CORC:写字楼综合体产业园研究简报(562期)
http://www.funxun.com房讯网2018-5-3 11:13:27
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[提要]商办房七折出售 有住宅售价回到两年前水平;机构数据显示一线城市写字楼迎去化高峰;5月1日起出租办公楼缴10%增值税;2018年一季度房地产企业家信心指数继续保持回升势头……

  商办房七折出售 有住宅售价回到两年前水平

  2018年,楼市降价潮能否来临?据业内专家表示取决于两个方面,一是开发商融资渠道受阻,不得不靠降价换取现金流;二是需求端发生变化,买房人由于各种原因无法买房。两者兼具,则降价潮将成为大概率事件。

  房山是北京商办类项目比较集中的区域,目前有万科中央城、绿地诺亚方舟等多个项目的商办产品在售,区域库存压力极大。更让业界担忧的是,商办市场库存还有增加的趋势。好租数据研究中心主任匡健锋表示,尽管去年新开工商办项目有所缩减,但就未来4到5年的趋势看,去库存的压力将会愈加明显。

  有关专家指出,开发商面临着四个难以破局的问题,每一个问题都有可能成为压死骆驼的最后一根稻草。

  首先,“钱紧”升级,开发商将面临更大的融资挑战。

  其次,土地合同执行大检查与限价政策双管齐下,开发商必须尽快推盘。

  第三,投资客离场,客群减少。

  第四,三四线城市口子如果扎紧,开发商最后的防线将失守。

  机构数据显示一线城市写字楼迎去化高峰

  2018年,北、上、广、深写字楼市场的整体供应情况与2017年的高位持平,新增供应压力依然不减,但另一方面,市场需求将保持稳健态势。

  北京节后去化量上升明显,中关村依然为去化率较高的区域,望京上地去化率突出,IT成为其主要贡献力;上海除传统核心商圈外,企业需求比较明确,其中虹桥区域表现抢眼,去化率提升明显;广州天河北与珠江新城等传统核心商圈依然是去化率最高区域,琶洲由于市场供应基数较大,而年后需求有限,因此去化率走低;深圳市场整体看好,传统商圈供应量有限,各区域去化率都有快速回升。

  科技、金融、服务业仍然是市场需求的主要动力,其中科技行业的贡献最为凸显。 未来经济发展驱动力将来自多个层面:互联网+、大数据、人工智能等新兴产业及高新技术,这已经为未来办公需求提供新动力。当前主要TMT(科技、金融、服务)企业仍高度集中于北、上、深、杭,但近年来有迹象像是二线城市的科技企业正在迅速崛起。

  5月1日起出租办公楼缴10%增值税

  近日,丰台区国税局、地税局、工商联开展了以“增创营商环境优势 激发企业内生动力”为主题的非公经济企业税收沙龙专场。据丰台区国税局介绍,从下月起,凡是过去缴纳17%和11%增值税的所有行业税率均降低1个百分点 ,例如2016年5月1日后取得的非住宅不动产自下月起对外出租时应按照10%税率缴纳增值税。

  2018年一季度房地产企业家信心指数继续保持回升势头

  4月18日,全联房地产商会公布一季度房地产企业景气指数和企业家信心指数。2018年一季度,房地产企业景气指数和企业家信心指数继续保持在50线之上运行,其中房地产企业景气指数为70.4,环比上升2.7个百分点,企业家信心指数继续保持回升势头,为66.7,环比上升了3.4个百分点。

  企业购置土地面积增加和持平的比例为73.7%,环比下降了1.5个百分点,土地购置价格小幅回升,一季度企业购置土地价格持平和上升的企业比例为93.2%,环比上升了0.8个百分点。

  商品房销售面积持平或增加的企业比例为65.7%,环比下降了2.8个百分点,商品房平均销售价格看持平和上升的比例为92.6%,环比上升了2.4个百分点。

  商品房待售面积持平和减少的企业比例为87.1%,环比下降了1.5个百分点,同比减少了3个百分点。

  从盈利情况看,80.1%的企业认为盈利情况处于正常或者好于正常水平,环比上升了3.5个百分点,同比上升了3.7个百分点。企业综合经营情况向好,处于情况良好和一般的企业比例超过九成,达到了90.8%。

  一季度北京写字楼需求活跃 灵活办公模式成新趋势

  今年一季度北京优质写字楼市场需求创7年来同期新高,租赁市场70%的面积继续被内资企业吸纳;金融、科技和专业服务行业继续成为市场需求的主要动力,其中传统金融行业的新租和扩租势头强劲。

  另外,世邦魏理仕研究部发布的2017中资企业写字楼租户调查报告显示,大部分企业人员扩张的需求跟写字楼空间使用需求扩张得非常明显,整体写字楼需求是在看涨,而且越来越下沉到二线城市,灵活办公模式的使用成为新的趋势。

  调查报告还显示,灵活办公场所策略在中资企业群体中的认可度明显提高。已采用或有意向采用灵活办公场所策略的企业占比由2016年的23%升至50%,TMT企业意向率最高为61%。增加灵活性与降低办公成本为两大推动因素。

  三项目入市推高青岛写字楼存量 零售地产市场转入调整期

  2018年第一季度,青岛有14.7万平方米的办公楼新增供应,集中于崂山商务区和市北商务区,全市空置率小幅提升至26.4%。接下来一段时间,仍将有约49.5万平方米的新增供应投放市场,预计到2018年底,空置率将攀升至29.1%。

  今年第一季度,岛城写字楼市场共有3个项目入市,全市空置率小幅上升。报告显示,2018年第一季度青岛录得14.7万平方米的办公楼新增供应,集中于崂山商务区和市北商务区,全市空置率小幅提升至26.4%。新增供应中,崂山区齐鲁交通大厦、市北区安泰广场、中铁青岛广场3个项目集中交付,推高全市存量至421.6万平方米。

