戴德梁行:中国写字楼市场年中回顾与展望
http://news.funxun.com房讯网2012-9-4 8:58:00
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[提要]在2012年下半年和2014年之间,许多二线城市也将出现巨大的写字楼供应,未来的供应量将超过目前的总存量。

  房讯网讯 在全球经济低迷的环境中,中国2012年上半年的经济增长速度持续放缓。但尽管存在长期的外部经济问题,中央政府仍要用宽松的货币政策持续经济增长。从需求来看,外商投资企业和出口相关公司一般对扩张持谨慎态度。相反,国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额。因此,在北京,国内企业扩张需求使其净吸纳量远远超过全国其他城市.相比之下,上海的公司主要是更容易受外部不确定性影响的金融机构和跨国公司,其上半年的净吸纳量明显较低。

  在供应量有限的情况下,北京在所有城市中的总体空置率最低。二线城市中,相对现有存量高比例的新增供应推高了一些城市的空置率水平。

  受强大的租赁需求和有限的供应所推动,北京的最优租金同比增长居全国之首。其最优租金水平紧密追赶上海。一些二线城市在推出新的最优物业项目后租金增长显着。

  展望未来,在2012年下半年和2014年之间,许多二线城市也将出现巨大的写字楼供应,未来的供应量将超过目前的总存量。相比之下,由于供应量相对严重短缺,北京今年和未来几年的租金增长将最强劲。由于已经达到了一个较高的水平,我们预计北京的最优租金将在2012年整体增加29% (图一),在未来5年以较慢但稳定速度增长,每年仍增长13%。我们还预计北京的最优租金将在2013年之前超过上海的最优租金。

  经济概览

    货币政策推动经济增长

  在全球经济低迷的环境中,中国2012年上半年的经济增长速度持续放缓。2012年第二季度的实际GDP增长率下降至7.8%(图二),为过去三年来的最低水平。但预计未来2年内将有所提升。

  自2011年欧洲债务危机以来,出口需求减弱,总出口增长显着放缓(图三)。预计出口型行业将更加受到国外需求下降的影响,从而影响这些行业的生产活动。

  为了缓和这一影响,中国人民银行在年初两次削减商业银行的存款准备金率后,分别在6月和7月的28天内两次下调基准利率(图四)。宽松的货币政策旨在表明,尽管存在长期的外部经济问题,中央政府仍要确保可持续经济增长的决心。

  因此,我们认为,今年的余下时间,推动商业市场尤其是写字楼市场的基本面将保持强劲,并在明年有所提升(图二)。

  需求

  受惠国内企业扩张北京的吸纳量呈现强劲态势

  由于受到经济增长持续放缓以及外部不确定因素的影响,全国总净吸纳量连续4个季度低于3年的季度平均值,在2012年第二季度达422,048平方米(图五)。受外围经济因素的影响,外商投资企业和出口相关公司一般对扩张持谨慎态度。相反,国内企业仍然活跃在租赁市场上并产生较大的需求份额。

  从各个城市来看,情况各有不同。在北京,以国内企业尤其是国有企业为首的扩张强劲。其需求将2012年上半年的净吸纳量增加至328,889平方米,远远超过全国其他城市(图六)。

  相比之下,上海的公司主要是更容易受外部不确定性影响的金融机构和跨国公司,其上半年的净吸纳量明显较低,为143,248平方米(图六)。

  虽然武汉2012年上半年的净吸纳量在全国排名第三,为103,784平方米(图六),然而与2010年的总净吸纳量相比,几乎增加了一倍。高净吸纳量的主要原因在于往年的优质写字楼供应有限,因而上半年的大量供应很快就被吸纳。

  在其他许多二线城市,尤其是那些高度集中了出口导向型产业的城市,如大连、青岛和杭州,这些城市的吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显。杭州2012年上半年的净吸纳量最低,仅为1,036平方米(图六)。

  供应

  短缺导致北京出现最低空置率

  2012年上半年北京市场上新增246,400平方米写字楼供应,仅相当于其现有存量的3.8%(图七和图八)。在租赁需求强劲、供应量有限的情况下,北京在所有城市中的总体空置率最低,为2.45%(图九)。

  相比之下,上海上半年的新增供应量最大,为 372,006平方米(图七),占现有存量的7.4%(图八),将其全市范围内的空置率从第一季度的6.0%推高至第二季度的8.8%(图九)。然而,新增供应主要集中在次要的位置,而成熟地区的空置率仍然较低。

