一线城市的产业地产金矿:活化低效国有资产
http://www.funxun.com房讯网2016-4-18 10:33:09
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[提要]随着产业地产的火爆,带来的副产品则是土地资源被迅速耗尽,由于政府对土地资源的控制,竞争所带来的压力自然转移为对项目评判的日趋严厉,这也就导致了现在产业地产在一开始就面临“供给性制约”。

  产业地产在过去十几年内在中国取得了蓬勃的发展,这不仅体现在的对产业地产的分类出现更加极致化和多样化的趋势:工业区,出口加工区等等已经不流行了;市郊商务园,高端物流园,文创园,孵化器,加速器等等一系列更加细化的名字正在定以产业园区。同时一些单独品类的产业地产的发展如高端物流园,则出现了井喷现象,无论是产业链环节还是产业规模都已经发展得相当成熟。

  但是随着产业地产的火爆,带来的副产品则是土地资源被迅速耗尽,由于政府对土地资源的控制,竞争所带来的压力自然转移为对项目评判的日趋严厉,这也就导致了现在产业地产在一开始就面临“供给性制约”。

  另一方面,中国经济在过去30年内曾掀起多次针对国企的改革,国企改革往往伴随着大量的社会结构和资源再调整。

 

 

  从2015年开始的此次国企改革,重点是放在如何活化国企资产,从而更有效地将国企资产市场化,甚至资本化地运营,我认为这是对产业地产的一大利好,因为这是政府从一个相对封闭的角度试图挖掘新的“供给”。

  国有企业的背景必然是那些对国计民生相对比较重要的产业,比如交通,航运,能源等等。而这些行业往往会占据一些相对重要位置的物理载体,比如:铁道沿线的资源,高速公路沿线资源,加油站,码头,市区内的老厂房等等。

  也因为往往与特定产业有关,这些国企的资产中往往涵盖了不少的产业类土地和物业。不要小看了这些载体,无论是位置还是体量,如果把所有这些国有资产用起来,可能每个国企都能新成立一个开发公司。那么怎么来有效使用这些资产,真正把他们变为有效供给呢?

  在支招之前我们可以先看看国企的产业资源有些什么特点:

  1.低效利用是首当其冲的。如果资产在高效利用那么也就没有必要改革了。

  A.非最佳使用用途,如在商业区里面维持做工厂;

  B.非市场价格,由于脱离市场当年以较低租金出租,租金一直没提上来;

  C.没有经营能力,国企的传统产业性质与载体的经营方向不一致,导致没有合适的经营团队来运营载体。

  2.产权分散是普遍现象。

  现在许多的国企都经历了过去三十年内的多次合并,调整,分分合合是必然的事。于是经常的现象是产权在下属的某个分公司里面,集团一有心思,下面马上警觉,毕竟针对资产的重新定位必然意味着对现有利益链的打破,于是各种拖延,阻挠,不配合开始产生,到最后集团的动作和意图被绑架;

  3.划拨产权的困扰。

  划拨土地性质是中国特有的针对国有企事业单位的一种无偿使用土地的用地方式。划拨地由于没有支付过地价,所以既没有使用年限也没有透明的市场价格。由于大量早期的划拨土地现在的地理位置都已经“日新月异”,如果早期是工业的,现在也必然面临转性;土地转性要补地价,先不论国企有没有钱来补,即使没有钱,如果要在公开市场招拍挂,原来的国企根本没有把握把地拍回来;所以很多国企的想法就是“好死不如赖活着”,与其冒险变性,还不如守着低租金过过日子;

  4.永远的“重资产”。

  一座冰山当它的水位不同时,它的外形是截然不同的。资产的轻重其实就是它的水位。国企由于坐拥大量的“重资产”,其经营收入到底哪些来自于自己的经营能力,哪些来自于资产收益,有的时候是一笔糊涂账,分不出来,所以很多国企情愿永远拿着那些“重资产”,否则报表不好看。

  知道了国企产业资产的特点,我们就可以看看如何有效地帮助国企走出困局:

  首先是下决心。

  不好意思,这个虚的因素在国企里面往往是最重要的。集团的一把手必须要有决心来做这件事,如果决心不大,犹犹豫豫,这个事情做不好。国有资产配置的改变牵涉到的利益链条是方方面面的,从领导到退休职工,每个人都有自己的利益关注点,变化有时是无法顾及到所有人的利益的,这时候有决心舍弃,并有勇气担当,这不是容易的事情;

  接着就是资产剥离了。

  首先我们应该科学地梳理出我们希望优化的资产范围,有了资产清单后要做的很重要的一步就是资产与经营的分离。要知道国企的资产本身就是一座金矿,一个好的资产运作团队可以让本身“沉睡”的资产变成一盘活棋;同时将资产剥离后,国企本身的经营团队的经营能力强弱就被显现出来了,这时,从“重资产”向“轻资产”的转变,可以让国企更有效地把注意力放在自己的核心竞争力上;

  资产剥离后的运营渠道就有很多变化了。

  首先是市场化。把那些低租金项目通过改造或优化经营变为合理租金项目;让原来企业内部无偿使用变为企业内部的租赁关系;将不适用的使用用途进行合理改造最大可能向最佳用途靠近等等。

  其次是资本化。固化的资产只有固化的升值,却不能变成资本进行流动;把资产资本化的目的就是把死的资产变成活的资本,让资本流动起来去赚取资本的利润。例如中国的准Reits已经开始了,未来会有越来越多的资产会通过Reits这样的工具进行活化,一旦公募Reits开放,资产可以很容易地通过Reits市场来获得流动,而国企也可以用长期现金流这样的方式来发行Reits产品,而不一定非得冒土地转性的风险。

  与国际性的资本合作。利用更多的国际金融工具也是一个方法,其实就笔者观察,很多国际资本有很强的与国企就资产层面合作的意愿,苦于没有好的合作渠道与方式,这方面其实有大把机会。

  最后我想说的是“国有资产的增值保值”这句话其实已经有点不准确了,因为资本的存在就是为了让自己增值保值,不唯独国有资产,我们要把资产资本化的目的也在于此。但是因为这句话困住了多少国有企业的手脚也是大家不言自明的。所以,如何在一个有市场监管的,有专业团队运作保障的,公开透明的环境里进行国有资产的资本化,这才是现在守着“金矿”的国企们真正的出路。(来源:戴德梁行)

编辑:wulingya

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