钟伟:互联网+下 房企跟IT金融多学才有出路
http://www.funxun.com房讯网2015-7-27 10:24:34
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[提要]如果你是从事非住宅开发的,就是商业、写字楼等等,必须往前端走,更多的把自己做成一个甲方的甲方。也就是要关注GP、LP、金融、资本运作等等。

  房讯网讯 2015年6月25-26日,国内最具影响力的年度产业地产盛会,第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网(www.funxun.com )联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。论坛一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,现场600多位各界嘉宾出席。

  聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大腕确认出席并发表主题演讲和对话发言。

  论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时还举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

  以下是平安证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授、北师大及厦门大学博士生导师钟伟先生的发言实录:

 

 

平安证券首席经济学家、北京师范大学金融系教授、北师大及厦门大学博士生导师钟伟先生

 

  钟伟:非常高兴,有机会跟大家来交流一点我们对经济和房地产运行的看法。

  一个人的年龄和他的生理年龄没有关系,主要是他的阅历、他的学习能力有关系,从这个角度来说,我一直认为聂会长是永葆青春的不老美女。

  我主要从事金融行业,向大家分享几个问题。第一个问题是怎么来看待中国未来五到六年的经济增长,有很多人很悲观,但这种悲观没有什么道理。未来五到六年中国经济增长会怎么样的?在过去的几年,中国经济增速一直是从2010年的第三季度开始逐步下行到目前的7%左右的水平,市场研究人员也有非常悲观的,认为中国经济在未来几年方向不明朗。这种悲观可以放在一边。

  我们可以看一下大概有几种基本的条件。第一个,习近平同志提出了中国梦,在未来会是怎么样的一个遥远的梦想。不管怎么样,先得把小康梦给实现吧。2020年之前中国要实现全面小康,如果这一步都做不到,那么建党建国多少多少年怎么样的梦想,可能说服力就很弱了。2020年如果实现全面小康,中国经济增速不能够低于6.6%,如果低于这个速度,中国全面小康就很难了。

  第二就是中国和美国之间的竞争,中国目前经济规模大概是美国的一半,因此如果美国经济增长每年3%左右的话,中国就不能低于6%,否则中国和美国之间经济实力的绝对差异就会拉大,而不是缩小。

  第三就是中国的人口资源创新能力能不能够支撑一个比较中高速的中国经济增长。

  从现在来看,国内最悲观的研究是社科院的蔡教授,以及国外的国际货币基金组织,他们认为中国的未来潜在的增长率大概是6.2%,而比较乐观的研究则是林毅夫教授他们提出每年增长8%左右。但是无论是从全面实现小康,还是中美大国战略之间的相互竞争,还是从中国的人口资源、环境、生产要素等等可持续的增长来讲,我个人倾向于认为,在未来五到六年中国经济维持在7%左右的增长平台是没有什么问题的,没有必要把中国经济增长的未来看得过于悲观,比如说4%到5%。

  目前中国经济的运行,国家统计局给出的数据,一季度是7%,去年全年7.4%,但是中国目前PPI已经是负的了,中国GDP平均指数也是负的,就是说中国目前增长和物价的搭配是中国现在处于一个轻微的通缩的状态,如果财政货币政策搭配合理,消除这种通缩的话,中国有可能持续在比现在的经济增速还要略高一点的水平,就是宏观政策和通缩的相互的影响,显示目前的宏观政策还是偏紧,需要继续放松。这是我们对未来五到六年经济增长的理解。

  那么怎么来看待2015年的经济增长呢?2015年的经济增长也没有什么特别大的问题,有很多人说中国经济四个季度是逐季下行的,这没有什么道理。一季度7%,二季度不可能低于7%,三季度、四季度大概在7.1%、7.2%的水平,所以今年中国经济增长四个季度是逐季恢复的,而不是逐季下行。

  如果一季度的7%GDP的统计数据还有比较多的水分的话,二季度的7%可能水分就会少得多。我们如果观察一下5月份和4月份之间的数据的比较,可以发现投资的增速在平稳的回升,比如说工业增加值的投资增速,5月份比4月份从7.9%回到9.9%,比如房地产5月份比4月份有明显回升,销售也在好转,比如消费环比也在改善之中。所以5月份和4月份相比,各项指标都在回升,没有特别多的意外的事件使我们能够看到接下来5到12月份中国经济会可能二次探底,这种探底的可能性几乎是没有的。所以今年全年中国经济二季度会是比较可信的底部的形态,不用等到第三季度。甚至有可能2015年上半年是中国在过去五年和未来五年一个增长的底部。就是经过漫长的三到四年的结构调整,在2015年上半年中国经济增长见到了底部。那么是为什么?为什么2015年中国经济增长相对来说比较好?

