聂梅生:清朋华友模式 线下做示范线上重平台
http://www.funxun.com房讯网2015-7-27 10:17:35
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[提要]今后准备怎么做呢?我们线下继续打造示范工程,线上拓展B、C这两个众筹平台,每一年我们准备做五个。最后品牌输出以后,在全国做几十个以后,肯定形成了一个候鸟式养老。

  【房讯网讯】 2015年6月25-26日,国内最具影响力的年度产业地产盛会,第七届中国产业园商务区发展论坛在北京富力万丽酒店盛大举办。论坛由全国工商联房地产商会、房讯网(www.funxun.com )联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,主题为创新与融合:京津冀协同发展下的产业地产。论坛一如既往地邀请有思考精神和行动力的企业家、卓有成就的经济学家及富有远见的金融家,共同探讨房地产最深刻、最前沿的话题,现场600多位各界嘉宾出席。

  聂梅生、朱中一、李铁、钟伟、陈耀、高炜、梁环宇、汪传虎、刘哲、钟彬、刘凯等业界专家、学者、大腕确认出席并发表主题演讲和对话发言。

  论坛同期发布全联房地产商会写字楼分会与启迪协信产业研究院共同编写的《2015年中国产业地产发展报告》。同时还举行了全联房地产商会写字楼分会“2015年中国产业园区10强颁奖典礼”。

  以下是全联房地产商会创会会长  聂梅生女士的发言实录:

 

 

  全联房地产商会创会会长  聂梅生女士

 

  聂梅生:各位朋友大家上午好!我知道今天的会议主题是关于产业园里面商务圈的事,后来我就想讲什么好呢,我研究什么就讲什么,这样是最好。大概将近一年我差不多做了这一件事情,是亲历做的,我非常愿意今天跟大家分享。

  说到互联网+,现在是非常热门的,所以这个题目当中,大家看到左上角有个@plus,就是互联网+的意思。我们这个孵化器刚刚破壳,是一只新鲜的小鸡,我愿意跟大家分享。就是中国养老产业的轻资产之路。

  我们来看一下整个行业的权重跟房地产比较一下,是不是危言耸听。我们可以看到2010年中国老年人口消费额已经达到了一万亿,到2014年是17.5万亿。这是原来的估计。而最近的估计,2014年是4万亿,到2050年达到106万亿。这是什么概念呢?它将占GDP的比重从2014年的8%涨到33%。原来我一直在说房地产比重,算了很多,现在转到这个行业来以后,我发现不对,这个远远大于房地产,因为大家都知道房地产业在GDP当中的比重,加上了建筑业才是15%。所以这是一个非常重要的产业。我翻了一下前后的政策,可以看到正因为如此,我们国家对养老产业的政策发生了很大的变化。

  为什么在GDP的比重会达到这么多呢?2011年只有1.85亿老年人,不过是五年当中,我们就涨到了2.21亿,是非常快速的发展阶段。当它涨到4亿的时候,占全国人口差不多1/3的时候,当然它的消费力和拉动在GDP当中就会是上升期。我们现在处在一个我们没有想到的快速发展的老龄化阶段,那它对经济的作用就很重要了。

  如果大家注意到在3月份人大以后,4月份出台了三个大文件,都是关于养老的,密集出台,一个是4月7日,关于养老产业专项债券,4月14日《关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见》,还有4月22日,《关于进一步做好养老服务业发展有关工作的通知》,这是值得欢欣鼓舞的,还有发改委可以申报养老产业基金,已经开始。政策环境发生了很大的变化,我们往往都注意房地产出了什么调控政策,出了什么利好,其实这一块也出了很多。

  这种情况之下,我们做养老产业是怎么样的发展路径呢?

  第一,去房地产化。做养老产业绝对不能再陷到原来的地根、银根里面去,从第一驾马车投资,转到第三驾马车消费,这就是总体思路,让它成为促进消费的重大产业,第一个就是去房地产化。

  第二,轻资产,轻资产的概念是什么呢?它有这么几件事情在养老产业当中是能够形成的,一个是大家津津乐道的平台资源,一个是互联网资源,一个是渠道资源,这三个加到一起,就能达到综合的运营服务体系。我们会有一个创新的金融模式,从传统的银行信贷,进入到金融产品的整合,在养老产业当中,你去看全世界各个国家的养老产业金融组合,是整个前后的各种产品的整合,和我们现在要融进互联网金融天天都在谈的众筹,而且众筹这件事情真的在我们面前,被很多做养老产业的人开始触摸和开始接受。

