看完总理政府工作报告 房地产还有戏吗
http://www.funxun.com房讯网2017-3-9 10:01:02
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[提要]房地产从来就不是一个遗世独立的产业,房价会怎么样,主要取决于经济大势。

  1st

  去年已经卖了那么多房子了,你身边的人好像都有好几套房子了,还会有人买房子吗?

  这个问题没有直接的答案,但是可以有趋势性的答案。我们来看李总政府工作报告(3 月 5 日)给的一个数据。

  2016 年有 1600 万人进城落户,今年实现进城落户 1300 万人以上。

  去年李总的政府工作报告没有提当年要实现进城落户的具体人数,但由于去年是「十三五」规划的开局之年,所以提了到 2020 年要实现进城落户 1 亿左右人。这就意味着 2018 年至 2020 年这三年,进城落户的缺口还有 7100 万人。

  这么多人进城,住哪?能进城落户的,都是「海选」过的,多少都是有点经济实力的,到了城里,总得买房吧。所以,别用你身边的人似乎都已经有很多房子来判断楼市,只能说你是有钱人,我身边就有好多人还没有房子,正嗷嗷待哺地准备买第一套房。

  2nd

  房地产从来就不是一个遗世独立的产业,房价会怎么样,主要取决于经济大势。

  我们先来看李总政府工作报告中的三个关键指标:M2(事关钱会不会泛滥)、CPI(事关会不会通胀)和 GDP(事关经济好不好)。

  2016 年广义货币 M2 增长 11.3%,低于 13% 左右的预期目标;广义货币 M2 和社会融资规模余额预期增长均为 12% 左右。

  2016 年 CPI(居民消费价格指数)上涨 2%,今年的预期目标是涨幅 3% 左右。

  2016 年 GDP 增长 6.7%,今年的预期目标是增长 6.5% 左右,在实际工作中争取更好结果。

  房价涨跌在很大程度上是「银根」松紧的产物。李总政府工作报告对于「银根」的表述主要是:「货币政策要保持稳健中性」和「维护流动性基本稳定」。

  什么意思?不松不紧的意思。

  钞票会少印一些吗?从 M2 的目标增速来看,不会。

  物价会涨吗?物价不涨,经济怎么发展啊。去年 CPI 上涨 2%,今年目标是 3% 左右,可以比去年涨得稍微多一点点。

  会加息吗?恐怕暂时也不会,因为 GDP 还要保持增速,不仅要 6.5% 左右,还要「在实际工作中争取更好结果」。

  3rd

  李总政府工作报告对于房地产的集中表述,一共 276 个字,在《2017 年重点工作任务》的章节里。

  去年李总的政府工作报告,对于房地产的表述不是单独一段,而是放在「深入推进新型城镇化」那一段中。今年则不然,房地产是单独一段,「扎实推进新型城镇化」则是另一段。

  这单独一段的 276 个字,乍看起来很平常,但其实还是有很多新意味。我们来逐句解读一下。

  因城施策去库存。目前三四线城市房地产库存仍然较多,要支持居民自住和进城人员购房需求。

  这两句话的意思是,去库存仍然是主旋律,还是要继续鼓励三四线城市买房。

  今年对于房地产的表述,第一句就是「因城施策去库存」。这跟去年有很大的不同,去年的表述是这样的——「完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,适应住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。」「因城施策去库存」从第一句的句末,直接变成了句首,并且单独成句。别小看这种表述的变化,其实这是一种反思:去年去库存,把一线城市和二线热点城市的库存去得很厉害,所以今年得更加注重「因城施策」。

  坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。

  去年明文提出要支持「刚性需求和改善性需求」,今年不这么表述了,而是换成了「坚持住房的居住属性」。这就带来了一个问题:「改善性需求」到底是不是「坚持住房的居住属性」?

  从理论上讲,答案是肯定的;但是,从目前热点城市已经各自出台的调控措施来看,「改善性需求」恐怕不能算是「坚持住房的居住属性」。所以,今年李总的政府工作报告索性就不提「改善性需求」这几个字了。

  但是,今年李总还是强调了他对房地产一贯的执政理念:「以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基本保障。」这句话的意思是,自己不努力还想住好房子,没门;政府有责任努力让低收入者有房子住,但不一定是拥有房子。

  加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地,规范开发、销售、中介等行为。

  谈完执政理念,接下来把话锋又转到了「因城施策」上。首先,这句表述承认了有一些城市「房价上涨压力大」,然后给出了办法——多卖地,多卖住宅用地。多卖地不一定能让房价下跌,但少卖地房价一定只能继续上涨。

  目前城镇还有几千万人居住在条件简陋的棚户区,要持续进行改造。今年再完成棚户区住房改造 600 万套,继续发展公租房,因地制宜提高货币化安置比例,加强配套设施建设和公共服务,让更多住房困难家庭告别棚户区,让广大人民群众在住有所居中创造新生活。

  谈完分类调控,接下来又把话锋转回了住房保障上。这两句表述的句末,用的是「住有所居」,李总就任以来,从来不用「住者有其屋」这个词,前些年他用过「住者居其屋」,今年用的是「住有所居」,意思差不多,总之就是政府不可能保证每个人都能买得起房、拥有房子,但是政府应该努力保障每个人都有房子住。

  所以,你发现没有,李总今年还是没有提「经济适用房」,而是提「继续发展公租房」。因为,「经济适用房」可以是你的;公租房不是你的,但可以让你住。就像我们此前写的文章,「经济适用房」这个熟悉的政策,事实上已经退出了中国的历史舞台。

  4th

  李总的政府工作报告还提到了钢铁产能,也是在《2017 年重点工作任务》的章节里。

  原文是这么表述的——

  扎实有效去产能。今年要再压减钢铁产能 5000 万吨左右,退出煤炭产能 1.5 亿吨以上。

  首先,说明钢铁供给还是严重过剩,所以还需要继续压减产能。然后,光靠压减产能也不行啊,得消耗,房地产行业是消耗钢铁的一大途径。所以,不能把房地产直接给灭了。

  但是,好消息是,房地产可能对于经济的贡献度,没像去年那么重要了。可以注意一个细节,去年的政府工作报告没有提钢铁去产能的具体数字,只是说「重点抓好钢铁、煤炭等困难行业去产能」;但是今年提了,能够提出具体数字,在很大程度上说明经济在向好,不会那么像去年那么迷惘了。

  所以,虽然去库存还是中国房地产的主旋律,三四线城市可以继续鼓励买房,但是在那些热点城市似乎有资本压一压了。

  三四线城市能起来吗?世界历史潮流不是一再表明,城市化的必然规律难道不是向超级城市聚集吗。别担心,这里是中国。

  三四线城市肯定可以分到一杯羹。只是这一轮哦,不能保证下一轮三四线城市也能红红火火。

  来源:公众号德科地产频道

编辑:wulignya

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