一位金融大咖的深度思考:大地产时代金融的新玩法
http://www.funxun.com房讯网2015-11-20 10:06:59
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[提要]近年来,伴随着房地产行业的大变革,不动产领域的金融创新动作愈发频繁。民生银行在这方面就走在了前列。2007年9月,民生银行在行业内率先对公司业务进行事业部制改革,地产金融事业部是首批成立的事业部之一,全行的房地产公司信贷业务由其集中经营,实现了专业化销售、专业化评审和专业化管理。

  近年来,伴随着房地产行业的大变革,不动产领域的金融创新动作愈发频繁。民生银行在这方面就走在了前列。2007年9月,民生银行在行业内率先对公司业务进行事业部制改革,地产金融事业部是首批成立的事业部之一,全行的房地产公司信贷业务由其集中经营,实现了专业化销售、专业化评审和专业化管理。2014年,地产金融事业部又提出了“五大转型”:从项目经营向围绕客户经济活动的综合经营转变,从住宅为主向包含各类产业地产的新概念地产转变,从房地产开发建设为主向全产业链金融服务转变,从债权融资为主向主动管理风险的股债结合的资产管理转变,从国内市场为主向国内外市场协同发展转变。

  显然,突破原有住宅开发贷款的范畴,金融已参与到商业地产、工业地产等各类地产以及房地产上下游各产业链之中,与此同时,资产证券化、互联网金融等新的金融手段也风生水起。据中国民生银行地产金融事业部总裁叶天放透露,目前,地产金融事业部的收入已经有一半来自于非传统银行业务。

  那么,大地产、大金融时代,作为其中重要参与者的金融机构,在不动产金融领域能有哪些创新作为?面对行业增长放缓、风险不断累积的局面,又当如何去应对?就此,地产中国网专访了叶天放先生。

  风控升级倒逼金融创新

  记者:在目前传统的房地产行业和金融行业均面临着大变革的环境下,您认为,作为金融机构的金融创新方向主要有哪些?

  叶天放:金融机构的创新主要表现在以下几个层面:第一是风险控制,设计出相应的金融产品帮助改善企业的资产负债表,让他们运转更加良性,变得更加健康。

  第二是投资并购重组,把行业里面的核心能力整合好,通过兼并重组,将好的资产加以集中,最终的目的是提高资产配置效率,降低运营成本,把风险真正降下去,把服务优质化。

  第三是资产证券化,让资产的流动性更好。经过几十年的发展,我国房地产市场居住的刚性需求已经得到了很大程度的满足,增量市场目前已经发展比较充分,但存量资产中还有很多低效、闲置以及流动性不够的资产,需要通过资产证券化的手段将其变得流动、高效起来,变成整个社会可以享受的金融投资品,这个领域有比较大的创新空间。

  第四是供应链金融,原来我们的金融机构并没有把房地产当做链条来考虑,都是单个企业各自为阵,今后可以借助互联网技术等来建立更加高效的交易平台,让交易变得更加高效和低成本,让社会资源配置变得更加高效,这也是我们资源配置的终极目标。

 

  以上这些方向,既是市场期待的,也是我们自己未来业务的发展方向。用新技术、新理念、新方法,加上新的金融工具,去改善整个行业管理的精细度和运行效率。

  记者:您刚提到的这些方向,民生银行在不动产投资领域的转型中应该都有涉及,尤其是去年地产金融事业部还提出了五大转型方向。请问目前这些转型的成效如何?未来还会有哪些创新之举?

  叶天放:民生银行在不动产金融领域目前的业务主要有投资并购、资产管理、交易银行,这三个方面我们都是有一些创新发展的。

  投资并购业务背后的逻辑其实来自于市场发展的需要。在大变革过程中,市场的参与主体发生了很大变化,原先我们借贷方主要考虑的是项目,现在进入存量市场之后,同一块地不同的主体来操作,所产生的结果也是不同的,这充分反映了交易主体对不同项目的把控能力。所以,在这种情况下我们宁可跟优质的客户去做投资、去做并购重组,将项目放到更有优势的团队和企业中去运作,也不能随便跟一个项目主体去做借贷。

  我们真正地需要把自己主动管理风险的能力进一步加强,参与投资,共同管理,对市场风险的判断我们也需要参与意见。“商行”变“投行”,它背后的逻辑是找到更好的交易对手,风险控制的理念要加入到我们的投资行为中去,这是投资业务需要发展的原因。未来市场的波动变化会比较大,金融机构已经不能再用简单的借贷业务去硬抗市场的风险。

  多业态参与同样也是基于目前房地产行业的大势,住宅刚需已经被满足的情况下,一味地投资住宅产业,就变成在过剩产能里面玩儿了,所以我们要跟着旅游、文化、产业、旧城改造等这些改善型需求来走,还有文化旅游医疗这些新的需求在满足的过程中产生的需要。

