世界上第一家转型成功的公司为啥是万达?
http://www.funxun.com房讯网2017-2-9 9:39:46
分享到:
[提要]说到转型,中国的房企态度比较分裂。有的房企认为根本不需要转型;有的房企在讨论该不该转型;有的房企在试探,转到一半被2016年的市场鼓舞,转回地产,结果遇到调控,又开始转......

  说到转型,中国的房企态度比较分裂。有的房企认为根本不需要转型;有的房企在讨论该不该转型;有的房企在试探,转到一半被2016年的市场鼓舞,转回地产,结果遇到调控,又开始转......

  这种犹豫背后的现实是:就全世界而言,之前还没有任何一家地产巨头真正转型成功。

  不过,历史正在被改写。万达很有可能将成为世界上第一家转型成功的地产巨头。如果单就2016年的情况来看,万达已经转型成功了,而且非常彻底。

  下面,明源君重点说两个问题:1、为啥说万达转型成功了?2、万达为啥能转型成功?

  主要靠服务赚钱+地产业务全面轻资产

  万达已率先进入地产下半场

  首先明源君来说说房企为啥要转型?和怎样才算转型成功了。然后再用相关标准来分析万达。

  如果传统的地产开发模式可以持续,大家当然不用考虑转型的问题。现在的问题就是:传统的开发模式不可持续了。正如明源君曾总结过的,之前开发商赖以生存的一些红利正在消失:

  1、资本杠杆红利,因为政策变化而消失

  之前,开发商的资金第一靠贷款等融资,第二靠预售,有1个亿就敢做100亿的项目。现在开发商要用自有资金拿地。而预售制度,很有可能会在未来两年终结。这个红利就消失了。

  2、城市发展红利,逐渐衰减中

  中国的城市化还可以有多少年才到顶,业内意见不一,但大家都同意的是,相关红利在衰减。10---15年后会很弱。

  3、人口红利,有中断的风险

  就全国来看,因为计划生育等原因,城市人口增长逐渐变慢。二胎放开起作用需要时间。

  4、存量取代增量,成为主流市场

  因为2、3的原因,每年的新房交易量未来一定会下降,而150万亿---200万的存量市场将是未来的主流市场。

  因为上面4个原因,房企必须转型,而转型的目标就是两个:1、全面轻资产;2、主要靠服务赚钱。

  为什么是这两个目标?实现轻资产以后,资本红利消失的、城市发展红利和人口红利消失带来的压力没那么大。

  而如果服务赚钱成为企业的主要利润来源。上述4个问题都不需要担心,而且存量市场将会成为巨大的利润来源。也就是说,转向靠服务赚钱,比转向轻资产更彻底。

  而上面的两个目标,万达在2016都已经实现了。不信?我们来看数字。

  我们先来看万达非地产业务的收入:

  文化集团收入641.1亿元,其中电影产业收入391.9亿元,旅游产业收入174.3亿元,体育产业收入64亿元,儿童娱乐收入5.2亿元,文化集团其它收入5.7亿元;网络集团收入41.9亿元;金融集团收入213.5亿元;万达百货收入178.2亿元;集团其它公司收入44.9亿元。

  看这些数字,大家有什么感觉?非地产业务的收入,单拿出一个数字来都可以进入地产百强销售排行榜。

  我们再来看看万达唯一和地产有关的万达商业的收入:

  万达商业收入1430.2亿元,同比减少25%;但万达商业净利润同比仍实现增长。地产收入1122.7亿元;租金收入195.8亿元,同比增长29.6%;租金收缴率99.99%。

  万达商业收入大幅度减少,是因为万达商业在2016年将销售目标下调了600亿(后面有分析)。而在收入下降那么大的情况下,净利润却在增长,这是惊人的。万达商业收入下降,但净利润为增长,一个重要原因是租金增长3成。

  我们最后来看一下总体的情况:

  2016年万达集团营业收入2549.8亿元,同比增长3.4%;而房地产合同收入同比减少13.9%。

  2016年集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产;服务业净利润占比超过60%,大于地产开发利润。

  集团旗下万达商业地产收入仍大于租金等业务,但租赁业务净利润占比约55%,以租金等为主的非地产净利润超过了地产开发净利润。

  2016年开业的50个万达广场,已有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,也是轻资产模式。

  这些数字意味着什么?

  1、就万达集团而言:服务收入已经成为主要收入,服务利润已经成为主要利润,这是根本性的转型成功。

  2、单就万达商业而言:租赁利润也已经大于地产销售利润,全面进入靠存量赚钱的地产下半场。

  3、单就万达商业里面的地产开发而言:也已经全面实现轻资产。

  所以,单从2016年的情况来看,万达的转型已经完全成功。现在唯一的问题只是在于这种情况是否可持续。

  下面,明源君来说说,万达为啥能转型成功?

