CORC:写字楼综合体产业园研究简报(565期)
http://www.funxun.com房讯网2018-5-14 14:26:41
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[提要]国内写字楼新增供应迎高峰 广深市场表现突出;一季度国内频现大宗地产交易:广州成交2笔写字楼易手大单;不断升级中的产业园 商办地产崛起新势力;差异化、“儿童牌”成购物中心转型方向……

  国内写字楼新增供应迎高峰 广深市场表现突出

  戴德梁行发布《2018中国甲级写字楼市场供应核心趋势》,这份研究报告显示,北京、上海、深圳、广州、成都、武汉等主要城市的甲级写字楼市场今后三年都将迎来大量新增供应,其中最多的深圳将一口气增加531万平方米。戴德梁行报告分析认为,这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响,从而改变写字楼租户和业主的动态关系。

  今年一季度,广州写字楼市场平均空置率已经降至5.1%,老牌区域天河体育中心和越秀分别只有2.6%和1.9%。在供应回落但成交保持旺季的背景下,广州甲级写字楼租赁业务步入业主方市场,租金也出现上涨。

  不过根据戴德梁行报告的统计,未来三年内广州写字楼新增供应将保持逐年增长态势。根据戴德梁行报告,未来三年广州甲级写字楼新增供应预计将达到280万平方米,写字楼新增项目集中在琶洲、金融城和珠江新城等区域,其中供应量最多的琶洲占据总供应量的54.2%,而东部的金融城供应量占比也有24.7%。

  戴德梁行报告预计,深圳未来三年内写字楼市场新增供应预计将达到531万平方米,核心区域与新兴商圈的新增供应量占比分别为95%和5%,2020年底,深圳甲级写字楼存量预计将达到960万平方米。

  一季度国内频现大宗地产交易:广州成交2笔写字楼易手大单

  今年第一季度上海、北京、成都以及珠三角区域都有不少大宗地产交易成交,其中上海以15笔约151亿元继续在内地各大城市中领先,北京和成都各有5笔和6笔大单成交,成都4笔大单都是来自二手住宅地块易手的交易,显示带有住宅功能的开发地块仍然是最吸引西部区域投资者的领域。广州和深圳则各有两宗大宗交易成交,值得注意的是深圳一宗交易为长租公寓项目的易手,由此可见长租公寓逐渐成为投资者青睐的项目,有价有市。

  上海仍然是内地第一季度最活跃的投资市场。高力国际共录得第一季度的各领域共计达成15笔交易,总计价值约151亿元。写字楼、商业园区和带有大规模办公功能的综合体项目是对于投资者而言最具吸引力的领域,共成交了12笔交易,总计价值129亿元。

  北京首季度的大宗地产交易包括腾飞集团以11.8亿元将北京诺富特三元酒店和宜必思北京三元桥酒店出售给TPG资本和华住酒店集团。

  2018年第一季度,写字楼和长租公寓项目成为最具吸引力的投资机会,广州成交了2笔写字楼易手的大单交易,一个是南沙水岸广场的两栋写字楼,另一个是广州绿地中央广场的写字楼;深圳则出现1笔写字楼和1笔长租公寓项目的成交,总价值逾42亿元。投资者也已表现出了对工业改造项目的兴趣,积极寻找参与项目的各个阶段中。

  不断升级中的产业园 商办地产崛起新势力

  伴随着中国在全球产业价值链中定位的不断升级,为推动产业发展,各地政府也不遗余力地建设各类产业园区。随着制造业企业和产业地产开发商的加入,商务园区的开发市场化程度越来越高,以前的厂房载体开始消失,办公成为产业园区的主要价值,产业链组成和人才的聚集,使商务园区具有更高的附加值。

  产业类租户是商务园区需求的主力军,在北京和上海,TMT及相关行业为第一大租户,其比例分别是40%与30%。基于行业的特殊性,产业类租户选址商务园区相比于一般租户会有一些特殊的需求。商务园区功能的多元化与建筑的灵活性与产业类租户的多元化需求相契合,也成为其吸引产业类租户最关键的因素。

  差异化、“儿童牌”成购物中心转型方向

  购物中心所构成的零售商业市场或许是房地产大行业中更新换代最为频繁的一个分支。可以说业态的升级换代在各大购物中心无时无刻不在发生。如果从更加宏观的商业地产领域进行观察,新一批入市的购物中心相较上一批也一定有更新鲜的地方以吸引客群。

  但值得注意的是,曾经同质化、能够高速复制的发展模式正在被市场所摒弃,而根据自身定位和需求进行差异化发展正在成为如今从购物中心到城市综合体的运营新趋势。

  商业业态的调整是购物中心永恒的命题,业态的不断更新是维持商业地产竞争优势的重要措施。事实也的确如此,随着蓬勃兴起的互联网经济,重构了众多传统行业的思维方式。创新,也成了商业地产的突围之路。尤其是随着收入水平更高、消费意愿更强烈的中产崛起,体验式消费也正在成为购物中心转型升级的重点。