  前面我讲了一下环境和整个的顶层设计。下面我就讲一下清朋华友学子园。清华大学的学风有一条叫做行胜于言,说养老产业大概从2009年开始我就在做这件事情,做标准、调研、科研。后来我想这个事得实实在在落地一个,把自己做进去才能说清楚。在这样的思路之下,我们就打造了一个顶层设计与项目定位、商业模式。

  我的指导思想是以服务作为项目的核心价值,以轻资产作为它项目的软实力,来做一个全球性的清朋华友品牌的共建共享,这个正在铺开,昨天有一位澳洲的朋友过来,问在澳洲能不能做。这里面引入了一个非常重要的要素,就是这次做养老产业的很多人都很同意把它总结成这样。如果做养老产业,你就要引进一个双“零”要素,土地成本趋近于零,融资成本趋近于零。如果做不到的话,做成一个也很好。所以现在好多都转变了思路,觉得奔跑了很辛苦的五年、十年,回过头来一想,谁能够胜出,谁趋近于零谁就能胜出,否则无论如何算不过来账。轻资产,引入渠道资源提高技术含量降低成本,提高性价比是非常重要的。

  关于操作模式,我们有两个平台,因为这个项目我们充分利用了平台资源,也就是想打造一个示范工程,行业平台+校友平台。行业平台就是全联房地产商会,因为它有各种各样的资源。再加上清华房地产校友协会,就是校友会资源。我昨天在一个圈里面看到对养老产业的总结,我非常同意。他说要做养老产业,第一件事情就是找到你的目标客户是谁,他为什么要住进来,找到你的有针对性的服务。校友平台当中提供了这样一条,目标客户是精准的,而且还可以量身定做。

  再就是互联网,我拎出来一个比较醒目的,我们做了一个双层的众筹。就是B2B的企业众筹,加上B2C的客户众筹,同时进行的。这样就可以形成两个基金,一个是私募股权基金,一个是众筹基金,也是在和我们国内的比较权威的金融机构、银行在讨论这个问题,已经是非常的聚焦。最后是渠道资源非常重要,在座的我觉得都有渠道资源,怎么样把它放到一个平台里。比如电商平台,这已经上线了,模块建筑、社区O2O和Elite海外基金和后续加盟资源。我原来的思维比如是做水处理、做智能化,这样一个一个做下去的,所以会有N个。可能参加过我们去年房地产商会的年会的时候,我就已经开始非常务实了,我说我有五件事,其中就和这个有关,有电商平台、有养老等等。后来他们说“聂梅生,我估计你很快就有第六件事情”,果然,今年O2O的事情就变成第六件事情。后来我想不对,应该把12345678件事情放到一件事情里,归一,这样才有承载力。比如产业地产,产业地产当中的商业园,这样一些大平台,能够把N件事情都放在一起,而不是去做123456,这就是我的思路的改变,就是要集成。

  清朋华友学子园定位很清楚,就定位在1950年到1970年间毕业的高校学子,年龄在65岁到85岁之间,为什么我特别有发言权呢,因为我正好在他们中间,我是1962年毕业,我今年是75岁,正好在65岁和85岁的正中间,所以我觉得这个事我大概有一些发言权。以清华校友为骨干,但不完全是清华的,一般来说,做这种品牌,做学子园品牌,占到15%到20%就可以了,联手全国高校打造高知白领养老公寓。因为现在关于青年公寓、白领公寓做得很多,但是可不可以做养老公寓呢?当然可以,现在老龄化铺天盖地过来,有大量的余地。但是弱水三千,只取一杯就可以了。

  我们来看这个图示,一个是GP众筹的B平台,一个是用户众筹的C平台,就是GP、LP基金。用户众筹的C平台主要是解决项目的建设费用,解决建安、投资。因为老年60岁以上没有按揭,所以缺一大块杠杆,又没有首付,怎么办呢?我们用C众筹平台来撬动。我们有轻资产系列和渠道资源集成系列来加持,所以整个形成轻资产运行的模式。

  企业在项目层面上以股权方式开展与清朋华友学子园品牌合作。品牌合作方有权优先加入B-GP众筹。品牌合作方享有B平台提供的金融服务和轻资产服务。品牌合作方享有C平台提供的客户源及相应的众筹资金。

