温书阅:紧抓区域发展 打造智能5A甲级写字楼
http://www.funxun.com房讯网2015-5-29 13:45:00
分享到:
[提要]2015年5月21日,力宝广场A座首次召开行业推介会,房讯网在此次会议上专访了第一太平戴维斯北京商业楼宇部高级董事/中国区董事会成员温书阅先生

  力宝广场A座:紧抓区域发展 打造智能5A甲级写字楼

  --访第一太平戴维斯北京商业楼宇部高级董事/中国区董事会成员温书阅

  【房讯网讯】2015年5月21日,力宝广场A座首次召开行业推介会,作为力宝广场A座写字楼的独家租赁代理,第一太平戴维斯对项目高度重视,邀请业主方领导及第一太平戴维斯高层出席,同时各代理行代表共100余人莅临现场,一同品鉴亦庄顶级配套5A甲级写字楼项目力宝广场A座。房讯网在此次会议上专访了第一太平戴维斯北京商业楼宇部高级董事/中国区董事会成员温书阅先生,以下为专访内容:

 

 

  房讯网:力宝广场A座作为亦庄区域地标性建筑,参考其标准,目前亦庄区写字楼租赁市场是什么情况?

  温书阅:亦庄区域有很多体量很大的在建或已建成的大厦,半数以上是采取散售或出售的方式。真正持有型的物业,像力宝广场A座这样高品质的物业,大概3-4个。整个亦庄的租赁状况有几个特点:第一是租金较便宜;第二是企业租赁面积较大;第三,目前亦庄的客户来源大多数需求来自于亦庄本身,亦庄区域的客户其实很难把大厦的面积消化掉,所以我们根本任务是要转变目前亦庄原来的工业区、生产基地的概念,把它重新定位成一个高端商务的区域,从别的区域,例如核心区、CBD、燕莎、或者望京这些区,吸引更多的那边的客户来到亦庄。

  房讯网:在您看来,力宝广场A座落户亦庄的原因是什么?

  温书阅:事实上,从开发商的角度来说,首先,亦庄区域地价相对便宜;第二,力宝开发的是一个综合体,它跟力宝广场A座的方式和态度不一样。开发商从头到尾看到的是地下商业、写字楼还有公寓,这三种不一样的业态,也就是综合体。力宝本身做得非常成功,所有的公寓都卖完了,A座的写字楼也已整售。力宝广场A座写字楼能整栋卖出,无论是对区域还是对力宝这个品牌来说都有好处。因为只有持有型的物业,才能吸收到资质较好的客户;只有持有型的物业,才能谈资产管理。所以,像力宝广场A座的业态,它能整栋出售,并且用持有的态度来出租资产。

  房讯网:力宝广场A座的租金是5元/天/平,这个租金情况跟同类型的项目相比,有什么不一样的地方?在亦庄区域属于什么样的水平?它未来涨幅区间是多少?

  温书阅:租金是一个报价,真正的成交价对每个业主来说都是机密。从市场的成交报告来看,亦庄的租金目前集中在3-4元/天/平米的水平,其中包含物业费。租金是由市场决定,区别在于,客户不一样,租金的承受能力也不一样。力宝广场A座对外招商的基调是:整层的客户优先首选。从租金来看,目前亦庄的租金在北京市处于相对较低的水平,亦庄集中了生产、工业业态,导致它的租金一直上不去,包括配套。我们看到现在力宝广场A座配套非常丰富,未来这类型项目的租金上升空间会很大,它上升的空间远比位置偏僻且配套不成熟的写字楼要大。

  房讯网:像力宝广场A座这样的高端写字楼项目,对租户有什么要求?力宝广场A座的租户行业属性是怎样的?

  温书阅:力宝广场A座对租户的要求很简单,主要是行业里的龙头企业。世界五百强来亦庄的可能性不大,除非是生产基地。我们锁定的是行业前十,或前二十的企业。事实上,在亦庄还没有形成一个租户的标准。大家提到亦庄,就是库房、厂房、生产基地,其实更多的是生产基地。现在所要做的就是把旧有的模式改变甚至是打破。这类客户太局限,这类客户的租金承受能力偏低。我们要把亦庄往商务方向去变。至于租户的类型,不可能做特别的界定,因为整个区域目前还处在供大于求的状况。

  房讯网:也就是说对租户的要求还是行业靠前的一些企业。

  温书阅:对,因为我们会对企业做审查,包括企业的行业背景、注册资金、股东构成等。如果有不良信用的情况,或者是高危企业,那我们就可能持否定的态度。我们还是希望一些传统的,非常稳定发展的企业进驻力宝广场A座。

  房讯网:其实这也是双方共赢的做法。力宝广场A座除了强大的配套还有什么核心竞争力以及它区域的价值是什么?

