特朗普当美国总统 中国地产市场或加速回暖
http://www.funxun.com房讯网2016-11-11 9:57:57
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[提要]竞选期间,特朗普提出,中国对美国的贸易顺差高达数千亿美元,他认为这和中国的汇率政策有关,他上台后中国如果不改变自己的汇率政策,他将对中国征收45%的关税,让数以百万计的工作岗位重回美国……

  竞选期间,特朗普提出,中国对美国的贸易顺差高达数千亿美元,他认为这和中国的汇率政策有关,他上台后中国如果不改变自己的汇率政策,他将对中国征收45%的关税,让数以百万计的工作岗位重回美国……

  历史上美国有很多总统候选人都是在竞选时对中国放狠话,上台后反而推动了中美关系的发展。但是明源君认为,特朗普这个人不同于以往那些纯粹的政客,以他的性格,他真的可能干一些出格的事情。

  现在距离2017年1月20日奥巴马卸任、特朗普上任还有2个多月,距离其稳住阵脚真正开始实施相关政策,估计不超过1年。

  如果中国的对外出口真的受到打击,或者说,感受到严重威胁,中国能以什么办法应对?

  当然是拉动内需。而且,中国这种大国,无法像小国那样做纯外向经济,拉动内需本来就是国策。说到拉动内需,那就绕不开房地产。

  下面明源君就来说说,为什么说靠房地产拉动内需没问题?如果下决心拉内需,房地产政策可能有怎样的变化?而地产人现在又可以做一些怎样的准备。

  为什么说靠房地产拉动内需没问题?

  靠房地产拉动内需,过去许多年地方政府一直在做。

  而这种做法或者相关理论,曾经被许多人诟病,甚至被屌丝们痛骂。还有人把房地产和“实体经济”进行对立,似乎房地产就不是实体经济,而制造业才是。

  但实际上“房地产拉动内需”这件事情在逻辑上本身并没有问题。明源君下面详细来说:

  一  房地产本身就和几十上百个制造业相关

  房子里面东西多了去了,如果算上装修,至少有几十上百个制造业是地产开发在养着。

  整体橱柜、瓷砖、腻子粉、漆、电线电缆、开关、灯具、洁具、窗帘、家具、绿化、安保、消防,还有广告、设计、互联网,哪个行业没有巨头呢?哪个行业没有提供很多工作岗位呢?

  二  任何的研发、制造、消费,都必须在地产创造的“空间”里完成

  就商业消费来说,难道所有的饮食、购物、玩乐,不是在商业地产项目里完成的吗?难道这些领域的升级,不需要商业地产配合吗?

  从研发来说,现在那么多的创客空间、创业公寓,还附带有相关的金融等服务,你认为没有对研发本身有促进作用吗?

  制造业巨头,是不是都在产业地产的厂房里生产?

  再想想现在新兴的物流地产、医疗地产……可以说,所有行业的进步,都离不开地产的进步。

  为什么会有一些人认为房地产和实体经济是对立的?

  明源君调查后发现,可能主要是因为三个方面的质疑。而这三个方面的质疑,大多已经无法成立……

  质疑一:项目靠时间“溢价”,没有转化为工作机会,也就无法拉动内需

  现实:  研发拿地变成密集劳动,地产下半场的竞争已经变成人才的竞争

  有人认为,之前,很多项目的“溢价”,主要是靠土地本身。买的时候土地很便宜,放几年不开发,地价翻了几番,随便做个什么项目,立刻就赚钱,根本没有技术含量,大部分钱都被老板拿走,也没有产生好的工作机会。自然也无法转化成个人消费拉动内需。

  明源君认为,上述问题之前确实存在,不过,现在情况已经完全不同。

  首先,原始地价本身是被地方政府拿走,用于当地基础建设,能在很大程度上拉动经济发展,提供工作机会。

  而投资拿地本身,已经越来越有难度,变成一种密集智力劳动,许多房企拿一块地背后,要对几十块地做评测做计算,工作量相当大。

  最后,地产进入下半场以后,竞争已经越来越高端越来越细致,最后主要就是人才的竞争。个人能力对项目成败的影响很大。

  改善、豪宅类项目已经不是修个房子那么简单,涉及从文化到社群的一系列学科,能提供的工作岗位类型也越来越多。

  质疑二:买房的人其他方面的消费能力减弱

  现实:  中国人本来就喜欢储蓄,增强别的消费核心是增加人们的安全感

  有人举例说,一个人买房之后,除了还房贷就没有多余的钱,于是就没有消费能力了。

  明源君认为,这个问题要细细分析。首先,上面已经说过,房子涉及众多的行业,买房也是消费选择的一种。其次,这个并非必选项,比如许多90后就选择不买房。值得研究的是,大家为什么会为了这个消费舍弃别的消费。