  轻资产资源包括哪些呢?轻资产系列有运营服务中心,是由清华同方他们做的一些投资来做这个事情。还有清朋华友会所,这是我们设计联盟很多家都做了这方面的贡献和这方面的设计、装修等等,最后连国外都过来了,说太有学子园的味道了,非常有清华的符号和品位,现在运营得也非常好,很多活动都在这里。我们有一个老年大学,我们把它升级了,升级成书院,镜烟书院。还有养生健康,还有云医疗、大数据,因为我们觉得没必要每一个养老社区里面都盖一个医院,一点道理都没有,现在全球和国内都开始做云医疗、做大数据,我们嵌进去了,已经在学子园里面落地。还有设计资源。从开始的策划到精装修,整个产业链接下来都可以,所以设计资源也是我们的强项。轻资产里面就有这么多系列。

  我们的运营中心有线上线下,他们提出来一个4H+3E,作为整个运营服务体系。清朋华友会所,设计理念和一般的会所不一样,是老者的大客厅、读书的佳境、会友的沙龙、多功能才艺演示场、书法绘画作品展示廊、文化交流的讲堂。这些图片就是我们的实景照片。画板上的画全是学子画的。

  关于云医疗,我们提出的概念是倡导积极养生、避免消极养老,不要搞成养老院,实际上还是应该积极养生,我们有一个云医疗全程健康管理体系,是基于北大的背景,还有全科医生、名院远程、绿色通道、云健康管理,这些植入进去之后,解决了很多有名的医院的就医问题。这个云医疗就绑定了安贞医院和301,这两个医院能够解决绝大部分问题。其他的医院,像协和、天坛、同仁,还有国外的一些美欧等等,都开始进入到云医疗当中的远程会诊。

  我们有一套程式,让大家天天积极养生,而不是消极养老。现在报名要进入学子园品牌的人挺多的,他们第一个就是问,能不能从头到尾做了,我们说能,确实能。

  还有一个轻资产的资源就是渠道资源。比如有中国地产部品采购联盟,这是已经上线了,昨天来还找我谈了,已经开始B轮融资了,上线之后开发商对部品商的采购,因为聚量优势很大,所以采购成本可以比自己去采购便宜10%到15%。是我们两年以前开始打造的,现在上线以后,运行得非常好,开始走上市的道路,而且步伐还挺快。现在我们签下来的第一个要的就是这个,先把建安成本降下来,就上采购平台,采购平台我们也是和中国技术结构协会一起搞的,因为他们里面可买的东西太多了,基本上好多都在技术结构协会里面可以做到。

  而绿色建筑与产业化,我们也是做了十几年。社区O2O,也是最近红火的一块,把物业管理做到互联网化,做到E金融、E购物,都是大大扩张了原来的物业管理。

  国际部动产投资基金,因为整个里面金融是背景,金融模式是最重要的,如果没有很好的管理团队,怎么敢去启动这样一个轻资产模式呢。当然后续加盟的还有很多,比如他们到上海去开会,马上芭比馒头在上海做得很火热,推向全国,就是讲配送的,配送在老年住区是非常必要的,所以就可以做加盟。我们在做一件什么事呢?我们在修一条高速公路,那么谁来修呢?是GP、LP,是资金、基金在修这条高速公路,第一站、第二站、第N站就是你的项目,高速公路上跑的车就是这些,他可以在每一站下车卸东西。其实就是这么一回事。

  上次跟国开行谈这个事,国开行说聂会长你不是在修高速公路,你是在做高速公路的标准,在这个高速公路上跑车的标准,符合这个标准的车就能让,不符合标准的车就不让上高速公路。我说也对,我总不能从造汽车就开始管吧,你连车都没有造好,没有这个能力,那怎么能上这个高速公路呢。

  中国房地产部品采购联盟,已经上线了,主要是聚量优势,节约采购成本,提高采购质量,有一个很强的数据库,这是基于大数据云跟踪来做的。我这个就不详细讲了,它已经引爆了,引爆了以后就好做了,就开始走流量了。

  绿色建筑我们有几大体系可以植入。模块建筑已经是一层楼一层楼的在吊装,可以减少建设周期40%到50%,降低财务成本。不是一个一个板、一个一个梁这样上去,而是一层楼一层楼整体的做好,一层楼一层楼的吊装,在这一层楼里面,比如办公室,里边的办公桌、窗帘、地板全部都可以放进去,当时我在现场,这是在镇江拍的照片。这样是比较适合于我们中国目前转型的趋势。