  万达转型成功的六大秘密

  一  不看现在而看20年以后,始终心怀忐忑才能看到未来、领先一步

  很多房企不想转型的理由就是“我现在做得好好的,地产还有白银10年,我什么要转型?”而万达的逻辑完全不是这样。王健林曾说“经营企业之所以不断创新、转型,就是基于不安全感,就是基于既有模式看不到20年以后所以才转型……我们在找能够保证这个公司20年后依然能够卓越、伟大的方向的行业,在向这个行业努力地转型……不管是国际化还是自己的转型,都是基于对未来的忐忑不安,基于对未来的不确定性,对自己公司的未来担忧。所以我愿意做五年、十年后才看得到效果的事情……”

  而对于万达为什么总是能先国家政策一步布局,比如文化、旅游等,王健林这样解释“转型是我们自己有感而发,进而决定的策略……点踩得准,最重要的问题是要注重宏观和微观经济的研究,并且两方面都要研究。”

  二  定下目标就敢于坚持,敢于为了长远战略而放弃眼前利润

  1970年,16岁的王健林所在部队因为毛泽东“野营训练好”的指示发布,开始野营拉练。负重20多斤,拉练2000华里。拉练的地方在东北,一脚踩下雪没膝盖,露营都是自己挖个雪洞住。1000人的团队最终走下来的只有400多人。王健林当时年龄很小,但因为母亲曾叮嘱他要当上五好战士,他也就咬牙坚持下来,最终当上了五好战士。

  2000年到2004年,万达因为刚做商业地产,规划设计失误多,在三年多时间里,当了222次被告。万达的许多同事也哭了,说我们做住宅做得好好的,为什么要做商业地产。王健林给团队定了一个坚持的目标,那就是做满5年再说。结果,第三代万达商业广场的出现迅速扭转了整个局面,万达从此走向成功。

  2015年万达集团旗下万达商业2015年收入1904.5亿元,完成年计划的101.3%,同比增长4.4%。其中地产业务合同收入1640.8亿元,完成年计划的101.5%,同比增长2.5%。

  而万达却选择“壮士断腕”。宣布万达商业2016年计划收入约1300亿元,也就是下调600亿,如果算上每年可能的增长幅度,下调了800亿。

  很多人认为做新业务和继续发展老业务不矛盾,明源君下面来说说自己的看法。

  1、企业转型是资源再分配的过程,最大的障碍不在外面而在内部

  企业转型其实就是一次权力和资源再分配,这里的资源多了,那里的资源就少了。传统业务如果持续保持高增长,他们就有争取资源的理由。人力资源,特别是主要领导的时间精力,都得向这方面倾斜,新业务获取的动力就有限。

  万达商业销售收入下调,却要利润增长,就倒逼他们想办法提高租金,提高服务收入。而随着开发收入的下降,内部的资源配置也就更接近万达集团的战略设想。

  内部资源如何分配,很大程度上取决于如何调组织结构,不动组织,空言重视,毫无用处。比如2016年,万达就由原来的商业、文化、金融三大板块,调整为商业、文化、网络、金融四大产业集团。网络板块就此开始强势。

  2、屁股决定脑袋,传统业务太强势,转型肯定受影响

  事实上,包括决定转型的企业领导本人,心里也是没底的。如果没有一点壮士断腕的勇气,看到传统业务还不错,一犹豫,就会走回头路。

  三  万达有超强的管理水平和执行能力,有想法就能落地

  王健林曾说“万达如何做到转型?就是我们有坚强的执行到底和执行转型的能力……我们不是说转型就转型的,为了转型,我们制定了一系列保证转型的制度和措施,而且在执行制度和措施时态度非常坚决,跟奖惩、干部任免都是挂钩的。”

  王健林还曾说“现代企业经营中,很多公司做的不好或者在做的过程中逐渐衰败,不完全是战略因素,最根本的一个因素是执行力不到位。”

  万达的管理水平和执行能力到了什么程度,为什么强,我们可以通过一些细节去理解:

  1、2015年万达启动了商业地产B1M工程管理,实现工程项目全周期的智能化管理,商业管理人员减少了10%,节省开支10多亿,做到了减员、增效,堵住管理漏洞。

  2、万达通过一个手机APP,全世界任何地方、任何时间都可以进行对万达广场的管理。不管是哪个广场,想看收入、人流还是安防,拿出手机马上就能看到。

  3、2016年,万达对商管的停车场、广告牌管理进行改革,仅此一项,万达商业就多了4亿的收入。相当于多建了4个万达广场。

  4、2016年集团人力资源调控到位,光是人员绩效考核所节省的成本就接近10个亿。

  5、管理抓手到位,比如开会,一个“万达开会,没人敢睡”流传很广,大家想必都看过。

  6、万达一年要开业50个十几万平米的广场, 2016年还开业2个万达茂,18个高端酒店,其中14家五星级酒店,客房6333间。2016年新增持有物业600万平方米。所有新开业及整改开业项目,全部按计划时间表开业,无一延误……

