者增长非常有限。不仅如此,酒店定期要投入的成本过大,总体来讲,非住宅中的酒店、宾馆是不行的。

  另一块是商铺,商铺不仅受到店商的影响,更受到网络化实体商业的影响,未来大的shoping mall是有限的,现在小区的智能发展速度超过了大型购物中心。相对而言,写字楼是不错的,写字楼跟未来的技术型、服务型的行业发展密切相关。预计城市中写字楼的供应还是明显紧张,比如在北京、上海,写字楼的租金价格居高不下,今后在国贸商圈、金融街商圈会陆续看到有商场和宾馆被改造成写字楼,因为建筑功能被错误地定位了。

  房地产是个资金密集型行业,总体上投入市场当中正常运行的大概是15-20万亿的资金规模,假定资金边际的成本降低一个点,能带来1千亿到2千亿的利润,加起来有6千亿到7千亿左右的毛利润,2015-2018年期间,如果房企利润没有增加30%,那么这个房企就是做得不好的,这可能超出了很多人的预期。

  总的来说,第一,不是中国经济不好,而是整个世界的经济都不好;第二,不要认为房地产未来十年是非常好的,当然谁都看不清未来十年市场大势的变化,但如果我们看到住宅户均的套数等一系列因素,十年后的中国房地产规模还是很庞大的,但那个庞大的市场主要是更新改造率支撑的房地产市场,不再是不断扩大的市场。

  未来五年不会有任何不利于房地产的政策出台,未来三年让我们在泡沫中游泳,再发点小财,我们在泡沫中游泳、在泡沫中共存。

    来源:房讯网

编辑:yang

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