  社区服务O2O我也不详细讲了,大家讲得太多了。我们清朋华友社区的O2O,上面是物业管理公司,下面是商户,左边是垂直的电商平台,右边是业主,是十字型的设计。在O2O当中关键是你能找到多少人。昨天我一天都在弄云医疗的事,其实我想通了,基本上做云医疗的商业模式在于聚量以后,会形成巨大的效益。这也是改变我们思维方式、盈利模式的就是在于聚量。

  在这里,我们需要一个国际化的基金管理,需要这样一个金融平台。这只基金在海外很多城市,在美国城市微笑曲线当中投了很多个,今年大概要投到5亿,马上就是5亿美元,一年计划投资10亿美元,这样一个国际化的基金管理,对我们国内的基金是非常有借鉴作用的,而且基本是按照他们基金的整个管理模式和设计来做的。清华校友会这样的资源也是非常重要的。资源优势当中,有两个平台,一个是精准的校友平台,一个是行业的平台,把它融进来,因为互联网讲究平台。这个平台做过各种各样的标准、各种各样的示范工程。

  清朋华友学子园目前情况是怎么样的?它在温都水城有五栋楼,每栋楼是300户,因为那旁边非常繁华了,旁边就是一个非常大的超市,地铁、交通都非常不错,我们当时选的就是靠近城市的地方。

  今后准备怎么做呢?我们线下继续打造示范工程,线上拓展B、C这两个众筹平台,每一年我们准备做五个。最后品牌输出以后,在全国做几十个以后,肯定形成了一个候鸟式养老。各个品牌都叫清朋华友,这个重资产是由各种不同的投资人或者开发商做的,做完了以后必然形成一个候鸟连锁,因为在同样品牌、同样品质之上,所以候鸟嫁接到这个品牌上去以后,多了一块资源,多了一块盈利。最后我们是准备对接资本市场。

  今年到明年我们踏踏实实做五个,建成B、C平台,三年到五年,每年做五个,最后我们想做到40个,形成国内知名的学院式养老的服务平台。

  我们有一个清朋华友基金,是B众筹,怎么个众筹法呢?为什么它是众筹基金?就是因为GP基金我们不是一家,是找了20家,有20位价值投资人,他们每家认投两千万,实际上第一期只需要投一千万。第一期我们做一个两亿的众筹基金,第二期再扩大到两亿,一共四亿。这个基金是一个种子基金,往下面投,投整个基金规模只到10%,这就是我们做海外基金的时候学来的。美国的开发商都在GP这个位置上,投整个项目的多少呢?是10%,甚至只有5%。这就是刚才我说Elite海外基金全部都是玩别人的钱,都不在玩自己的钱,自己只投10%,我们这次也学会了,只投10%,看能不能玩起来,结果真的可以撬动起来。所以它只投10%,也就是说第一期两亿,就可以做20个项目,每个只投一千万。LP的部分就是咖啡色的部分,包括三种类型,第一种类型是最重要的,就是C众筹投资人,谁将来要用这个房子,就一直穿透到项目公司,谁来住这个公寓,谁就交这笔钱。这个众筹量很大,比如我住在清朋华友学子园,我就是它的众筹对象,我进去以后就交了100万,两间房子要交200万,这就是众筹,一下子就把100万、100万、20万等等全部圈进来,只要圈进来30%的住户,建安成本就够了。因为建安成本最多一平米是6000,现在卖给我们的时候是两万,不是卖给我们,是使用权,我们交的是押金。两万一平米,和周边相比,很便宜,周边楼面价已经是2.3万了。对它来说,6000块钱的建安成本,最后出手的时候是两万,所以只要出手30%左右,前期成本全部回来,所以这是很重要的。为什么我说的20%到30%,就是这个意思,如果你的目标客户能进来20%到30%,给你交众筹的钱,你前期的建安成本就基本上差不多了。

  美国所有的养老公寓里边都有押金,最后都要退回。只不过有时候退70%、80%、90%,不一样,我们那个项目是退100%,现在也改了,退成70%了,就是7月10日以后只退70%,这跟美国模式一样。我们把它叫众筹,其实早就存在,在养老公寓当中美国早就是这么做的,就是拿老人的钱进来做押金,再退给你,实际上是向老人借了一笔无息贷款,再还给你。为什么我敢说零财务成本?就在这儿,如果这个众筹提前,还没有拿到土地证就开始众筹了,那就变成负的了,你还赚钱了。所以为什么说负融资成本、零融资成本,就在这里。关键看你怎么做。当然你可以有社会投资人,可以做直接的债权融资,把比较便宜的钱、保险的钱或者政策性贷款,这都是开放的。4月份出了那么多政策,全是针对养老地产融资的问题,那就是最后一个直接债权融资。

