CORC:写字楼综合体产业园研究简报(597期)
http://www.funxun.com房讯网2019-1-7 15:27:11
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[提要]报告称2019年中国8城市写字楼市场需求强劲;国务院正式批复河北雄安新区总体规划;北京城市副中心控规获批 打造北京重要"一翼";看待写字楼空置率需要长远视角;北京个别区域写字楼空置增加租金松动 业主慎对金融客户……

  报告称2019年中国8城市写字楼市场需求强劲

  戴德梁行近日发布《2018大中华区写字楼需求核心趋势》研究报告。报告涵盖了中国8个城市写字楼市场过去12个月的强劲需求,并称2019年写字楼空间吸纳能力将保持强劲。

  上述8个城市分别为北京、上海、深圳、广州、成都、武汉、香港和台北。报告考量了上述城市的市场供需动态(以及新增供应的区位和品质),未来市场将存在各种多样化情况。

  从业主的角度来看,在许多市场中,供应紧张和随之而来的租金上涨很受业主们欢迎。即使在这些市场中,租户仍然有很多租赁机会,特别是在最近有大量新增供应的新兴市场。

  国务院正式批复河北雄安新区总体规划

  1月2日,国务院发布关于河北雄安新区总体规划(2018-2035年)的批复。

  批复中指出,原则同意《河北雄安新区总体规划(2018-2035年)》(以下简称《总体规划》)。

  同时,要紧扣雄安新区战略定位。要按照高质量发展的要求,推动雄安新区与北京城市副中心形成北京新的两翼,与以2022年北京冬奥会和冬残奥会为契机推进张北地区建设形成河北两翼,促进京津冀协同发展。

  按照分阶段建设目标,有序推进雄安新区开发建设,实现更高水平、更有效率、更加公平、更可持续发展,建设成为绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调发展示范区、开放发展先行区,努力打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区。

  北京城市副中心控规获批 打造北京重要"一翼"

  1月3日,中国政府网公布《中共中央 国务院关于对北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年-2035年)的批复》。批复指出,同意《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年-2035年)》(以下简称《城市副中心控规》),把城市副中心打造成北京的重要一翼。

  看待写字楼空置率需要长远视角

  最近,北京、上海等一线城市部分区域的写字楼出现了空置率上升、租金下降的现象,特别是中小金融企业退租现象比较明显。这既有经济增速放缓带来的周期性影响,同时也有区域分化的结构性原因,但总体来看,北京甲级写字楼的出租率仍是比较高的。

  经济增速放缓的大环境影响不可回避,这在写字楼市场也明显反映出来:部分企业为节约支出选择收缩面积,或从核心商圈搬到其他产业园区办公;有的企业资金压力较大,付租金的时间会往后推;个别企业资金出现问题导致大面积退租;部分业主感到年底新增客户难、招租压力因此增大……而写字楼的空置率是随着经济运行而波动的,空置率年底略有上升也是周期性的正常情况。

  同时我们也要看到,尽管经济增速放缓,仍有部分优质企业经营良好而扩充承租面积,或搬到更好的写字楼办公。实际上,北京大部分核心商圈的甲级写字楼出租率仍比较高,基本都在95%左右,个别商圈甚至超过99%,这也带来了个别区域租金上涨的预期。

  北京个别区域写字楼空置增加租金松动 业主慎对金融客户

  记者对北京中央商务区(CBD)、东二环、中关村等核心商圈的十余个写字楼进行调查发现,受部分企业撤离和缩小承租面积影响,部分写字楼空置面积有所增加,租金出现松动,特别是CBD区域对金融企业清理整顿后,个别前期炒作明显的写字楼租金回归理性。不过,大部分甲级写字楼的空置率仍处低位,部分写字楼基本满租,有个别写字楼甚至打算春节后涨租金。

  业内人士认为,受去杠杆政策和经济增速放缓等多重因素影响,2018年下半年北京写字楼新增需求较上半年明显放缓,第四季度主要是CBD商圈出现一些租户退租现象,原因是极个别大面积租户的经营调整,但这不具有普遍性和持续性,整体市场空置率仍处低位,租金水平仍保持平稳。预计2019年随着写字楼供给的大量增加,整体租金或稳中有降,但2020~2021年市场新增供应较少,整体租金水平预计仍会继续上行。

