CORC:写字楼综合体产业园研究简报(564期)
http://www.funxun.com房讯网2018-5-11 16:56:00
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[提要]房企向产业地产进军 产业地产开始转热;未来三年要怎么投资一线城市的写字楼?昆明写字楼库存堪忧 今年仅1个项目取得预售证;一季度郑州商办市场:新增商业体量历年最大两极化到来……

  房企向产业地产进军 产业地产开始转热

  如今很多城市可供开发的土地规模已经面临“天花板”,单纯的物理空间建设已经不能满足城市发展的需求。推进产业园区的建设发展,不仅可以优化经济发展质量,促进经济结构升级,还能创造机会吸引优质企业落地,提升产业及城市竞争能力。因此,多家排名前十的龙头房企开始进行了跨界。

    有房地产市场研究专家表示,除了传统的住宅地产,2018年以后的房地产热点是产业地产,其次是文化地产、养老地产等。产业地产正在成为地产行业的新宠,各大房企也都纷纷在加紧布局。

  谈及房企转型背后原因,业界认为,这是房企的生存所在,从宏观角度看,截至4月公布的业绩显示,虽然受益于过去两年的去库存、市场火热等因素,龙头房企大多实现销售、利润双线飘红。但这难掩楼市整体疲软的现实,房企需要寻找新的利润增长点来支持长远的生存和再发展,因此,无疑要求新求变。

    持有和经营物业成为越来越有吸引力的运营方式。不论是产业地产、商业地产、养老地产,抑或是打造长租公寓,其实都是持有化运营的一种方式。未来,多元化或将成为房企“标配”,持有化运营也将成为房企的一种创新方向探索。

  未来三年要怎么投资一线城市的写字楼?

  报告预计,在2018年,中国几个主要城市的甲级写字楼市场将迎来新增供应高峰,但在随后的两年间,新增供应的步伐将有所放缓,这将对许多城市的甲级写字楼供需产生重大影响,从而改变写字楼租户和业主的动态关系。

  对于北京市场,报告展望:2018年,CBD新入市项目预租活跃,随着中服地块高品质写字楼入市,五大核心区域平均租金或将进一步推高;未来三年,市场供应65%集中在非核心区。

  对于上海市场,报告回顾:2017年,新增供应量达140万平米,有24个新的甲级写字楼项目入市。并预计,未来三年新增供应将达380万平米,核心商圈和新兴商圈分别贡献28.1%和71.9%(2018年分别为35%和65%),大多数优质写字楼项目将会在徐汇滨江和前滩建成并投入使用。

  对于深圳市场,报告展望:未来三年持续集中供应,预计新增531万平方米;随着配套设施的不断完善,将会有更多总部企业选址后海,从而进一步加强其产业聚集力;2019 年,前海该板块内的甲级写字楼新增供应将进入集中爆发期。

  对于广州市场,报告回顾:2017 年新增供应暂时回落,市场需求旺盛推动甲级写字楼租赁业务步入业主方市场。并预计,未来三年甲级写字楼市场新增供应将达280万平米,存量到2020 年底将攀升至约770 万平米,较2017 年末增长58.3%;珠江新城、琶洲和金融城商务区未来三年新增供应将分别占全市新增供应总量的18.0%、54.2%和24.7%。

  对于成都市场,报告表示:苹果、微软、英特尔等知名企业已入驻天府新城,随着越来越多的科技巨头及其关联企业入驻天府新城,此板块产业集聚效应逐步增强,未来,科技相关企业租户将对此区域办公空间保持强劲需求。

  对于武汉市场,报告预计:未来三年,新增供应将达184万平米,主要分布在汉口(例如建设大道、武广、王家墩商务区)和滨江区域(汉口和武昌沿江商务区);随着长江两岸沿江商务区的崛起(汉口和武昌沿江商务区390,790平米新增供应未来三年有望入市),成熟商务区中较旧写字楼将面临一定市场压力。

  昆明写字楼库存堪忧 今年仅1个项目取得预售证

  近日,云南房网统计2018年昆明商品房供应数据时发现,今年前四个月昆明供应的267万平方米商品房中,仅有北市区和谐双塔1个写字楼项目取得了预售证,预售面积约29万平方米,其中还包含部分商业面积,新写字楼入市面积明显减少。

  众所周知的是,昆明写字楼存在高库存、去化慢等问题。昆明锐理《2017年房地产市场年度研究报告》显示,截止到2017年11月,昆明写字楼库存面积为282万平方米,按照去年月均去化5万平方米来计算,在没有新增供应的情况下,全部卖完需要56个月(约4.7年),库存堪忧。