  产业链金融也是一样,就是要把核心的能力加以整合。

  我们所提出的“五大转型”背后都有我们对于行业以及行业金融理解的支撑,归根到底,还是风险的分散以及风险控制能力的提升。表面上看,我们做的业务更复杂了,实际上我们是在跟更好的交易对手玩高难度动作,在阳光明媚的大草原上去做高难度的动作,相对于在泥沼地里慢慢挪步要安全得多,这也是我们风险控制理念的一个变化。

  接下来我们还将继续在以上的几个方向里继续深入,明年在资产证券化、投资并购以及供应链金融等方面会有一些创新的案例,还有互联网金融平台的进一步完善和细化。

  有严密风控体系的互联网金融才能走得更远

  记者:去年以来,互联网的蓬勃兴起进而带来了互联网金融的发展热潮,您认为这对于不动产金融的创新会产生怎样的影响?其中又存在怎样的风险和困难?

  叶天放:互联网金融主要是信息技术和互联网手段在传统领域的运用,对于金融行业是有促进的,金融的本质就是货币的有效匹配,离不开渠道、价格这些要素,互联网金融在逐步形成这些要素。互联网的最大优势便是资源配置的广泛、高效、透明。渠道逐步形成,信用逐步积累,就慢慢形成金融的要素和属性了,它对于金融和地产都有很大的改变可能性。

  但由于互联网本身的属性,它对交易性质的金融服务有巨大的推动作用,比如供应链金融、买卖房子、按揭贷款,包括在资产管理端那些标准资产的分销、存量资产的金融化、证券化,这些在互联网的平台上倒是能提高很多效率,相对改善消费者的服务体验。而对真正风险高的、复杂的操作,比如股权投资等,我认为目前还有一些难度,主要原因在于它的风险管理和对冲工具的运用的要求很高。所以像股权众筹这样的事情,它对于满足消费的终极目标是有意义的,但在股权投资获取超额风险收益上没有优势。所以说真正的房地产股权投资领域,众筹能起到多大的作用,我认为还值得探讨。因为投资本身是要根据自身的偏好对风险进行分类的,而风险的识别技术是比较复杂的。

  所以互联网金融也好,互联网在传统行业的运用也好,空间是很大的。但目前来说,在真正的资本层面还是有一定局限性,用互联网金融去重构金融行业的提法,我觉得为时尚早,除非把它的风险控制技术做的更加完善。

  说到底,金融实际上是有经营风险的,银行也有经营风险,如果互联网金融在风险模型和风控的工具或手段优化方面不能做好的话,就走不远。互联网金融要想有大的突破,一定是要有自己的风控体系,单纯解决信息匹配的问题并没有太大的发展空间,因为技术壁垒很容易被突破。

  记者:您如何看待现在比较热门的众筹建房的提法?

  叶天放:众筹实际上是共享经济发展的必然,未来一定是一个很大的趋势。但是如果涉足股权投资范畴,可能在小额股权投资众筹上有戏,但在房地产投资这种大宗、风险高的领域,以获取投资收益或为开发商融资渠道的众筹,我认为比较难,因为它毕竟涉及比较复杂的风险管理。

  众筹更多的我认为应该在交易环节有所作为,应该是让消费者参与到生产过程中,去满足消费者自身个性化需求,在这个领域中去提高效率、降低成本,更好地满足客户需求。众筹在让消费者参与到建造过程中的意义比它为开发商筹资、让购房者拿到投资回报这件事有意义得多。

  作为融资渠道的众筹是很危险的,如果把众筹变成一个融资的模型,往往会落入到金融风险的怪圈。所以我不认为众筹在股权投资领域能有很好的颠覆作用,真正复杂的投资技术是需要专业的资产管理机构帮助去管理的。

  众筹可以用低门槛的方式,让普通的低风险承受人,用少量的资金参与到高风险高收益的领域,从而忽略了其背后风险的评判,但这很容易引起社会投资价值观的混乱。我们传统的做投资的都是需要提前对投资人的风险承受能力做专门的评判的,但是众筹试图去打破,这不一定是科学的。

  记者:在金融创新的大时代下,这些新的尝试对于整个金融行业的发展来说有着怎样的影响?

  叶天放:金融创新也是被逼出来的,人们往往有路径依赖,习惯于自己熟悉的模式。像互联网金融这样的所谓“门口野蛮人”,是推动创新的动力,促使我们去思考些更深层次的问题。有些东西我们不一定认同,但是却不一定不改变自己。事实上,金融机构在互联网经营中的探索尝试也都不差,也在改造自己,不断地探索。

  银行这么多年积累下来的管控风险的能力还在,互联网金融改善金融服务,提升客户服务体验,会促使银行变革,但是说就要消灭银行,还不那么简单。当然,互联网金融领域里不乏会出伟大的公司,这个是一定的。我们需要做的,首先是顺应这个潮流,但还是要把自己的事情扎扎实实做好,做好风险管控和组织管理。银行真正的核心竞争力是团队、风险管理的一套体系,这些是实实在在的东西。

来源:中国新闻网

编辑:koko

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