  第一个是感谢沙特和美国这些西方国家和资源大国,使得中国大宗商品进口价格非常便宜,大宗商品价格便宜了,比如铁矿石、铜、铝、石油、天然气等等,价格便宜了,使得中国进口便宜了很多钱。实体经济增值税的缴纳部分就大大降低了,因为增值税是从价不从量的,量没有减,但价格减下来了,所以大宗商品的跌价给中国实体经济带来了非常显着的增值税的减税效应。

  另一个推动今年经济增长的因素是财政和货币政策开始有所放水,货币政策放水余地还非常之大。

  还有一个就是创新型企业目前在中国的确有所起色,在过去的三年多到现在,实体经济当中,大约有1/5生产型企业已经死去。就是产能去化已经差不多了,从企业利润总额来讲虽然没有增长,现在还幸存的企业其实还是活得不错的。打一个通俗的比方,过去五碗饭六个人吃,大家你争我夺,现在五碗饭四个人吃,所以吃饭的人都从容不迫,现在对资本家和企业家来讲,他们最缺的是有盈利前景、行业前景的投资方向,而不缺钱。现在创新尤其是以互联网+为基础的创新,在中国有星火燎原态势。

  在接下来我们来看货币怎么变。

  首先是宽松政策是会延续的。2015年到现在整个货币政策真正的放松,我们追溯一下起点大约是2014年10月份,从2014年10月份之后到现在,央行法定存款准备金余额的数在下降,利率在下行,存款准备金率在往下调整,另外定向操作,释放流动性的准备也比较多。人民银行在过去八个月的时间做了非常多的努力,但这些努力远远不够。因为如果人民银行延续过去八个月操作的态势,还是不能够达到在去年年底中央经济工作会议和今年“两会”上所定下的信贷投放和M2的增速目标,比如1到5月份,M2增速只有10.8%,而去年定向的目标是12%左右。如果说要基本上完成目标,那M2的增速怎么也要在11.5%才说得过去,那么下半年M2增速要继续提速。怎么样才能继续提速呢?就是增大流动性。宽松的道路只走了1/3,还有2/3的宽松之路,需要人民银行做出更多的跟市场相呼应的努力。下半年定向工具的操作,PSL等等的操作会多一些,下半年利率的下行也会慢慢的在利率下得更多一点。

  金融市场化什么时候能够完成,我个人预计在不晚于2017年上半年,有可能人民币就能成为硬通货,就是在金融和资本交易账户下,成为可兑换。这是人民币从利率市场化走向可兑换,再到十九大之前,人民币国际化也开了一个好头,这是给我们中国国内企业走向海外去进行投资、进行开发提供了更好的机会。尤其是中小开发商,是非常适合走到海外去进行投资和开发的。

  关于资本市场,牛市将延续,只是上半年涨得太多了,下半年赚钱比较难。所以上半年虽然不用悲观,但是下半年资本市场参与者想挣钱是比较难的。同时成长股创业板没有继续调整的话,只靠主板市场是没有希望的。目前所出台的南北车之类的合并,我认为是改革的淘汰,而不是真正的改革。如果主板市场只靠南北车合并的话,只是给主板市场留下的改革牛,很有可能是一个虚张声势的牛,而不是真实的牛。我们在2010年之后没有看到更多的企业向民营企业开放,没有看到行业垄断的打破,没有看到国进民退的现象有显着的扭转,也没有看到十八届三中全会、四中全会的精神到现在显着的落地,这些我们都看到了梦想,但没有看到落地。而创业板市场的牛市是从2013年、2014年就开始延续至今的,创业板代表了中国未来的方向。所以如果创业板不调整到位,牛市要延续下去是比较困难的。

  怎么来看待房地产长期的前景呢?第一,2015到2020,如果并不具备房地产行业非常专业的开发投资经验的话,这是一个非常好的转身机会,你可以离开这个市场。因为2015到2020,房地产市场不会再延续过去十年,尤其是2005到2012之间的迅猛增长。未来五到六年房地产投资增速、销售增速有可能跟经济增长差不太多,房地产行业不再是领先于中国经济增长、推动中国经济增长和投资的领先行业,而是一个不拖后腿就不错的行业。既然是这样,当然我们要从这个行业里面考虑是继续留还是走。

  在2014年我在博鳌论坛做了一个小的测试,结果在座的几乎所有的开发商,包括任志强等等其他人,他们都异口同声认为,给他们十年青春,他们现在选择的职业将是互联网,而不是房地产。