  温书阅:核心竞争力的表现,大方面是它的配套以及硬件条件等,再往细,那就是它很好的平面以及它的位置。首先,无论在商业地产,或是非商业地产里,位置决定一切。亦庄并不是商务区里最核心的区,但力宝广场A座在这里算是门户。位置是它最强大的优势。其次,说到配套,办公人群要解决的吃穿住行以及娱乐都是需要解决的,加上力宝广场A座地标性的优势,这都是极其重要的优势。还有一个优势,就是项目本身,,在最初交付的时候,力宝广场A座还是一个纯毛坯的状态,在整个租区里,也是毛坯的交付。在我们的建议之下,开发商花了很大的代价,填加了网络地板,并提供了天花的吊顶材料,包括大堂的闸机。开发商专业的态度也决定了项目未来的走向。

  房讯网:谈到未来的规划,力宝广场A座的楼层分配,或者说是管理,跟租户的行业差异有关吗?

  温书阅:项目的楼层分配,其实就是客户楼层大小的分配,这个是有预期的,最早的定位是整栋的租户,然后再到超过1万平米的租户的定位。我们要考虑到面积分配跟租金回报的关系,按照写字楼行规市场来说,面积越大,租金越便宜。知名度越高的企业,租金越便宜。我们的要帮项目平衡租户的知名度、面积和租金之间的关系。项目基本是以整层为定位,作为一个基本单元,还有很多小单元,甚至划分得更多。比如说客户只要一层半,剩下的半层会给一些稍小的客户。但前提是以整层为基础。我们从资产的角度,考虑到客户未来经营的可持续性以及资金回报的稳定性,基本锁定在1400-2000平米,这样整层或一层半,一层多到两层的区间作为主租客户。

  房讯网:力宝广场A座在租赁策略上是如何考虑的?力宝广场A座是怎样在加快去化速度的同时在收益上有所提高和保障?

  温书阅:项目面积的分配是租赁策略的一部分,包括租期的长短,大客户长租期,小客户基本锁定在3年,这是资产管理的标准租期分配。项目的去化速度并不是最快的,原因很简单,开发商对项目做了很大的改造,花了很多资金让项目得到升级,去年,我们的精力主要在项目的改造上。今年才真正开始租赁。亦庄的项目虽然很多,但持有型的项目其实占比不到一半。还有就是租金,以最合理的租金,找到最好的客户。租金并不是越高越好,高租金往往导致项目难租;租金太低,会影响到收益,所以我们会有合理分配去化速度的时间以及租金之间会有合理的分配。

  房讯网:业内普遍认为住宅的黄金时期已经过去了,越来越多的开发商往商业地产这方面走,写字楼的竞争是越来越激烈了,就力宝广场A座来说,它是怎么样面对这种竞争?如何成为地标型建筑?

  温书阅:住宅的黄金时期过去了,我并不认同,市场在变化,随着政策和市场的变化,不能说哪类产品的黄金时期已经过去了。因为北京的商业地产只有20年的历史,商业跟住宅是不一样的产品,一个是面向大众,一个是面向企业。面向企业的产品特性,会有很多区别于住宅的地方。表面看来,持有型的商业楼宇,它的回报速度比较慢。但是为什么越来越多的开发商愿意去商业地产,尤其是在北京,持有型的项目会越来越多,原因就是这类项目,不仅是可持续收入的源泉,更多的是它可以作为金融工具,它还可以为开发商带来很好的名声,这才导致商业楼宇在北京很热,尤其是持有型的物业。

  在北京的持有性的物业要远比其他城市多,未来怎样面对竞争,这其实是开发商为什么要找第一太平戴维斯做代理的原因,希望用我们的专业,和及时的数据分析去应对竞争。举一个例子,就说租金,租金并不是越贵越好,租金是由市场决定的,我们要做的不是让项目的租金有所提高,你永远不可能把奇瑞汽车的价格卖到宝马的价格。我们所能做的是把市场下跌或上涨的情况第一时间告诉开发商,然后研究要如何应对。比如我们认为资质很好的客户,租金是3.5,但开发商的期望值是4块,这个时候,我们的专业体现在,分析这个客户,给开发商建议,这个客户优势在哪,能给项目带来什么等等,这些都是代理公司要给开发商提供的,我们的价值在于,在市场变化的第一时间,告诉业主,要适应这种变化。

   房讯网:我们都知道,近几年,通州新城的办公市场发展得很好,这样发展对亦庄区域的租赁市场有没有什么影响?

  温书阅:这两个区域的办公市场是完全不一样的类型,据第一太平戴维斯研究部对通州的了解,通州的项目更多的是销售型的,通州的主打产业是文化产业园。从京通的五环一直到通州,有很多传媒园、创业园,包括通州的宋庄及各大园区。各个区对企业的定位是不同的。而亦庄最早的定位是经济技术开发区,以厂房、生产基地为主。发展到现在,不能完全承载整个亦庄未来的社会发展的任务,我们为什么会和周边那么项目联合起来,就是想和这些持有型项目一起去转变这样的概念。

  通州跟亦庄之间的竞争关系并不是特别大,首先,通州开发得较晚,销售型项目较多,并且从区位来看,通州最集中的写字楼商业楼宇的区域,离亦庄较远,而且亦庄本身比通州的品牌号召力更早一些。这两个区,并不存在太多的可比性。

  房讯网:谢谢温总接受我们的采访。

    来源:房讯网

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 国锐·境界 [密云区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

· 北京经开·智汇园 [通州区]

· 中航技广场 [亦庄开发区]

· 创意总社·1949传媒产业基地 [朝阳区]

· 奥北科技园 [海淀区]

· 云谷园 [昌平区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770