  报告显示,接下来一段时间,仍将有约49.5万平方米的新增供应投放市场,加上第一季度的14.7万平方米新增供应量,今年的写字楼供应量将超过55万平方米。预计到2018年底,空置率将攀升至29.1%。

  今年一季度,青岛零售商业转为调整期。报告显示,在经历过连续3年的供应高峰之后,青岛零售商业市场已转入调整期,全年新增供应量减少,市场结构进一步优化。今年一季度全市优质零售商业项目入驻率达88.7%,环比上升1.0%,首层平均租金达298元/平方米/月,可比项目同比增长1.6%。

  大连写字楼租金微调 零售市场空置率下降

  2018年第一季度,大连市甲级写字楼市场无新增供应入市,写字楼市场总存量为849578平方米,空置率环比下降至23.1%。预计今年裕景ST-2中高区和保华金融中心即将入市,带来超16万平方米的新增供应,届时大连市甲级写字楼总存量将突破百万,预计将会对现有项目造成较大的租金下行压力,全市总体空置率也会上升。

  数据显示,本季度,大连甲级写字楼租金水平环比微降0.2%至每月每平方米107.4元人民币。其中东港商圈租金领跑全市四大商圈,为每月每平方米117.8元,空置率为22.2%。星海湾商圈租金紧随其后,为每月每平方米117.1元,空置率为34.2%,是四大商圈中空置率最高的区域。青泥洼桥商圈写字楼租金为每月每平方米109.1元,空置率最低为9.6%。人民路商圈平均租金最低,为每月每平方米90.4元,空置率为23.3%。本季度全市总吸纳量约为10922平方米,其中东港商圈吸纳最为明显,约为7561平方米。

  据戴德梁行大连公司数据显示,2018年第一季度,大连零售市场无新增项目入市,全市零售市场总存量依旧为295.5万平方米。在没有新项目入市,现有零售空间持续去化的情况下,本季度大连零售市场空置率环比下降3个百分点至18.9%。本季度,大连市零售业市场租金略有下降,首层平均报价租金约为每月每平方米658.1元。

  一季度杭州写字楼需求旺盛 网红餐饮备受关注

  第一季度优质写字楼市场没有新增供应。租赁市场净吸纳量为8.7万平方米,金融业(27%)、专业服务业(23%)与TMT行业(18%)需求最为活跃,均有超千平方米成交。

  钱江新城空置率从12.3%下降至10%,非核心商圈平均空置率从51.1%下降至45.4%。受到稳定需求的有力支撑,全市平均空置率回落至15.9%。近年来区域发展差异加剧,竞争趋于激烈,加上季节性因素影响,全市平均租金环比下降0.9%,报每月每平方米133.1元。

  未来六个月,将有27.7万平方米新增供应入市场。主要分布在核心商务区,预计短期内空置率将升高。但在核心商务区优质新项目带动下,整体租金水平有望提升。

  受到新增供应的影响,全市空置率环比上升0.1百分点至4.1%,同时全市购物中心首层租金报每天每平方米22.3元。第一季度零售业态与餐饮业态持续活跃,零售形式多元化发展,新零售与传统零售融合趋势显现。

  一季度成都优质写字楼新增供应19万平方米

  一季度,成都写字楼平均租金76.2元/平方米·月,环比增长2.2%;甲级写字楼平均租金93.7元/平方米·月,环比增长1.3%;零售物业平均租金375元/平方米·月,环比增长0.1%;物流仓储物业平均租金24.9元/平方米·月,环比增长1.5%。成都写字楼淡季活跃,办公需求加速释放,新经济带动联合办公成市场焦点;市场回暖提振业主信心,租金涨幅创近几年来新高。

  研究报告显示,一季度成都优质写字楼新增供应19万平方米,其中,睿东中心和领地环球金融中心A座两个甲级写字楼项目交付入市,带动甲级写字楼存量突破350万平方米。

  值得注意的是,承接中小微办公需求的联合办公在蓉持续扩张,联合办公、众创空间等共享办公空间的拓展也不局限于优质写字楼,写字楼与其他业态的差异进一步模糊,零售物业开始受到关注,受联合办公活跃需求的带动,专业服务业的需求贡献率超四成;其次,以车贷、个人信贷为代表的中小微金融企业的办公需求持续释放,推动金融业以17.6%的贡献率位列第二;第三,依托软件园、科技孵化器等载体以及政府的持续培育,成都TMT行业维持高速发展势头。

  一季度香港写字楼平均租金环比上升1.8%

  香港写字楼租赁需求继续强劲,整体甲级写字楼吸纳量达到556,203平方英尺,各区的租金均有升幅;中环平均租金环比上升2.4%至每月每平方英尺134.3港元(105.8元人民币),再创新高,而跨国机构迁离中区的步伐有所加速,并且这一举动由专业服务公司所带动;

  第一季度全港整体写字楼平均租金环比上升1.8%至每月每平方英尺74.2港元,升幅最高的地区包括港岛南(2.9%)及中区(2.4%)。由于待租率下跌,中区甲级及超甲级写字楼每平方英尺租金在本季分别升至每月134.3港元及161港元的水平,再度刷新纪录。

  本季度共享空间营运商亦继续活跃,主要租赁包括来自广州营运商寰图办公空间(ATLAS Workplace )租下尖沙咀港威大厦约35,000平方英尺楼面、来自上海的营运商裸心社(Naked Hub)租用观塘Two Harbour Square的平方38,000平方英尺楼面。

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