  与上海相似,广州在上半年有大量新的供应量,达309,500 平方米(图七),占其现有存量的13%(图八)。这导致全市范围内的空置率从2012年第一季度的9.8%增加至第二季度的12.7%。

  虽然一些二线城市,如成都、重庆、大连、武汉的绝对供应量相对较小(图七),但其供应量相对其现有库存的比例则较高(图八)。

  高比例的新增供应推高了这几个城市的空置率水平(图九)。例如,成都在所有城市中的空置率最高,为34.7%。上半年底,重庆的空置率也上升至30.9%。其他城市,如大连和武汉,同样遵循类似模式。

  租金

  北京租金的年增长最高

  受强大的租赁需求和有限的供应所推动,北京的最优租金同比增长居全国之首,直至2012年上半年底同比增长46.8%(图十一).在全国租金排行表上,北京的最优租金为每平方米每月318元,紧密追赶上海(人民币348元)(图十)。

  在上海,承租方仍然愿意支付高租金以承租黄金地段的优质写字楼。由于静安区的新增供应量有限,空置面积低,因此租金增长稳健,同比增长16.5%(图十一)。

  由于自年初以来,珠江新城区的供应量巨大,广州成为一线城市中的最优租金增长最慢的其中一个城市。事实上,尽管其年度租金增长率态势良好,为11.2%,广州的最优租金已连续两个季度呈下降趋势(图十一)。 ? 一些二线城市在推出新的最优物业项目后租金增长显着。例如,沈阳和重庆在上半年底的最优租金均比去年同期增长了20%以上(图十一)。

   西安是唯一一个同比租金出现负增长的市场,租金轻微下跌了1.7%,至每平方米人民币113元(图十一),这主要由于稳定的市场,以及相对平稳的商业活动水平。

  展望:未来供应量

  许多二线城市的供应量将超过现有存量,而北京将出现短缺 ? 展望未来,在2012年下半年和2014年之间,上海在所有城市中的未来供应量最大,达到3,551,074平方米(图十二),相当于其目前总存量的66%(图十三)。其中包括一些优质市场上的大型项目,例如陆家嘴的上海中心大厦和东方金融广场。

  除了上海,深圳也将在2012年下半年和2014年之间获得丰富的未来供应量,为1,515,280平方米(图十二),这相当于其目前总存量的68%(图十三)。

  从现在到2014年,许多二线城市也将出现巨大的写字楼供应。例如,南京、沈阳、成都等城市,未来的供应量将超过目前的总存量(图十三)。特别是,南京1,839,283平方米的新增供应量(图十二),等于其目前的总库存的153%,在所有城市中位列第一(图十三)。

   相比之下,从现在到2014年,北京将仅有988,348平方米的新增供应量(图十二),相当于其目前总存量的19%(图十三),其中大部分集中在CBD。由于其中一些项目将留作自用,因此,预计未来几年内,北京的办公楼供应将仍然非常紧张。

  展望:租金

  北京呈现出最强劲的租金增长潜力

  由于政策重点将放在外部经济环境不稳定的情况下保持国内经济增长,我们预期在全国范围内写字楼需求水平将保持相对稳定。因此,未来的决定因素取决于每个城市未来的供应量。

  北京的租金将非常可能在一定程度保持增长。由于供应量相对严重短缺,北京今年和未来几年的租金增长将最强劲。由于已经达到了一个较高的水平,我们预计北京的最优租金将在2012年整体增加29%(图十四),在未来5年以较慢但稳定速度增长,每年仍增长13%(图十五)。我们还预计北京的最优租金将在2013年之前超过上海的最优租金(图十五)。

  尽管上海的租赁需求强劲,基于未来供应量的情况,我们预计在未来几年内,上海的租金将以比北京相对缓慢的步伐增长(图十五)。我们预测,上海的最优租金将在2012年整体增长15%(图十四),并将在5年期间以平均每年8%的增长率增长。

  由于空置面积居高不下,我们预计广州的最优租金将延续过去连续两个季度的下降趋势,预测将在2012年整体下降7.8%(图十四)。然而,预计在2013年以后,由于新增供应量下降,租金增长将回升(图十五)。

  在二线城市,未来供应量相对于现有存量来说相对充足和稳定的需求,将继续抑制今年租金的增长。除非有重大的政策变化导致供需平衡变化,我们预计,当前的趋势将在未来5年持续下去。

(来源:房讯网)

责任编辑:Emma

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