  虽然伴随着城市综合体和各种新业态的出现,购物中心正在我们的城市生活中扮演着越来越丰富的角色,一些重体验式的购物中心的出现,更让人们觉得购物中心的业务线条也正从单纯的租赁向着运营转变。

  未来3年广州写字楼供应或达262万平方

  高力国际发布报告表示,2019至2021年广州将有约262万平方米的新增写字楼进入市场,相当于全市现有写字楼体量的51%;预计写字楼空置率从2019年开始逐渐上升,并于2020年达到峰值;但未来大量新增供应将作为企业自用,而持续的经济增长亦将刺激写字楼的租赁需求,预计2019至2021年写字楼租金水平仍会小幅上升。

  高力国际报告表示,预计至2018年底,广州甲级写字楼将实现同比6%~8%的租金增长,空置率将维持在7%~9%;2019至2021年预计将有约262万平方米新增写字楼推出市场,从2019年起,全市写字楼空置率将逐渐攀升并于2020年达到15.0%的峰值。

  报告还表示,2019至2021年广州市将有约53%和13%的新增写字楼集中在琶洲与珠江新城。由于琶洲子市场约54%的新增供应将作为企业自用,预计琶洲内写字楼租金水平不会面临下行压力。珠江新城现占有全市61.5%的写字楼供应,并且已发展成熟为全市最优质的子市场,尽管珠江新城写字楼供应量将在2019年至2021年迎来10%的增长,但预计珠江新城写字楼未来仍将保持强劲的租金增长。

  中国城市商务园区发展竞争力 成都排名全国第六

  产业升级和科技创新是经济迈向新常态、完成新旧增长模式切换的必由之路,也令“商务园区”成为广受关注的产业地产类型。世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕发布《产业崛起之地——中国商务园区解读及主要市场竞争力排名》报告,对全国16个主要城市的商务园区发展潜力加以评估。根据报告,北京、上海、深圳位列十大最具竞争力城市前三。

  商务园区是指从事高科技和研发、具有高附加值的知识密集型无污染企业和机构的经营场所,商务园区的发展与产业发展紧密相连。报告指出,随着产业不断向全球价值链的上游延伸,从制造和组装到研发与设计,再到全产业链的功能实现,商务园区的需求亦不断增长。

  四部委:防控高铁新城单纯房地产化倾向

  近日,国家发改委、自然资源部、住建部、铁路总公司共同发布《关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见》(以下简称“《意见》”)指出,高铁车站周边用地规模、结构、布局及土地开发和供应时序应按照城镇建设用地增加规模同吸纳农业转移人口落户数量相挂钩要求合理确定,大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域,坚决防控单纯房地产化倾向。同时,将积极引入社会资本参与开发,合理控制开发规模,严控金融和政府债务风险。

  《意见》强调应杜绝边建设、边规划,避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。具体来看,推进高铁车站周边区域开发建设,应严控金融和地方政府债务风险,遵循城镇化发展规律,依据城市总体规划、土地利用总体规划、综合交通规划,确定开发规模和边界,循序渐进,防止盲目追求规模和大干快上。

  《意见》明确,严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目城市扩张。

  住建部再次发声:坚持房地产市场调控目标不动摇

  住建部负责人9日就房地产市场调控问题约谈了成都、太原两市政府负责同志。约谈强调,要牢固树立“四个意识”,毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,落实地方调控主体责任,因城因地制宜,精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。

  这次约谈再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决的态度。

  据了解,“五一”前住房城乡建设部还约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市政府负责同志。

  商务部:一季度购物中心发展指数下降0.8

  商务部发布2018年第一季度《中国购物中心发展指数报告》。

  《报告》显示,2018年第一季度中国购物中心综合指数为67.5,环比上升0.3,同比下降0.8,但仍高出荣枯线17.5,呈现出2018年中国购物中心市场继续保持积极向上的发展态势。其中:现状指数为64.4,受租赁活跃度指数的影响,环比下降0.3,但同比上升0.8;整体购物中心市场对未来6个月的预期指数为72.1,环比上升1.2,有85%的业主表示短期内企业的盈利状态会持续变好。

  总体而言,2018年购物中心市场迎来良好的开局。伴随着年轻一代消费者的不断成长,购物中心继续呈现更丰富、多元的租户类型和创新模式,整体消费和购物中心市场持续向好的趋势不变。

  中国商业地产及投资专业博览会六月开幕

  2018年6月26-27日,中国商业地产及投资专业博览会(EXPO COSS 2018)将在北京富力万丽酒店盛大开幕,活动拟邀请100家企业和项目,1000家投资机构和代理机构,10000家大中型企业和专业观众,为开发商、运营商与大中型企业、代理公司、金融机构、装饰设计、产业链条提供品牌展示、招商对接、洽谈交易的大型优质平台。

  第十届中国产业园商务区发展论坛将同期举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

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