丁祖昱评楼市年度发布,你来了吗?
http://www.funxun.com房讯网2017-01-13 09:41:11
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[提要]2016年的调控政策主要落在了“四限”上:限购、限贷、限价、限钱,并且都称得上是“史上最严”。

  1月11日,我组织举办了《丁祖昱评楼市》的首场发布会,和我的朋友圈做了一次直接的面对面交流。当天到场600多人,请来了我的领导周忻以及林中、任志强、毛大庆、陈凯、赵男男、蔡雪梅、刘爱明等一众“神助攻”,大家都交流得很开心。不过还是要把观点给更多的“丁祖昱评楼市”朋友分享,昨天我主要讲了五个方面:

  分裂的政策

  2016年的政策发生了180度的转折,前三季度以仍以去库存政策为主,26个城市前后出了34次政策;但是从第四季度开始更多的城市加入了调控行列,22个城市37次密集调控。2016年的调控政策主要落在了“四限”上:限购、限贷、限价、限钱,并且都称得上是“史上最严”。

  影响政策的“外因”离不开国内与国际经济发展,对此今天很多的专家观点不一致,但都不约而同的提到了一个词。“黑天鹅”因此成为了2016年年底和2017年年初出现频率最高的关键词。而从最大的“内因”库存来看,待售面积、竣工未售面积、库存消化周期等指标都在持续走好,2016年去库存确实有效果,全国都在下降,2017年库存指标有望继续走好。

  我认为现在和接下去的政策走势仍将是去库存和调控并存,不要希望于短期改变这样的政策走向,这就是分裂的政策。

  打破天花板

  15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板,未来很难被打破,但销售金额12万亿不一定是天花板,在可预见的未来,还是可以被打破。

 

2006-2016年商品房销售金额(万亿元)

数据来源:国家统计局

 

2006-2016年商品房销售面积(亿平方米)

数据来源:国家统计局

 

  金额再攀新高的根本动力还是房价。目前深圳全国遥遥领先,已经接近5.8万元/㎡,上海和北京平均4万元/㎡。苏州和南京在过去一年中涨幅较大,均价甚至超过广州。而有些城市是外围涨得更快,像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市,都是外围涨的快,北京外围涨67%,上海外郊环涨了52%,这些是外围;也有中心城区,苏州、天津、南京、深圳,这些是中心涨的快。

2016年末重点城市商品住宅成交均价(元/平方米)

数据来源:CRIC

 

  豪宅“天花板”在2016年被打破。北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右,2016年也让它们的豪宅市场上了很大的台阶。二线城市进入豪宅市场元年,它们数量虽然几十套到几百套,但却是相对过去爆发式增长。5万/㎡的豪宅成交套数,93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套,结果5万/㎡的房子就有2万多套。但是说到真正的“豪宅”市场,还是要数北京、上海和深圳,只有这三个城市单价能够突破15万,其中北京最多,深圳其次,上海排在第三。

 

2016年单价5万元/平方米以上豪宅成交套数

数据来源:CRIC

 

  地价也在2016年超越了“天花板”,全年有354块地王创历史新高。合肥最高有32块地王。9月份地王最多,有64块地王,10月份有23块地王,因为政策和措施。9月因为资金特别多,资金链的宽松,最终反映出来的就是土地市场的集中火爆。

 

2016年各月“地王”数量

数据来源:CRIC

 

  关于城市

  2016年很多城市成交都创新高。城市销售面积TOP10中没有一线城市,不过销售金额TOP10中四个一线城市都在。上海第一5000亿,北京第二4000亿,但别忘了北京旁边还有廊坊,北京加廊坊铁定超过5000亿,可能在5500亿左右,上海如果加上昆山、太仓,也能达到5500多亿。广州和佛山,加起来也超过了4500亿,深圳2500亿左右,看上去比之前退步了,但加上东莞、贵州,又是接近5000亿的市场。

  四大城市及周边,以它的客户为群体的主要周边市场加在一起是两万多亿,与全国的12万亿相比,仍是不可小觑的市场占比。

 

2016年商品住宅成交面积TOP10(万平方米)

数据来源:CRIC

 