  首先,中国人储蓄的欲望本来就很强烈,因为没有安全感,为什么没有安全感?因为在教育、看病等方面的保障比较低……房子本身却提供了一些安全感,因为大家觉得买房可以保值。

  如果房价真的降低,别的方面的消费是否就一定能增强,这个值得怀疑。

  质疑三:地产行业的兴旺让其他行业衰落

  现实:  简单加工本来就难以为继,许多高科技企业都还活得不错

  有人举身边例子,说某某做实业的老板,如何卖房创业,如何破产。另外有一些上市公司,利润不如一套房子,等等。

  明源君觉得,这些例子固然可能是真的,可是,房地产的兴旺和其他实业衰落之间,真的有关联吗?

  主要针对出口的简单的制造业。因为中国人口红利的消失,其实已经没有优势,衰落是必然的。你不可能拿中国的人工、土地成本去和越南、泰国比。而且,因为科技的进步,电子产品等越来越复杂,已经不是简单的技术能够生产的了。高端市场的技术壁垒、贸易保护壁垒也越来越高。

  那些失败的例子,真的可以归因于房地产么?也许是觉得房地产赚钱比制造业容易?所以不平衡?有这样观念的人,可以去做个项目试试,今天的房地产可不是10年前的房地产可比了。其管理的细致、创新的程度,行业外的人可能想象不到。

  而众多高科技企业,以深圳为例,华为、大疆、光启等都发展得很好。华为部分部门的外迁,恰恰说明,只要企业好,在任何城市都可以发展,而不必局限在高房价地区。

  2017年底至2018年中政策或变化,做好反周期操作可获利

  明源君上面说了这么多,无非是想说明:靠房地产拉动内需,过去是不得不选的必选项,而以后可能成为好选项。

  那么,如果中国需要进一步拉动内需,相关政策变化可能出现在什么时候呢?大概会是怎样的政策?

  明源君觉得,核心在于:让房子里的钱流动起来。

  之前“史上最严”的限购限贷政策,造成的结果,是一二线交易量冰封,买家和卖家彼此暗中博弈。以深圳为例,一手市场只有个别盘入市,二手市场交易量大幅度下挫。

  如果要“拉动内需”,这个局面明显不行,因为这意味着大量的资金沉淀在房子里,而没有办法在市场上流通。

  怎样的局面是地方政府所希望的呢?按照“控制泡沫”又要维持稳定的想法,当然是希望房价不涨也不跌,但市面上又有大量的成交。

  但是“价平量升”的情况,一般不存在,因为政府现在就只打限购、限贷两张牌,随便哪张放开一点,一二线都有可能是量价齐升,只是幅度大小的问题。

  所以,目前只能是等待经济发展、货币发行消化掉上涨的房价泡沫,到一个比较稳定的状态。

  根据以往的调控周期,2017年前9个月政策放松的可能性比较小,而特朗普在上台的头半年就树敌的可能性也不大。

  所以,明源君认为,如果有特朗普出手或者别的催化剂,政策放松最大的可能,是在2017年底---2018年中期间。如果特朗普不出手,政策放松的节点可能是2018年年底左右。

  在此之前,不管是买房者还是房企,都可以做好“反周期操作”。也就是说,在政策回暖之前,买入廉价的地或者房子,在政策回暖之后卖掉。

  万科、中海、碧桂园等等都是这类操作的高手。

  碧桂园之前在一二线大量布局,却在2015年相关政策出台前,把70%的钱花在三四线的地,明显是已经意识到了一二线的危险。

  而现在这个许多房企都恐惧的时候,万科又开始出手大量拿地。

  中海一直选择在房地产周期的下降周期拿地(最典型的是2008年对光大地产的大手笔并购拿地),此时土地市场热度有限,土地溢价率可控;然后在下轮上升周期内尽快完成销售(最典型的是2012年市场回暖势头刚出现,中海销售目标即上调25%,及时调整市场策略,加大推盘力度,并提前完成)。

  最聪明的房企,都是反周期操作的;而最笨的房企,则是在所有人都狂热时还要拿地王的。

  反周期操作者,最难的,是说服自己,所以请记住以下警句:

  一、 每一次萧条都诞生一些伟大的企业。

  二、 你永远不知道哪里最低,也不知道哪里最高,但绝对知道相对低点和相对高点。

  三、 别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪。

  (来源:公众号明源地产研究院)

编辑:wulingya

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