朱中一:新常态下房地产企业去库存要走“新路”
http://www.funxun.com房讯网2016-3-4 15:01:00
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[提要]改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,我国房地产市场持续较快地发展,住房保障体系逐步建立,住房总量大幅增加,住房质量逐步提高,有效改善了居民的居住条件,基本适应了经济社会发展进程。

  【房讯网讯】改革开放以来,特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来,我国房地产市场持续较快地发展,住房保障体系逐步建立,住房总量大幅增加,住房质量逐步提高,有效改善了居民的居住条件,基本适应了经济社会发展进程。但同时也要看到,在十几年的快速发展后,住房供求关系由过去的供不应求转向供求总体平衡,有的地方还出现了阶段性过剩。2014年以来,房地产市场明显进入了增速的换挡期,一些地方和企业还面临着结构调整和去库存的阵痛。

  今年4月以来,在一系列利好政策的推动下,全国的房地产市场呈现回暖势头。5月、6月新建商品房销售量明显回升,7月以来仍保持了向好的势头。1-11月全国商品房销售面积达到了109253万平方米,同比增长7.4%;商品房销售额达74522亿元,同比增长15.6%。12月份,在政策利好和企业要完成年度目标任务等共同作用下,其销售量还会高于11月份,这样,全国今年商品房和商品住宅的成交量有望接近或超过2013年的最高水平,也对稳定经济增长和财政收入发挥了积极的作用。

  当前的主要问题是一些三、四线城市和部分二线城市的去库存压力大。截止到11月底,全国商品房待售面积为69637万平方米,比10月末增加了1004万平方米。其中住宅待售面积为44093万平方米,比10月末增加了439万平方米;商业营业用房待售面积为14206万平方米,比10月末增加了318万平方米。与此相关的是房地产开发投资增速继续回落。1-11月的投资增速从去年同期的11.9%连续下降至1.3%。

 

原建设部办公厅主任 中国房地产业协会原副会长朱中一

  "十三五"时期既是我国全面建成小康社会的收官时期,也是我国经济发展进入新常态后的第一个五年。"十三五"时期我国房地产业的发展态势如何,是大家关心的问题。通过学习中共中央关于制定十三五规划的建议、习近平总书记关于制定十三五规划建议的说明及12月14日中央政治局会议精神等,结合自己的思考,谈些个人的看法:

  一、客观分析"十三五"时期房地产业发展面临的机遇与挑战,坚持以五大理念引领房地产业发展。

  "十三五"时期,我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期,但战略机遇期的内涵发生了深刻变化,既面临着许多有利条件,又面临着不少风险挑战,房地产业的情况也是如此。房地产业发展面临的机遇主要有四点:

  (一)新型城镇化的持续推进和城市规划、建设、管理工作的加强。我国现在常住人口的城镇化率为55%,2013年户籍人口城镇化率为35.9%。根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)年》预测,到2020年末,常住人口城镇化率达到60%左右,户籍人口城镇化率达到45%左右。按照2014年的《政府工作报告》,今后一个时期要解决"三个1亿人"的问题,首先要加快落实1亿左右农民工和其他常住人口在城镇定居落户的目标。另外,即将召开的城市工作会议和城市规划,市政基础设施建设和管理工作的加强,对房地产的健康发展和改善居民的宜居环境肯定也是有利的。

   (二)与全面建成小康社会目标和推进新型城镇化相关的,就是要加大城镇棚户区、城中村和城乡危房改造力度。2015年至2017年已安排了1800万户,"十三五"期间肯定不会低于2000万户。这也关系到落实2014年政府工作报告中提出的今后一个时期要改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。

  (三)改革开放的红利。包括住房制度改革、户籍制度改革和实施居住证制度,促进有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口,举家进城落户,并与城镇居民有同等权利和义务;支持进城落户农民工,将其宅基地使用权及其房产依法自愿有偿转让;全面实施一对夫妇可生育两个孩子的政策等,对扩大住房需求、稳定房地产市场是利好的。另外,进一步实施开放的战略,推进"一带一路"建设,对房地产企业拓宽境外市场是有利的。

  (四)为适应新兴产业的发展和居民消费升级的需要,产业园区地产、旅游地产、老年住区、众创空间、物流配送中心、社区商业网店等业态将得到发展。

  面临的矛盾与挑战也有四点:

  (一)房地产市场存在着区域性、结构性、阶段性过剩,一些三、四线城市和部分二线城市去库存还需要一定时间。

  (二)以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系还需进一步完善。城镇住房租赁市场发展相对滞后,解决农业转移人口的住房问题还在探索阶段。

  (三)促进房地产业持续健康发展的长效机制还不够清晰。

  (四)资源能源环境的制约和房地产项目开发建设方式传统粗放,品质性能有待提升。但机遇与挑战相比,机遇仍大于挑战。而且,如果我们能直面做好应对挑战与风险的准备,有些不利因素还能转化为发展中的有利因素,如资源能源环境的制约能倒逼绿色发展和房地产业开发模式的转型。

  "十三五"时期,如何抓住机遇,做好应对挑战与风险的准备,除了库存量大的地方要切实抓好去库存工作外,还必须要按中央的要求,牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,坚持创新发展、协调发展、绿色发展、开放发展、共享发展。

