这一轮暴风雨式北京楼市调控背后的4大逻辑!
http://www.funxun.com房讯网 2017-3-28 11:16:31
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[提要]最近房地产市场政策风起云涌,各种政策都有,但其实仔细梳理,也很简单,只有梳理清楚了,才能知道你要不要继续买,你手里的存货要不要卖,调控会坚持多久?

  最近调控风声四起,除了已经看到的政策,传闻还有:

  1:外地单身不准购房。

  2:核心区锁区。

  别怕,别恐慌,看政策要看逻辑。调控其实都是为了抑制非理性,正常的需求从来不会被影响。

  最近房地产市场政策风起云涌,各种政策都有,但其实仔细梳理,也很简单,只有梳理清楚了,才能知道你要不要继续买,你手里的存货要不要卖,调控会坚持多久?

  第一个逻辑:人口逻辑:全北京锁区?

  如果全北京锁区,按照谣言说的职住平衡,那么唯一收益的区域将是海淀朝阳,因为只有这两个区,社保人数最多,工作机会多,郊区疯了,比如昌平、房山、大兴,基本都是睡城。那么与政府的调控逻辑完全背离,所以可能性不大。

  所有政策的根源其实都是人口的问题。从各区公布的目标看,其实最大的疏解区域是朝阳海淀。

  整体看:朝阳海淀是人口疏解的大区,基本是每年减少10万人的幅度,东西城每年减少5万人,丰台区5年减少37万人。

  顺义、昌平、房山、大兴则是人口承接区域。但整体仅看这公布了目标的9个区县,北京在2020年之前要减少超过70万人。对房地产市场也的确有一定的影响;

  那么从人口角度看,对于未来北京房地产市场的结论是什么?

  首先:人口控制目标都是中长期目标,房地产价格是短期体现,现在看,北京作为一线城市,限购限贷政策已经非常严格,常住人口的控制主要是非户籍人口,所以未来的调控主要体现在低端产业的转移,从人口角度对房屋买卖市场影响相对较小。

  其次:从政策的预期看,如果产业出现外溢,的确会对主城区和郊区房价有一定拉平,但如果教育和医疗不出现根本性变化,房价依然是核心区高

  第三,人口疏解政策,目前看,主要还是落点在低端产业转移,对房价影响暂时不大,部分区域比如东西城城中村改造、棚户区改造,反而有利于区域居住环境。

  所以为什么调控商住类物业:

  简单的说也就是北京二手房市场大约有超过40万套商用类物业(只统计最近10年成交)其中25万套左右为商住类物业。虽然可以卖给个人,但必须要符合北京限购标准,而且是无房户,不可以贷款。

  目前市场库存大约商业6万套(其中2.3万套为商住类物业)只能出售给企业,而之前90%为个人购买。

  潜在供应还有超过15万套商办类物业受到影响!

  也就是本次政策将直接影响起码60万套物业,过去这部分物业中的90%为个人购买,未来将全部纳入限购或者企业购买!

  60万套大约住了180万-200万的人

  第二个逻辑:信贷逻辑:

  其实说过很多次,买房这个事不看调控看信贷:

  这一轮楼市价格涨起来,其实是因为信贷超发,资产荒。从2014年930开始,持续一轮又一轮的刺激,那么后面预测市场其实还是看这潮水会不会继续。

  现在调控政策非常热闹,但你会发现,购房需求非常明显的是这个一线城市限的力度的确非常大。

  在博鳌论坛上,中国人民银行行长周小川谈及其关于货币政策的最新判断。周小川表示货币政策在经过多年的量化宽松后,目前已达到这次周期尾部,这意味着货币政策将不再是宽松的政策。

  第三个逻辑:京津冀一体化发展的逻辑

  京津冀是一盘棋,周围会如何?

  买京津冀房产的人,最近可能会有一个再涨的机会,但其实构成京津冀购房主题的人,基本都是在北京无法上车的人,希望用京津冀作为杠杆撬动将来到北京。所以北京加码调控溢出资金短期上涨后,可怕的来了,没有人敢浪费杠杆在京津冀了。特别是在北京买不起的刚需,这一拨人,不会去京津冀浪费自己的处女贷了。所以走势未来会不乐观。建议这些区域的人,有了房本的,可以考虑跑了。

  第四个逻辑:经济发展的逻辑

  “十三五”规划纲要草案提出,到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番,实行有利于缩小收入差距的政策,明显增加低收入劳动者收入,扩大中等收入者比重。

  2017年的目前宏观经济相对乐观,所以调控再起,但后续会如何,外部环境会如何,依然会是调控的方向标。

  第五个逻辑:调控时间会多长

  这是最不确定的,也没有办法预测,历史上调控从来都是到出现砸售楼处为止。这一次伟哥认为也不例外。但和以前新房价格冲在前面不一样,这一次新盘很可能不会有什么跌幅了,很简单,开发商的资金链非常非常安全,起码在2017年,在北京没有谁会选择跌价。如果全面出现价格调整迹象,按照经济发展需要6.5这个数字可能就会出现波动,这种情况下,房地产是否会延续调控,存疑。

    来源:公众号大伟看楼市

编辑:wulingya

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