不是寒潮 而是急冻 评上海、深圳新政后市场表现
http://www.funxun.com房讯网2016-3-29 9:40:00
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[提要]上周五上海和深圳分别出台了调控新政。其中上海要求非户籍购房社保需要连续缴满5年,二套普通住宅首付比例不低于5成,非普通住宅首付调至7成等,被称为史上最严调控。

  上周五上海和深圳分别出台了调控新政。其中上海要求非户籍购房社保需要连续缴满5年,二套普通住宅首付比例不低于5成,非普通住宅首付调至7成等,被称为史上最严调控。目前上海对于外来人口买房条件已经限无可限,要求5年连续,基本把还未买房的外来人口限没了。而深圳政策相对宽松,只是把非深圳户籍购房社保由1年改3年,且二套房首付提至四成。

  政策出台之后便是周末,让我们来看看这两天市场表现:

  一、上海、深圳一手房成交量迅速下滑

  上周上海成交量逐日攀升,周四即政策出台前一天,成交达到最高点,为21.42万平方米。而周六和周日分别降到5.92万平方米和4.15万平方米。如果和周五成交相比,分别下降67%和77%,和周四最高点相比,则分别下降72%和81%,和周一到周三平均成交相比,也分别下降21%和45%。

  深圳数据“略好”,但还是明显下跌,周六、周日分别成交1.63万和0.45万平方米,比周五分别下跌0.72万平方米和1.90万平方米,和前一个周末相比,则基本持平。3月之后,深圳已经连续3周成交下降。目前来看,深圳成交量正位于低谷,未来继续下降的可能性不大。

 

 

  二、退房数量迅速攀升

  由已有数据来看,新政出台后,一大波退房正在袭来。以上海上周五网签25.25万平方米为例,据最新数据,实际登记备案量为17.8万平方米,已经退了30%。考虑到很多客户资格从25号开始就被限制,还有部分是因为贷款的问题会退房,所以我认为短期内退房的数量还会继续攀升。

  三、二手房成交迅速进入冰点

  目前二手房数据交易系统相对滞后,信息公开不到位,但从各家二手房公司反应出的实际情况来看,二手房交易已经快速进入冰点。不仅如此,之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

  四、项目开盘仍称“大卖”

  从近一周开盘项目来看,企业对外宣传基本还是销售一空。比如,深圳的万科云城、潜龙曼海宁,上海的当代万国府等,但这些热销尚未在网签中反映。考虑到签约滞后性,就算再给这些项目多一点时间,我仍认为“大卖”几无可能。给自己打气、给客户打气、给行业打气可能是这几个项目宣称“大卖”的关键原因,但市场不是靠打气打出来的,项目的“寒潮”和市场的“寒潮”是一致的。

  虽然距离新政出台才短短的三、四天,但来的已经不是“寒潮”了,和之前相比堪称“急冻”。我在3月18日的《深圳、苏州、合肥等热点城市房地产风险已现!》中提到了市场变化三部曲——滞涨、量缩、价跌,今天第二步已经到来,量跌的如此之快让大家有些措手不及。接下来虽然房价的下跌还不一定,但地价的“下跌”是必然,尤其和一季度高价地相比更是如此。也许这些并不是政府出台政策的初衷,但这就是市场!(来源:公众号"丁祖昱评楼市")

编辑:wulingya

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