以后养老只能靠地产商了?
http://www.funxun.com房讯网2017-3-9 9:43:47
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[提要]看上去似乎土地供应方面对于养老用地的供给正在加大。但这种增量又会带来怎样的改变,目前还没有人说得清。

  今天,市国土局分别挂出了位于丰台和平谷的两宗土地。除了王佐镇青龙湖地块起价50亿之外,还有一个非常显着的特点在于这两宗地都含机构养老用地。其中位于青龙湖地块的宗地内配建有约2公顷养老用地,建筑规划约3万平方米。而平谷夏各庄镇地块的2万平方米建筑面积全部为养老用途。

  在小V的印象中,北京市近日挂出的土地里含有养老用地的并不仅限于以上两宗。国土局官网的公开资料显示,今年北京已推出的17宗地里,涉及到养老产业的共有四宗。稍后,在北京市国土局官网上一份文件也显示:截止目前,2017年北京市土地市场共推出机构养老设施用地约13公顷,建筑规划16万平方米,完成养老设施用地年度计划的65%。

  看上去似乎土地供应方面对于养老用地的供给正在加大。但这种增量又会带来怎样的改变,目前还没有人说得清。

  地产人眼中:养老会成为行业的新边疆?

  地产领域对养老概念并不陌生。尤其是在近些年来,多家地产公司涉足养老行业。比如万科北京公司提出的6+X发展战略中X即为重点发展的养老业务。目前他们已建立起三条养老产业产品线:偏重于照顾半自理老人的城市机构型产品“怡园”、持续照料型的“随园”以及社区嵌入型的“嘉园”等三种产品。再比如,远洋也在2013年正式推出养老服务品牌‘椿萱茂’,提供全生命周期的各层级服务,尤其失智照护是椿萱茂的一大特色。

  在房地产行业的从业者们眼中,养老这个“银发经济”是实实在在的朝阳产业。比如,易居研究院智库中心研究总监严跃进就表示:对于房企来说,在解决传统普通住宅的同时,适当参与养老地产项目,也能够更好地把握此类市场的拿地规律。更重要的是,能从此类拿地过程中培育开发经验和运营模式,这对于企业后续继续探索北京养老地产和相关业务有积极作用。

  “养老地产其实是属于主题地产的范畴,”曾出任北京某房企营销总监的杨峰(化名)指出,如今的养老地产其实应该细分为两大类,第一种是针对活力型老人的健康地产;而第二种才是针对有刚性养老需求的银发社区,这两种产品都是以发售类为主。而持有型的产品,因为需要典型的重资产运营,一般的企业负担不起。

  实际上,如今市面上的主流养老类产品,其实没有多少是持有型为主的养老产品。“最早以东方太阳城为代表,提出老年社区的概念。此类地产产品其实是营销的包装。最近在国家提出关注养老的政策高度后,逐渐才会有真正以老年社区为主,配以较大型的医院、康复等医疗机构的配套主打老年客群的产品出现。”杨峰介绍说,“一个比较典型的持有型养老项目是泰康燕园,它们背靠着险资机构泰康人寿,全部自行开发,配建医院。运营模式是和保险产品捆绑,客户趸交200万购买保险产品,获得入住燕园的资格。入住后再交房租和护理费。这种模式在全国扩张,比如上海申圆、广州粤圆。”

  养老行业眼中:养老地产距离成为主流还很远

  不过,对于养老地产这一新兴事物,来自养老行业内的观点可能并没有房地产行业那样乐观。魏嵩(化名)是一位同时有着房地产行业和养老行业从业经验的资深从业者,他从房企来到一家险资机构做养老运营,对于这两方面均有着较为深入的了解。

  在他看来,如今的养老结构还是以居家养老为主,无论是我们的孝道文化还是养老行业现如今的发展情况,都决定了这一结构:“90%提倡居家养老,6%-7%是社区养老,3%-4%是机构养老。”魏嵩表示,有民政部的领导也曾在座谈时说过,机构养老在未来十年之内会迎来第一次的高速发展期。最典型的信号是:放开机构定价管理。以70后一代人为例:基本上家庭结构是421型。一个小孩供养6位老人,抛开孝道文化的影响,一个人的确不太具备那样的财力和精力。

  而全联房地产商会创会会长聂梅生曾对外公开表示,目前房地产和养老的结合存在着较大的困难。在供给端由于缺乏有效的投融资政策支持,养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难,从而不敢轻易涉足;而在需求端在激活老年人的存量资产、反向贷款(押金众筹以利息养老)、以房养老等方面也缺少政策性引导。

  关键点:利润和成本之间有应如何平衡?

  养老住区的项目不同于传统房地产开发,也不是房企普通意义上的转型。实际上限制房企进入这一行业,亦或者说房企只愿意做高端养老,而无视中低端养老市场需求的很大一部分原因在于其成本和利润之间怎样寻找平衡点。

  在日本,养老由政府扶植,而在美国,则有医保、养老保险的进入覆盖。但这两点在中国都尚不具备。可以说,在中国,如何制约开发企业将养老项目全部“地产化”是政府所面临的困境,而如何解决服务与盈利之间的平衡则是开发企业所面临的困境。

  目前来看,房租+护理费+餐饮等其他费用是养老机构的主要收益。美日等国营利性养老地产大部分采用“一次性会费+月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是,既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题,还可以兼顾日后持续提供的养老服务支出的需要,如美国一次性会费大约为人民币250万-400万元,外加月服务费人民币1.3万-2万元,这还不包括医疗费、水电费、停车费等。即便如此的高收费,养老地产公司的利润率也只有7%左右,甚至更低,普遍的成本回收期也需要10-15年。中国较早从事养老地产的企业——北京太阳城集团,经过10年的经营才逐步走出亏损,这对于以往习惯高利润和高周转的房企而言,势必面临一系列转变。

  严跃进认为,针对不同的养老需求提供相关产品,是降低养老地产业务成本的一个重要途径。对房地产市场来说,积极针对养老群体提供24小时的社区型服务,是扩大养老服务背后盈利点的一个重要的机会。此外,当前渴望摆脱以往销售模式的养老产业依然面临行业缺乏标准、服务缺乏经验、人员流动过快等问题困扰,也未找到一条适合大众企业的商业模式和盈利模式。

  实际上,无论是养老产业自身的发展、还是养老产业的市场化、亦或是地产和养老相结合所孕育出来的养老地产,目前都远远算不上发展完善。在土地供应上出现的些许端倪,折射出的只是一个尝试和一次开始,养老行业的未来,决定着万千老人的归宿,如今却尚未看到一条已经成熟的道路。

  来源:公众号V房产

编辑:wulingay

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