  第二,我们还要看一下现在说未来三五年中国房地产将崩盘的逻辑,这是毫无逻辑的,幼儿园小朋友都知道是错误的。比如爷爷死了,房子留给了父母,父母死了,房子留给了子孙,一人好几套房,房地产刚崩盘。这样所谓的房地产未来挺不住的说法就意味着再过25年,中国人口将减少4/7,再过25年,中国人口又减少2/7,最后只剩下1/7的人口了。就是说现在14亿人,爷爷奶奶外祖父这些75岁的人,突然之间在几年之内都死掉了,中国只剩下6亿人,6亿人只剩下两亿人,这些流言蜚语完全没有任何基础。

  另外就是00后、10后人太少了,独生子女政策没有放开,人越来越少,房子卖给谁呢。人少是一个渐进的过程,虽然有一些学人口学的硕士说00后、10后的人非常之少,但到目前为止仍然是缺乏统计数据支撑的东西。80后大约有2.3到2.4亿人,90后大约有2.2亿人左右。00后到现在大概是1.8到1.9亿人,10后我们估计还能够有1.8亿人左右。所以上一次的中国生育高峰是1981到1997年,这个生育高峰离我们并不是特别遥远,如果未来人口政策做一些适当调整,比如普遍二胎政策放开,中国每年新生儿还是有可能维持在1800万人左右,所以住房的新增人口需求没有下降。房地产目前整个的回升还是有的。

  年房地产情况向大家汇报一下。首先零增长是不可能的,目前有非常多研究机构认为今年零增长,不会的,今年我们估计还是有可能销售面积和销售金额创下一个天量。今年的行业投资增速有可能从4月份的零左右,回到年底的两位数。销售面积有可能在13到14亿平米之间,销售金额也是正增长。所以今年实现5%到的10%的增长是非常有可能的。

  今年复苏是分化的,三好三坏,三好是好在哪儿呢?一线城市比较好,三四线不太好。消费比较好,投资不太好。住宅比较好,非住宅相对来说弱一些。这是整个房地产的分化格局。

  在这样房地产分化的格局之下,我个人给大家的建议,我们也做了一些数据的模型,我们建议诸位房地产开发企业没有必要介入到这些城市当中去,这些城市具备两个指标。第一个指标,常住人口600万以下,第二个指标,目前在售商品房新房均价1万块钱以下,如果符合这两个指标,这些城市房地产的未来都是非常黯淡的。目前中国常住人口600万以上的城市大概有将近60个,甚至这60个城市当中也只有个别城市有良好的的前景,一千万常住人口以上的有15、16个,所以房地产开发、销售没有必要遍地开花,必须坚守600万常住人口、一万块钱每平米的均价这两个底线,低于这两个底线的市场介入,风险是比较大的。

  之所以在2015年房地产能够得到回升,很大程度上是因为我们低估了中国房地产的韧性,就是房地产行业是一个野蛮生长的行业,在过去历经波峰和低谷,历经调控、历经大鸣大放和极力的政策的压缩,房地产行业都挺过来了,所以这一轮房地产的复苏也比较快。

  我们怎么看待房地产的将来呢?我们需要做什么呢?我向大家汇报一下思路。

  总体想法是这样的,如果你是从事非住宅开发的,就是商业、写字楼等等,必须往前端走,更多的把自己做成一个甲方的甲方。也就是要关注GP、LP、金融、资本运作等等。因为如果你是从事非住宅开发,所需要投入的资金量比较大,开发周期比较长,投资风险比较高,业态也比较复杂,在这个过程当中,现有的房地产企业家一定要从一个企业家变成一个资本家,房地产企业开发商已经是甲方了,但是比你更甲方的是资本家,真正的资本家从来不关心自己做什么产品,而只关心人家做什么产品,如果人家有好产品,有好项目,自己有资本,就去介入。这是一个资本家的思维。企业家的思维永远都是,接下来我做点什么产品或者项目,我们挣到钱。所以做非住宅的应该往前走,更多的学会资本家思维,做住宅的往后端走,什么叫往后端走呢?利用已有的客户资源,利用你已经在全国形成的销售的网络和星罗棋布的过去十多年的销售的项目,形成对已有物业的互联网的优化过程。例如说小区商业可以有小区的金融、小区的物流配送、小区的零售网点、小区的社区健康等等,这些都是住宅要进一步细化往后端走的更贴近于居住者的衍生的过程。这是一个基本的思考。