  我个人认为,房地产业的创新发展,主要是深化住房制度改革,健全以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的供应体系,使城镇常住家庭居住条件总体达到小康水平;并通过"互联网+"等技术手段,促进房地产行业转型发展和提质增效。房地产业的协调发展,主要是促进房地产业与新型城镇化的协调发展,实现供需总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定,使房地产业发展与当地经济社会发展相适应,与相关产业发展相协调。房地产业的绿色发展,主要是通过技术创新和建筑工业化、信息化的融合发展,促进开发项目和居民住区的资源节约和环境良好,提升开发项目和居民住区的品质、性能与环境质量。房地产业的开放发展,主要是引导骨干企业扩大对外投资,带动设备、技术、标准、建材、建筑走出去,开拓境外市场。房地产业的共享发展,主要是通过进一步完善住房保障制度,加大城镇棚户区、城中村和城乡危房改造力度,开展城镇既有住区和农村环境的整治,让广大居民,尤其是中低收入家庭共享改革发展的成果。

  二、提高供给体系质量、效率。库存量大的城市要多渠道化解库存,对库存不足、需求旺盛的城市,要增加有效供给,企业要增强创新发展能力,做好产品,提高效益。

  11月10日中央财经领导小组第十一次会议和12月14日中央政治局会议都强调了要着力加强结构性改革,在适度扩大总需求的同时,提高供给体系质量和效率,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。11月10日的会议还强调了要着力加强供给侧结构性改革,李克强总理也在相关会议上强调,在供给侧和需求侧两端发力促进产业迈向中高端;要通过加快户藉制度改革等措施来带动住房消费。我的理解是,中央领导强调着力推进结构性改革和供给侧结构性改革,强调供给需求两手抓,对促进过剩产能有效化解、促进产业优化重组、实现发展动力转换有着普遍的指导意义。

  一些媒体结合化解房地产库存也在讨论房地产行业的供给侧改革问题,我觉得有一定道理。因为一些地方高库存的主要原因是供给的过剩和错配,是政府盲目供地、企业盲目开发的结果,忽略了有效需求,有的还与项目的质量与配套不足有关。因此要提高供给体系的质量和效率。我还觉得,推进结构性改革和供给侧改革,就要进一步处理好政府与市场的关系,既要发挥市场在资源配置中的决定性作用,也要更好地发挥政府的作用,改善政府的宏观调控。在房地产领域,就要进一步实施分类指导,进一步落实地方政府的责任。库存量大的城市要多渠道化解库存,对多数城市,特别是库存不足、需求旺盛的城市,要在认真摸清需求和供给条件的基础上,按照调整存量、做优增量、增加有效供给的原则,制定"十三五"住房发展规划,并注意发挥住房发展规划在引导土地供应、住房供应和稳定市场方面的责任,构建以需求为导向、以住房发展规划为指导的住房供应模式。这样做,有利于实现房地产市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的调控目标。

  化解房地产库存是中央领导近期多次提到的一个重要问题。12月14日的政治局会议又提到了这个问题,这显然已列入明年经济工作的一项重要工作。实际上,解决房地产的库存问题,住建部从去年起就开始采取了一些措施。如对城镇棚户区和城中村改造项目,扩大货币化安置比例,尽量让居民在市场上购买和租赁商品房。今年年初又印发了发展住房租赁市场的通知,支持房地产开发企业调整资产配置,持有住房用于租赁经营。今年3月27日,国土部、住建部又印发了"关于优化2015年住房及用地供应"的通知,引导库存量大的住房用地调整土地用途、规划条件、转型用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。一些地方政府也出台了一些鼓励住房消费的政策。但由于一些地方前几年开发量过大,致使全国商品房待售面积从2010年底的1.92亿平方米逐年上升到2015年11月底的6.96亿平方米。从2011年以来的5年中,全国商品房待售面积年均增加1亿平方米左右,再加上在建规模大,有些已批出去的土地还未动工开发;在销售不畅的地方,去库存的任务确实比较艰巨,以致引起中央领导的高度重视。

  下一步,还将通过新型城镇化的推进、户藉制度改革、加快农民工市民化、加快提高户籍人口城镇化率、推进以满足新市民为出发点的住房制度改革,扩大有效需求等措施来化解库存。当然,要切实解决农民工和其他常住人口的住房问题,还要相关政策的支持,还要大力培育和发展住房租赁市场。另外,可能还会通过住房制度改革,调整保障性住房的实施方式,加大保障性住房的筹集力度和租赁补贴,来消化一批库存商品房和闲置住房,未来保障房的房源将以盘活存量为主。

  作为企业,首先要认识新常态,顺应新常态,牢固树立并贯彻落实创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念。同时还必须要认识到,政府推进结构性改革,还会加快产能过剩行业企业的优胜劣汰和兼并重组。信誉好、效益好的企业是发展的有利时机。企业还要认真分析市场的供需状况,调整地区布局,加快去库存,做优增量。在继续做好住宅产业的同时,关注产业园区地产、旅游地产、老年住区等新兴业态的发展,这也有利于释放新需求、创造新供给。要坚持创新发展,包括运用互联网的理念与手段及房地产金融制度的创新等。要以科技创新带动建设方式转型,提高建筑产业化与住宅产业化水平,逐步提高绿色建筑、装配式建筑和全装修住宅在新建住宅中的比例,搞好配套与服务。希望有更多的企业关注并参与城市更新和老旧小区的更新改造。有能力的企业还可以到境外去开拓市场,为促进房地产市场的持续发展和解决好百姓的住有所居继续做出贡献。

    来源:房讯网

编辑:yang

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