  四  万达更像金融公司而不是地产公司,并购产生协同效应

  地产公司和金融公司到底有什么本质区别?明源君认为,许多地产出身的公司的问题就在于过于地产本位,通过金融搞到钱就想买地修房子。而金融公司思想开放,从全局考虑,什么能升值就买什么。所以从商业历史来看,地产公司做金融许多做不大,而金融公司做地产许多却做的很大。

  就万达而言,它更像是个金融公司。王健林曾说“外界老说万达买买买,那我们就继续买……要买相关性强、能增加万达竞争力的业务。”万达买东西并不是为了给地产服务,而是看中那东西本身的价值。

  而从全局效果来看,并购产生了协同效应。比如并购盈方体育开启了万达进军体育产业的大门,让万达认识到体育产业该如何做。万达投资同程旅游、时光网,都与万达现有产业形成巨大协同效应。在电影产业,万达是全世界唯一拥有制作、发行、放映、网络全产业链的企业;在旅游产业,万达是全中国唯一拥有大型旅游目的地、线下渠道、线上网络的企业。

  而这些价值网里很多资源都是并购获得的,王健林曾说“你往下一走才发现,比如体育产业,知识产权、版权的都在别人手上,你重新造一个没有可能性。比如中国最普遍的自行车,职业自行车的选手、职业的比赛都被国际自行车联合会垄断了。所以,只有靠并购才能拿到这些资源……最大的挑战就是并购容易、并购后的管理难。”

  五  从获得稳定现金流出发,最终却拥有了巨大的线下流量

  2000年的时候,民营企业的社保、医保模式都不明确,而万达旗下已经有2000人左右,其中很多是放弃了体制内的各种福利,跟着王健林干的。

  王健林每天都在忧虑,如果自己旗下的项目停止了,或者全国出现大的经济周期衰退,大家去哪里领养老金,有病了怎么办? 这种忧虑很快有了现实的例子:一个创业元老生重病需要打一种针,一支要2000元,最终花了企业100多万元,延续了一年多的生命。

  如果有更多人有病或有其他需求怎么办呢?王健林觉得,必须创立一种商业模式,让企业有持续稳定的现金流,从而给兄弟们一些保障。经过反复讨论,最终,大家决定做能收租的商业物业,而且招最优质的商户来,就可以持续有租金收入。这是万达从住宅转商业的起源。

  万达做商业地产,获取的客户先天就和住宅的不同,住宅的客流没有那么大,频率也很低。而2015年万达有超过46亿人次客流,2016年客流可能超过100亿人次。按照每人去20—30次算,万达囊括了中国6到7亿人,而且这些人是消费的中坚力量。这是巨大的客户资源和流量资源。

  这个资源有什么用呢?比如海量商户和顾客消费大数据,就可以成为万达做征信的天然优势。

  王健林曾说 “先不说跟别人,就是与万达商家做创业贷款,万达掌握数据也是最准的。他的收款机是在我这儿,经营情况我看得到,在收款机上加个软件,每个月要还的钱先自动划到我账上,剩下的钱该去哪去哪。”

  六  重视人才,不拘一格用人才

  万达集团现有高管中三分之二是非房地产专才,外籍高管已达10人,占比近四分之一。万达几年前开始,每次开半年会、年会、重大会议都要安排同传翻译。

  王健林多次说过,万达啥都不缺,就缺人才。在万达集团,人力资源部是少有的集团直属部门,拥有的权力很大。万达集团各个模块的副总裁、部门负责人,核心工作除了部门日常管理外,其他时间都在面试。据说,万达的人资副总每个人每年最少要见1800高管。

  万达的每个人资都钻研业务。在面试的过程中,人资可以对面试者问出很多专业的问题,用于甄别面试者的真实水平,极大地提高了工作效率。

  万达每年用于猎头的费用超千万元。以致猎头圈有一句话:“万达是中国猎头最大金主,抓住万达就是抓住了未来。”

  对于已经招到的人才,万达舍得给钱,舍得配股,并有众多人性化措施,比如为了保障员工的食品安全,公司专门在北京拿8000亩地种植有机食品。

  来源:公众号明源地产研究院

编辑:wulingya

分享到:
推荐阅读
推荐楼盘

· 金隅·智造工场 [海淀区]

· 锦胜华安写字楼 [西城区]

· 华腾新天地商厦 [朝阳区]

· 华贸·Office Space [朝阳区]

· 中航国际广场 [亦庄开发区]

· 北京经开·壹中心 [大兴区]

· 华腾拓展商务楼 [丰台区]

· 华腾劲松商务楼 [朝阳区]

· 华腾旌凯大厦 [朝阳区]

· 华腾旌凯写字楼 [朝阳区]

出租行情
出售行情
房讯网关于版权事宜声明:


关于房讯-媒体报道-加盟房讯-广告服务-友情链接-联系方式
房讯网 版权所有 2001-2015
京ICP证100716号
广告服务:010-87768550 采编中心:010-87768660 技术支持:010-87769770