  我们来看房地产面临的整个大的格局,从中长期来看是什么样的。

  首先我们得理解房地产目前面临的经济格局,是我们正在进入一个数字地球的时代,人类只有三个阶段的划分,我个人把它这么定义。第一个就是农耕社会,农耕社会的时候中国是非常富裕的农耕社会,然后是工业化社会,比如1840年中国GDP占全球大概27%、28%,比目前美国还强。但是现在中国GDP构成当中,农业只占1%,剩下的99%都是工业和服务业。未来哪些领域能够在工业和农业中有爆发式增长呢?就是数字地球。我们不仅生活在一个生物多样性的物理地球当中,同时我们也生活在以互联网为基本架构的数字地球当中,我们既是一个真实存在的人,也是一个数字化存在的人,供需其实都是放在数字地球上实现的。

  我举一个例子。在生活当中你认识到某一个朋友,他有什么样的学历,有什么样的背景,他的家庭成员是怎么样的,他的成长过程当中做了哪些好事、坏事,你认为这个人可能是一个慷慨的、有教养的、比较不错的人。这是在物理地球当中你所认识到的朋友。但是数字地球并不需要这样的有血有肉真实的人,当你出生之后,你就有DNA库的数据,然后你成长到现在,有什么样的疾病和治疗的电子病历,你的履历当中是怎么样接受教育的,在教育当中有没有作弊的行为和成绩的情况。随着你踏入职业生涯,职业的晋升程度和参与社会公益事业的程度等等,后面的这些非结构化的数据更能够勾勒一个人。例如说你可能觉得在生活当中这个朋友是慷慨的,但大数据告诉我们,从小到大这个人聚餐的时候从不买单,或者是他在收入增长之后,并没有拿工资的更多的钱做任何的慈善捐助,因此大数据可能会告诉你,这个人的慷慨是假的,因为他的行为体现了这个人是一个非常吝啬的没有爱心的人。这就是数字地球所告诉我们的真实的人。

  金融活动和经济活动都依赖的是没有情感的数据,而不是有情感的、有血有肉的东西。数字地球对于我们未来的影响会非常之大,否则的话我们就没有办法理解BAT这些企业的估值为什么是这样的。

  那么数字地球会怎么影响到房地产呢?比如关于房地产的布局。数字地球是使得超级大都市生活更加便利,而不是更加不便利。所以北上广深随着互联网+的落地,它提供给市民的生活的舒适程度会大大改善,而遥远偏僻的村镇乡村在互联网+的情况下,其未来更加岌岌可危。当然作为一个房地产投资的集中的投放项目和资金投向地,应该是超级大都市,而不是田园梦想。因为我们的祖父辈都是农民,所以我们还会残存着一些农耕梦想,但这些梦想就投资而言是错误的。

  又例如数字地球告诉我们工业4.0时代的到来,意味着做工业地产的往后端走是很难的,什么叫往后端走呢?就是在具体的产品的装配、加工、制造、包装、物流等领域,所需要的工业地产的量可能是在减少的。比如富士康就专注于这个领域,所以富士康属于即将过去的工业3.0,而不是属于未来的工业4.0。更多的不是在装配制造环节,而是往前走,比如研究、研发,这是没有办法用机器人取代的,研发的虚拟使用、产品制造出来的时候的体验和推广、同行之间的交流、沟通、会展等等,围绕着在介入到真实的生产制造环节之前的所有环节的投入都会大大增加,而制造生产环节本身的成本和投入减少。例如说一部iphone,iphone6的手机可能真实的制造成本我不清楚,大概只占到售价的20%,那就意味着另外的80%,我们产业地产必须围绕另外的80%来投入,而不是围绕着之前的20%来投入。这就是工业4.0的启示。

  又例如O2O。聂会长已经讲得非常清楚了。比如从传统线下消费,走向线上消费,这个线上消费过程增长非常之快,在未来也会为我们房地产行业带来很多机会。

  怎么去用互联网+来改造房地产呢?首先一个是我们在过去提了一些改造的口号,比如说地产+产业,住宅之外、商业之外,加一些酒店、写字楼等等这些东西,或者是水泥+鼠标,这是一个主动转型初期的想法,现在会有更多的领域可以展开。例如说我们可以怎么适应它呢?从布局方面我们可以适应,从产业链方面我们也可以适应。

