预言一下:南京这个新规必然悄然退场
http://www.funxun.com房讯网2017-3-13 15:13:14
分享到:
[提要]从理论上说,那些被叫做「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」等等类住宅产品,将慢慢在一手房市场绝迹。

  前几天(3 月 10 日),南京出了个新规,说禁止把商业办公项目变相盖成住宅。

  那么,具体怎么禁呢?文件中大概是这么说的:「除食堂外不得设置厨房」「卫生间应当集中设置」。

  这对楼市有什么影响?从理论上说,那些被叫做「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」等等类住宅产品,将慢慢在一手房市场绝迹。

  当然,这只是理论上。我们敢做一个非常靠谱的预言:这样的政策,一定没法长久,其结局必然是黯然而悄然地退场。

  为什么敢这么肯定?虽然类住宅产品是一种很不严肃的擦边球之产物,但它之所以存在,至少有三个原因——一是中国大部分写字楼项目的开发水平还很烂,且供应充足,对地产商来说,老老实实盖写字楼,赚不了几个钱。

  二是类住宅产品的单价,比正常的住宅产品要便宜(因为商办用地通常比住宅用地便宜),而且比写字楼好卖,无论楼市如何调控,都是不限购不限贷的。

  三是住宅用地供应实在是不充足,类住宅产品自然而然地成为了一种有益补充。很多购买力有限的年轻人,买的第一套房子很可能就是小面积的类住宅产品;租金支付能力较强的年轻人,也愿意租类住宅产品。

  各个热点城市,不是每年都卖很多地吗?为什么还说住宅用地供应不充足?央行参事盛松成先生写了篇文章,给出了一组数据,值得我们警惕——在 GDP 考核压力下,地方政府倾向于多发展工业投资。

  北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到 22%、32%和 36%,而纽约只有 3.9%,东京只有 5.1%。

  纽约居住用地占比则为 44%,东京更是高达 73%,而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29%和 26%。

  住宅用地比例过低是我国一二线城市房价过高的重要原因之一。

  央行参事盛松成先生的文章题目叫做《如何实现真正的房价调控?》,其要点就是希望要多供应住宅用地。参事先生还给了一组令人扼腕的数据:2016 年,房价快速上涨的 16 个热点城市中,住宅用地供应量减少的现象非常突出,如厦门同比减少 50%,上海减少 48%,广州减少 42%,北京减少 31%。

  多供应住宅用地,这很难吗?很难。住宅用地的指标,又不是地方政府能决定的,一座城市能卖多少宅地,得按城市总体规划来办;而我们每一个大中城市的城市总体规划,都是要国务院批的。

  目前,我们国家对于城市总体规划的主要态度是:控制建设用地,控制人口。这样一来,宅地当然得省着卖,理论上卖得越贵越好,但迫于房价压力,风声紧的时候就要控制一下地价。

  当地价不得不去控制的时候,地方政府的内心深处,其实是不想敞开卖地的,毕竟土地出让金是地方政府很重要的一笔收入来源,贱卖了谁都会心疼;但嘴上,还是得说,宅地供应很充足,让广大购房者别担心。

  总之,这是一件很纠结的事情。所以,话说回来,住宅用地的供应,不可能动态充足。

  这样一来,「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」等等类住宅产品,就只能应运而生,在市场这只无形之手的作用下,成为了住宅供应不足的一种有益补充。

  在这种情况下,南京希望用一个行政命令,就把类住宅产品给灭了,这可能吗?

  其实,几年前杭州也曾经出过类似的行政命令,也一度执行得很认真很严格,但没过多久就悄然退场了。

  毕竟,上有政策下有对策,地产商们可以想出无数种办法,来绕开文件上的各种明文规定。卫生间必须集中设置是吧,那地产商就事先埋好下水管线,交到购房者手上,购房者自己装修卫生间,规划局就没办法了。

  当然,政府部门如果真的要一如既往地狠命打击类住宅产品,地产商和购房者想什么办法都没用。但是能持续吗?能一直保持高压打击的态势吗?非得去跟市场这只无形之手掰手腕,不累吗。

  所以,这种禁令,不过是又一次给了地产商进行营销炒作的机会——他们说,政府都出新规啦,以后不准建「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」啦,现在在卖的都是绝版的啦,你再不买就买不到啦……唉。不要便宜了地产商。

  来源:公众号德科地产频道

编辑:wulingay

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770