2016年商品住宅成交金额TOP10(亿元)

数据来源:CRIC

 

  不过我们还是想寻找一些未来和北上广深同等级别的城市,限于篇幅,这里就说两个比较有趣的指标。

  一、50强企业对城市的集中度。上海第一,39个,天津是35个,北京34个,杭州也是34个,南京、重庆也都达到了30个,这些城市50强的企业比例非常高。当然也有一些我们没看好的城市也很高,比如说长沙,类似的城市还有无锡。当然在上海、北京、杭州这些城市,50强企业做的更好。

 

企业竞争指标

数据来源:CRIC

 

  二、城市的轨道交通建设。我用已完成的里程数和在建里程数两个指标,在二线城市当中,重庆已建成和在建的总里程数加在一起是第一位的,至少在“地铁房”概念上,重庆是值得“快些去买”的。南京里程数排在第二位,不过南京房价已经涨起来了,地铁沿线的升值空间相对小一些。排名3-5位的是武汉、天津和成都。

 

二线城市轨交交付与在建里程

数据来源:中国城市建设统计年鉴

 

  北上广深是永不落幕的一线城市,总量可能会减少,但成交规模还是会保持。

  潜力巨大的中国新一线城市:南京、天津、杭州和武汉。武汉突出优势就是量大;限价的南京还有价格空间;天津多年被北京压制,后发优势明显,未来空间大。杭州G20之后,进入了新发展时代。但因为外来的消费者很多,市场波动还是不会小。

  苏州、郑州、合肥、重庆、成都也是新崛起城市。重庆要把套内建筑面积变成整体建筑面积出售,意味着要涨价。当然这五个城市也都有一些问题,比如郑州是未来长期供应量比较大,成都是居民购房消费能力不强等等。

  三四线城市还有没有机会?一线周边的都有;特色小镇也有机会,特别是有政策支撑,交通方便,自身产业特别好的小镇。除非雾霾能够解决掉,海南未来可能有3-5年的发展空间。

  永争第一(关于企业)

  任何企业都要争排名,永争第一应该是企业永远不能颠覆的理念,应该是企业向上的决心。

  2016年,万科、恒大、碧桂园三家加起来就是1万亿,未来如果三家房企都是1万亿的时候,他们将占据行业的30%,届时排名靠后的企业竞争压力可想而知。结合榜单数据分析也是如此,20强企业的增长幅度是最大的,这是中国房地产竞争最激烈的波段,50强的增长速度也快于100强。除TOP10之外,反而是越大的企业增长速度也越快。

  由此引出另外的一个结论“强者恒强”。100强今天已经不算强者,20强才叫强者,而前三强才叫最强者。比如万科占了6个热点城市的第一,七个城市第二。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线,在一线城市周边,单价都很低,还能做到3000亿,这也是巨大的了不起。今年2016年第1名和第12名相差2727.4亿元,未来万亿时代,第1名和第10名之后的差距可能会有9000亿。

龙头房企20个城市入榜次数及名次排行

数据来源:CRIC

 

  客户在哪里

  我们易居云客户系统最近做出了一些有意思的结论,这里选一些供大家参考:

  一、男人看房跑断腿。大家都说女人决定买房,但实际我们看到的所有数据是男人的比较高。合肥、杭州的男性看房比例都接近七成,比例最低的是重庆,男女比例五成对五成。

  二、80、70还是购房主力。目前25岁到35岁还是最集中的购房年龄段。

  三、丈母娘不背锅。有说法说丈母娘是购房的主要原因,但数据显示并非如此,购房比例最高的还是已婚未育,各市占比基本都超过六成。未婚购房最多的成都,占比也不过26%,最低的天津更是只有20%。

  四、本地需求是核心。大家千万别把希望寄托在外地,本地还是核心的,外地需求量最大的杭州,也只有三分之一是外地的。

  五、南京、天津、合肥、深圳投资客较多。这是用全款的比例和按揭比例来分析,比如武汉全款的比例有57%,然后重庆接近30%,天津、合肥、深圳都不到15%,南京只有不到9%是全款。

  来源:公众号"丁祖昱评楼市"

编辑:Wulingya

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