  我举一个产业链的例子。到目前为止中国开发企业在产业链的纵向分工方面,在投资、开发、销售、物业等等纵向切面切的还不够细致,比如投资这个领域,使用互联网的话,就可能会引入GP、LP,经营性众筹和股权众筹等等新的思维方式。又例如说,从碎片化市场的整合来说举个例子,小区商业像万科、富力这样全国性的公司,是非常容易复制,在某一个小区当中选择一定的小区的商业房,形成一个小区的金融、零售、健康和商业物流的整个全环节的配送和服务的提供,而且这是一种全国连锁的线上线下互动的方式,这个对于提升小区商业的价值和改善业主生活的便利性会有非常大的空间。

  我再举一个小的例子,比如碎片化市场怎么整合?例如说电梯,目前中国房地产行业发展这么多年,我不知道电梯的确切数字,全国可能有五六百万架电梯,从安装到维保现在都是分散,未来有没有可能用互联网的方式来改造目前分散的电梯,使得电梯并不仅仅安装、维保这两块,而能够植入更多的内容,这是完全有可能的。比如我们通过电梯安防的集中化的处理,完全可以做成一个数据的疾控中心,来监控整个电梯的安全运行。使得维保人员并不是到现场扫一下二维码,就假装完成了维保,我们可以在定期维保之外,还可以发现电梯隐形的故障。维保人员到现场是不是完成了真实的维保,也可以通过疾控中心来看。这个疾控中心不仅仅对于电梯,对于小区居民的生活,例如电梯中有没有人意外跌倒,对于小区的安全,比如说电梯的安防数据、疾控数据跟公安系统连接起来,也会起很大作用。但并不仅如此。如果我们在电梯井当中设一些馈线,使得电梯整个被Wi-Fi覆盖,那么目前电梯里头所放的一些招贴画、液晶屏等广告投送的方式,就会立刻被在电梯中安防的Wi-Fi所取代,年轻人不会再看招贴画,但是会使用作为电梯运营商做使用的Wi-Fi,而Wi-Fi的效果很有可能比移动门户或者互联网门户网站的广告推送效果更好。假定一架电梯通过互联网化,有集中的安保和Wi-Fi覆盖的形成的全国性的市场的话,那么这个公司的估值我觉得几十亿应该不过分。

  又比如说我们看到互联网对于市场的影响,在产业链上的细分我举一个例子。在过去我们可以看到中介服务和房地产开发企业是不能相提并论的,比如说万通肯定是一个大企业,而世联肯定是一个小企业,我们可能会这么认为。但是如果你再回过头去看一下现在世联地产市值万通地产的市值会发现,轻资产的市值往往比重资产的市值好得多,而未来这种估值的差异仍然会存在。

  所以互联网+并不仅仅是一个设想,互联网+正在引领着我们从智慧的家居到智慧的社区,到智慧的城市,最终走向一个智慧的地球。房地产发生的变化,我们大概可以总结为这么几点。第一,今年是不错的。第二,未来五到六年是非常好的转型选择的机会。第三,如果你做住宅的,往后端走,为你的业主们提供更加精细化的小区金融、小区商业、小区健康、小区物流配送等服务,如果你是做非住宅、做产业的,那么摆脱生产制造这个单一环节,向前端走,做资本+思维的甲方的甲方。最后一点,我们如果看清楚未来的发展方向,所谓互联网+只是一个概念,因为加什么我们并不清楚。重要的是我们已经从一个工业化的社会走向了一个数字地球的社会,我们以后未来几乎的所有的吃喝拉撒睡等等需求,并不是在线下直接实现的,而是在线上集中投放的,所以即便我们要做什么事情,我们也并不是以现在的模式来展开。

  我举一个特别小的例子。你以前要在万丽酒店附近找一个好吃的餐厅,你一定会打电话问熟人,问北京的哥们儿向你推荐,还要问一问口味怎么样,菜品价格怎么样,现在都不用了,虽然还是吃饭这么一个简单的事情,正常的行为你一定会打开百度地图,搜索万丽酒店附近500米之内的符合你价位的酒店或者餐厅,然后看一下大众点评的评价,然后顺手就订了位置了,不需要用熟人,因为熟人的推荐不靠谱。也不需要去打听贵还是便宜,因为这有点难为情。也不要去问服务好还是坏,因为大众点评比你的朋友去吃一顿两顿要可靠的多。所以吃饭这个需求,在哪里吃饭这个需求,并不是在线下在物理地球当中实现的,而是在数字地球当中实现的。连吃饭的事情都改变得这么多了,未来我们几乎所有的事情都会被数字地球所改变,这就是一个残酷的竞争和进化的时代。如果我们房地产企业继续恪守在传统的傻大粗笨的状态,没有能够向IT的精英们、向金融的精英们多合作、多学习,就没有能够帮助你们在未来取得事业上更大的辉煌。谢谢大家。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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