影响2017年中国房地产市场的13大矛盾
http://www.funxun.com房讯网2017-2-21 11:34:15
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[提要]2017年的房地产可以说是历史上最纠结的一年,在过去的十几年房地产市场都惯例性的涨2年跌一年。那么2017年的楼市会如何发展?从来没有这么纠结的2017年历史上第一次具备了13大矛盾?

  中国人是为了房子活着的:一直是!

  看到房子,就会让人想到几个关键词:安全感,归宿感,自我认同感!

  产生这些的原因其实是以为,紧随房子的隐形福利:教育,医疗,人文,社交……其实房子只是一个文明入口,有了房子的确让人变得更加热爱生活,当然房价或许也会让人变得很焦灼!

  这一切皆因房子并非仅仅是一为人所用的普通物品,有史以来,中国房地产可以说是社会文化属性很强的东西!

  2017年的房地产可以说是历史上最纠结的一年,在过去的十几年房地产市场都惯例性的涨2年跌一年。那么2017年的楼市会如何发展?从来没有这么纠结的2017年历史上第一次具备了13大矛盾?

  1:持续火热的地价与短期平稳的房价矛盾

  拿地门槛提高、资金成本上升,传统房地产开发模式将终结,房地产业将从制造业进入到服务业时代.

  房价卖5万的,同区域拿地的地价要6万,这种逻辑矛盾的存在让2017年房地产市场走势奇葩。

  即使在最近热点城市住宅签约被市场及行政管控抑制,限价政策再出。地价依然处于高位中。

  2:信贷收紧预期与房价上涨预期的矛盾

  在货币政策的层层执行和传导下,与我们息息相关的楼市,可能也要变天了。

  这种转变不会像四季交接那样分明,但对2017年的刚需购房者来说,房贷政策可能收紧的趋势,无疑又给出了一个让人继续持币观望的理由。

  在过去十几年的房地产发展过程中,只要信贷真的收紧,房价是不可能涨的,那么未来房价的收紧预期会持续吗?

  2017年1月:当月人民币贷款增加2.03万亿元,外币贷款增加246亿美元:

  分部门看,住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元,中长期贷款增加6293亿元

  2017年1月份的天量信贷会不会持续,对那么多地王需要房价上涨,而信贷又能不能支撑这个资金需求。

  3:楼市发展11.76万亿天花板与房企排名抢规模的矛盾

  房地产销售额已经在2016年全年达到了11.76万亿的规模,同比涨幅为增长34.8%,行业内认为这已经接近天花板。但从房企的规模看,依然在积极拼抢万亿规模。

  如果行业接近天花板,那么企业要增加规模,特别是在高地价的趋势下,快周转已经风险越来越大。这种矛盾将很可能导致部分千亿级别房企压力非常大。

  4:房企规模持续爆发,利润持续减少的矛盾

  从2014年开始,全国基本就陷入了标杆房企增收不增利的怪圈,干的越多赚的越少。净利润率持续下调。

  135家企业2016年上半年报合计2016年上半年的营业收入为5695.3亿相比2015年同期的4118.4亿涨幅高达37.11%。而净利润则涨幅低于营业收入涨幅,仅从2015年上半年的4153.6亿上涨到了2016年上半年的464.3亿。

  135家上市房企的利润总额仅相当于建设银行一家利润的1/3.

  而135家房地产公司464亿的总利润,可以说对比建设银行2016年上半年1334亿、农业银行1051.48亿、中国平安407.76亿。都差距非常大。

  5:政策不停出台,房价平稳的矛盾

  春节后,有关房地产市场的政策继续收紧,不仅加息的预期逐渐出现,从地方执行的调控政策看,也依然有收紧的可能性:

  在调控政策影响下,整体楼市在2017年初继续低位运行,截止日前,从2016年930日来的一系列楼市调控政策已经出现在28个城市,出台了各种相关房地产的新政接近80次。

  从春节后的市场预期看,楼市调控趋势依然延续。

  从全国城市看,整体平稳趋势明显,2月春节后,各地信贷收紧明显。但总体看,除了执行认房又认贷的部分城市有下行表现外,其他城市基本平稳。

  6:购房者害怕踏空与调控免疫力的矛盾

  过去调控政策非常有效,购房者一看政策就观望,但随着踏空的次数增加,购房者对政策的免疫力越来越大。现在看,政策因素影响购房者越来越弱。

  7:租售比越来越悬殊,依然要买房的矛盾

  目前国内大部分城市的租售比悬殊,按照投资回报率计算,一套500万住宅,年租金仅在10万上下,这种情况下,看似租房划算,但从房价上涨角度看,大部分人依然要买房。2017年租售比更低,而在市场平稳期,也更多的之前租户想买房。

  8:住宅买不到与公寓不敢买的矛盾

  现在看,一二线城市住宅供需比已经非常悬殊,想买住宅的难度很大,而现在看,公寓的政策收紧也在持续,春节后短短几天,上海、天津、北京等地都传闻要对商住公寓设限。整体市场出现了住宅买不到、公寓不敢买。

  9:顶豪遍地与刚需减少的矛盾

  一线城市顶豪遍地,但刚需盘、上车盘数量则明显减少,整体市场高端化趋势明显。

  10:一二线供不应求与三四线库存继续增加的矛盾

  从全国城市看,一二线的土地供应持续不足,2017年将依然会继续萎缩,这种情况下,房企拿地难度持续增加,而三四线的库存则依然天量。

  11:一线城市中心区域的商品房供应不足与市郊的商品房开发过度并存

  一二线城市商品房供不应求的现象将会长期存在下去,限购并不能阻止人们对于大城市生活的向往。对于大多数的年轻人而言,到大城市去工作与生活,就是他们中国梦的核心内容。

  12:未来楼市发展机遇只在20大城市圈的矛盾

  从中国经济发展需求看,房地产依然是中国经济最大的支持,上下游几十个行业是目前相对发展较快的行业,去年房地产占GDP比重6.5%.

  但从未来发展看,其实只有一线和发展相对较好的部分二线,合计大约20个城市的周围城市圈才有发展价值。

  13:资金价格上行与融资需求增加的矛盾

  2016年房企抢地积极性大涨,宽松的货币政策是主要原因。在2016年,整体信贷政策宽松,大部分房企发债成本明显降低,替换了过去的高价资金,最低甚至在3%左右。宽松的信贷货币政策,导致房企积极补充库存。

  现在看,2017年拿了地王的企业进入开发阶段,资金需求增加,但资金的价格上行趋势明显,这种情况下,房企的资金压力增加,2017年可以说哪家房企能获得廉价资金,这家房企将获得快速发展的机遇。

    来源:大伟看楼市

编辑:wulingya

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