  所以整个这一块撬动起来,就是我们的金融模式,应该说目前看起来我们一项一项的在落实,不容易,但是都是有希望的,因为清朋华友学子园就是这么做的,而且前期投资已经回来了。开盘不到两年,是两年以前的10月份开盘,到现在前期投资回来了,不存在做养老地产十年回本。你做成重资产绝对是十年。

  还有一个紫色的是很重要的,就是清朋华友平台公司来管理什么呢?平台资源、运营资源、渠道资源,把轻资产嵌入到基金里面,给项目公司,是金融两边加持的做法。

  项目投资比如我有项目,现在好多把工业地产的项目转到养老这边来,如果做的话,比如学子园项目公司,首先愿意投GP基金,才一千万就可以加入,而且还要投回去10%,那当然愿意进去。当然有平台资源的这些愿意投,因为放大。比如我们的电商、云医疗都愿意进入我们的GP,为什么呢?我辛辛苦苦的去东找西找,不如进入你的平台放大,跟你一起玩、一起走,还可以享受GP的回报,而且还可以扩大项目。比如能够做养老设计,为什么不在这里一下子做40个项目呢,为什么非要自己一个一个打市场呢,所以两边都很积极,愿意进我们的GP基金,两个亿的基金。

  最后就形成这样简单的模式,有四种合作方式、三列菜单。四种合作方式就是四种合同,我有项目,要有养老公寓,要进五个GP基金,这就是第一类合同。第二,我有资源,有云医疗,有规划设计,有装修,什么都有,有轻资产资源,要进这个项目,那加入GP。第三,就是想做一个项目而已,那与学子园项目合作。第四是又没有资源,又没有项目,我有钱,就是投资。那也可以,跟GP基金合作,在做PE阶段,就是第二轮融资准备上市的时候,你起作用。所以基本上是有项目的、有资源的、只做项目的和有钱的,这四种合同就形成了高速公路这种模式。

  具体做的时候也很简单,比如我是第一类合同,我有三类轻资产的服务清单,比如有金融服务清单,有十项,你点要哪个不要哪个,你可以划勾。我估计大家C众筹是肯定都要的。我有轻资产资源,有渠道资源,电商部品采购,绿色建筑,社区O2O,云医疗,都有,你可以打勾,就可以开干。现在总结下来以后是比较好操作的。

  关于财务测算,财务成长曲线,根据我们这个模式,一年五个,大概一年的收入是五千万,这主要是为了成长做的,五年以后回到2.7亿,如果上市以后按照20倍估值,也已经有60亿了。

  平台为什么这么重要呢?我再强调一下。零地价、零财务成本为什么那么重要,我们在这个项目做了一个定价,短期会员和长期会员,短期会员是消费型的,如果一点都没有众筹,押金型的一点都没有,我们做一个函数,短期和长期是一半一半的撬动,最后大家看一下是什么结果,这个图,投资回收期,如果一点押金都没有,一定是十年以上投资回收,现在开发商做这件事情算不过来账,投资回报期太长了,这样做真的是十年,我们算出的也是十年以上。但是如果加入了押金、加入了众筹、加入了杠杆,投资回收期就可以到3.6年,差这么多。所以真的要好好精算一下。

  还有内部收益率IRR,如果完全是开发商所谓地产模式,那只有12.14%,因为是靠建成以后的经营,那确实很少,但如果加了众筹,加了轻资产以后,就是21.98%。我觉得李克强总理讲的互联网+模式确实是引爆了很多产业,在房地产业里我参加了N轮关于互联网+的演讲和讨论,我觉得起码在我这里引起了很大的变化,换一个思维方式得到的是完全不一样的结果,那就是C众筹的结果,完全可以解决土地成本和前期建设费用。关键是商业模式怎么做。

  如果运行的顺利,我们的B股权众筹平台,就是管理基金这部分有PE投资人对接资本市场。关键是我非常想把清朋华友学子园的轻资产这块整体上市,因为这块是太重要的,属于我们住宅产业或者住宅科技这部分,让它有一个渠道。重资产这块,比如我们做数十个项目,这一块正好是我们国家强力推的REITs,质量是差不多的,又是同样的品牌,所以最后在资本市场上用REITs的方式退出是非常好的,持有个五年、八年以后用REITs退出,我估计那时候中国的资产证券化已经很成熟了。

  我希望能够通过我比较实际的案例,给大家一些启发。谢谢大家关注。

    来源:房讯网

编辑:huangcy

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