  北京老旧厂房转型升级:从"产业园区"向"文化园区"

  伴随疏解整治促提升行动,北京加快发展"高精尖"产业,在减量发展中实现高质量发展,朝阳区更是成为全国第一个部市合作的国家文化产业创新实验区……

  发展文化创意产业的一个重要途径,就是旧厂房的改造利用。近年来,从自发到自觉,朝阳区聚焦重点区域,打造典型园区,转型升级后的文创园近60家、改造建筑规模超过280万平方米。

  不仅朝阳区,北京市也在加快老旧厂房的升级转型步伐:2017年12月31日,北京市印发《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》。

  统计显示,北京市腾退老旧厂房达242个,已经转型利用的老旧厂房占地面积601万平方米,正在转型改造的占地138万平方米。

  深圳写字楼退租趋显 二房东在离场

  戴德梁行发布的深圳写字楼市场2018年第四季度报告指出,市场需求回落,扩租及新租需求较为谨慎,部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。自2018年5月开始,"一批P2P企业爆雷、部分债券违约,深圳写字楼物业空置增加"。

  作为金融企业聚集的核心办公区,因办公及商业配套相对成熟,深圳福田中心区的空置率此前一直维持在8%左右,但从2018年下半年开始,该区域的空置率突然大幅提高,现在达到12%-13%,基本上区域内的每栋楼都有一些空置单位。

  相应的,过往大包租公司旺盛的深圳甲级写字楼市场,退租迹象开始冒头。特别是2018年10月以后,资产运营商与包租二房东,由于承租面积较大,退租的影响也更大。

  上海购物中心魅力凸显拉动外来游客消费

  截至2018年12月31日,29日、30日、31日3天上海共发生消费134.97亿元人民币,比去年同期增长10.6%。其中,外来游客消费363.5万人次,发生消费为40.1亿元,同比增幅均超过11%,消费占比接近三成。

  在外来游客消费中,购物消费金额占比高达82%,消费次数占比高达71.2%,显示出外来游客在上海主要以"买买买"为主。

  据上海市商务委员会统计,2018年前11个月,上海社会消费品零售总额近1.15万亿元,同比增长7.9%,继续保持全国消费中心城市地位。预计2018年全年,上海社会消费品零售总额增幅接近8%,消费对上海经济增长的拉动作用持续增强。

  除了购物中心魅力凸显拉动外来游客消费,上海居民消费结构持续升级,是2018年全市社会消费品零售总额增长的一大因素。

  广州天河路商圈转型升级实现"聚变"

  以天河路为中轴线,这片总面积4.5平方公里的区域内,商业面积高达240万平方米。13大商业综合体和12家国际五星级酒店傲然矗立,4家地下商业综合体、9家IT商品综合体里人来人往。近400个国际品牌、超1万家商铺各具特色,吸引了日均150万人次、节假日超过400万人次的客流。

  近年来,天河路商圈稳居"华南第一商圈" 宝座,去年商品销售总额甚至突破1万亿元大关。这个万亿级商圈着力提升文旅魅力,不断探索商业创新,在变革中寻找机遇,实现了转型升级的时代"聚变"。

  2018十大房产行业新闻盘点

  刚刚过去的2018年似乎是房地产行业发生质变的一年,在多城多轮累计450次调控下,"房住不炒"深入人心,房地产行业逐步趋稳,我们终将迎来稳定发展的市场、完善的住房保障体系。

  1、二三线城市上演"抢人大战"致房价上涨

  2、多个一二线城市开启"摇号买房"模式

  3、海南实施全域限购抑制投机

  4、棚改货币化安置政策全面收紧

  5、七部委开展治理房地产市场乱象专项行动

  6、万科高喊"活下去" 房企谋求多元化发展

  7、多家内地房企赴港上市 拓宽融资渠道

  8、土地流拍频现 房企预期趋谨慎

  9、长租公寓频"爆雷"敲响警钟

  10、开发商规模增速不减 "千亿军团"扩容加速

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