产业地产"限时"进化论 浅析工业地产新政
http://www.funxun.com房讯网2014-5-6 12:32:13
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[提要]此次上海的工业地产新政,对于整个产业地产行业的长远发展而言,可谓“千呼万唤,相见恨晚”。

  置力中国执行董事 张匡圣

  此次上海的工业地产新政,对于整个产业地产行业的长远发展而言,可谓“千呼万唤,相见恨晚”。

  正如“限购”、“限贷”对住宅地产行业的影响一样,“20年”其实意味着对工业用地的“限时”,辅以在开工、竣工、投产三个重要时间节点的监管等措施,将有力推动产业地产行业健康有序发展。

  我一直认为:真正的产业地产,必然是土地、企业和产业的铁三角。由于“以产业之名,行地产之实”的行为长期存在,破坏了产业地产的本源。此次新政,将促进正本清源,使得铁三角更铁,并有效挤压“投机”和“玩概念”的行为。

  铁三角之土地

  工业用地跟住宅用地动辄数十倍 的价差,为什么?因为,产业地产本质上不是常规意义的房地产开发,而是基于产业空间的产业价值运营。工业用地上造出来的房子,目的不是用来卖,而是用来盛放产业增加值。

  那种在工业用地上大建销售型物业的行为,不符合工业用地的应有内涵。此次新政所提出的“工业用地全生命周期管理”,其实就是一种回归工业用地本质的绩效考核型管理,非常有针对性。

  对此,如果只是得出“盘活存量,限制增量”之类的结论,就显然弱化了新政的真正效力。

  此外,新政对工业用地的影响可以概括为“三度”:

  土地供应方面,以更高的门槛,辅以动态弹性,实现更高的“产业纯度”。

  土地使用方面,以动态的绩效考核管理,层层过滤投机行为,提升产业落地深度。

  土地退出方面,以强制退出和主动退出两种方式,辅以问责修复机制,端正土地受让人的参与态度。

  铁三角之企业

  这里的企业指受让和运营土地的经营实体。很显然,它们不再是所谓的“开发商”,而是运营商、服务商,或者说是我所定义的“空间服务商、时间合伙人”。

  据悉,上海此次还建立了工业用地利用绩效评估制度,分别在达产阶段、达产后第3年以及今后每3年、出让年限到期前1年等阶段,对企业的土地利用绩效等履约情况进行评估,其结果将直接决定企业是否能继续使用土地。

  从个人观点出发:在中国,如果不是“官助民办”,产业地产是很难搞起来的。新政前,“民办”有余,而“官助”不足。这里所说的“官助”不足,不是说“助”的力度不足,而是政府由于种种原因没有使用合理的方法来“助”。

  现在,那些真正想扎根产业地产领域的企业,政府真正出手相助了。一方面对伪产业地产开发商设置过滤系统,一方面对产业地产运营商助添压力和动力。

  当然,如果是绩效考核,那就应该有惩有奖。这次的新政措施,除了在土地出让年限的弹性上有直接奖励意义,在土地价值重估红利上有间接奖励意义之外,在其它方面尚未有明确规定。我相信,未来政府一定还会加强“奖”的力度,以正面激励那些坚韧、高效的产业地产运营商。

  铁三角之产业

  无论是华夏幸福的二八原则(住宅销售占比为80%,产业运营收入20%),还是亿达的361原则(产业运营收入30%,住宅销售60%,其它10%),都透露出强烈的“以房养产”特征。很显然,这虽基于中国国情,却偏离于产业地产本质。

  对于这种现象,如持宽容理解的态度,那么这种宽容理解也是有时限的,可以作为特殊阶段的过渡,但不鼓励长期如此。

  产业价值是工业用地价值的最终归宿,也是唯一归宿。正是因为工业用地在新政后对产业纯度的提升,对产业落地深度的提升,对相关企业态度的端正,以及动态的绩效考核管理,产业——铁三角中最重要也是最脆弱的一角,终于有了成为钢铁长城的机会。

  产业价值得到了保障,进而就会提升土地利用效率,提升运营商的经营效益,实现铁三角的良性循环。

  希望不久的将来,产业地产运营商的收入结构能实现82原则,即产业运营收入占比80%乃至更高,其它占比20%乃至更低。

  产业地产“限时”进化论。“限时”与“限购限贷”相比,更具长期可操作性,更具市场化色彩,有望成为推动产业地产进化的利器。但政策的落地,尚需在政企双方的博弈中“路遥知马力”,这绝非一朝一夕之功,但一定是利在千秋之举,我们拭目以待。

 (来源:新华网)

责任编辑:liuy

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