  为了解决写字楼高库存、去化难、租不上价、空置率高等问题,昆明市也曾出台相关政策,对进驻万达广场等高档写字楼的总部企业予以奖励,以及补贴物管费等措施,但效果有限,而且惠及的写字楼寥寥无几,对消化昆明庞大的写字楼库存只是杯水车薪。而要解决写字楼的库存积压,最根本的就是要减少写字楼项目的供应量。

  一季度郑州商办市场:新增商业体量历年最大两极化到来

  去年年底,据RET睿意德研究中心数据显示,2018年郑州新增商业体量为150.5万㎡,达到历年来的峰值。事实上农历新年后,市场就已进入了“商业时间”。

  一季度,郑州商铺供应总量11.43万㎡,成交8.15万㎡。据统计,截至3月底,商业存量达到384.5万㎡,去化周期长达141.5个月,但是考虑到该统计中包含大量自持型商业,所以实际意义上的库存量并没有数字表现的那么大。

  一季度郑州办公市场总供应量7.8万㎡,成交9.3万㎡,存量稍降,去化周期为59.6个月。

  从区域供应量上看,郑东新区仍是郑州办公市场的绝对主力,郑州其他七个区域一季度几乎无办公产品入市(仅二七区有0.2万㎡新增供应)。但郑东新区的集中放量并没有相应的需求收效,呈现出严重供大于求的局面。

  商业市场不断更迭创新 2018西安将迎来多个知名商业项目

  本季度,西安零售市场首层平均报价租金总体保持平稳。开业的新项目在招商上更倾向于那些首入西安的品牌。如,盒马鲜生西安首店入驻曲江银泰城B馆。

  西安零售物业市场平均租金报价总体保持稳定,为每月每平方米270元。钟楼商圈和小寨商圈仍是目前租金最高的两个商圈,分别是290.1每月每平方米和290每月每平方米。

  消费的不断升级,使得零售市场竞争也不断加剧,传统零售与电子商务的联系将越来越紧密,盒马鲜生,京东无人超市、苏宁智慧零售等都已落地西安。未来西安零售市场将出现更多电商的线下实体店。另外,积极抢滩西安商业市场的SKP、大悦城、悦荟广场等全国性知名购物中心都将于2018年集体开业亮相,为西安消费者带来更丰富多元化的消费体验,这些优质零售物业的开业不仅为西安零售市场带来近139.5万平方米的新增供应,同时也会进一步提升西安商业市场的整体水平。

  4月上海各区写字楼市场大盘点

  从上海市平均租金热力图可以看出,高租金区域均分布在上海市主城区,静安以高达7.49元/㎡?天的平均租金位列第一,是最后一名奉贤区平均租金水平的4.5倍。整体租金分布规律较为明显,平均租金超过4元/㎡?天的区域都属于上海市主城区,这意味着上海市核心商业圈租金水平依旧处于高位,同时闵行区平均租金水平接近中环城区,相比其他非主城区有更好的发展前景。

  我们对全上海写字楼供应面积数据进行分析,在2018年第一季度,浦东新区供应面积占比第一,达到20.44%,徐汇、长宁、杨浦、闵行四区均占10%左右,这五个区总共占比达到65%。从分布区域来看,写字楼仍大量存在于浦西主城及浦东新区,而上海中外环区域总体供应相对较少。

  根据数据的统计结果显示,上海写字楼供应面积平均值在436.64平方米,中位值在300平方米。上海市写字楼面积小于600平米的供应量较大,侧面反映市场对上海写字楼面积的重点关注区间在100-600平方米。

  4月份50大城市土地收入2842亿 同比涨83.4%

  2018年前4月,在楼市调控下,大部分城市土地成交溢价率明显下行,但成交金额依然刷新了历史同期纪录。4月份单月,多个城市土地收入明显上涨。5月2日,中原地产研究中心发布的最新统计数据显示,4月份,全国50大城市土地收入2842.2亿,同比上涨83.4%。1-4月,50城市土地出让金合计达到11882亿,比2017年同期的7984亿上涨幅度达到48.8%。

  从土地出让金额来看,4月份受监测的50大一二线城市当中,杭州、宁波、广州、南通、天津、扬州、成都等7个城市土地收入金额超过百亿。其中,杭州单月土地收入高达179亿,同比上涨237%。

  综合前4个月,武汉、福州、广州、郑州、重庆、济南、天津等42个城市土地出让收入超过100亿。从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。

  文旅地产变局:主题公园严控房地产化 房企开发模式待考

  不久前,发改委等五部门联合印发《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,该意见要求严禁以主题公园建设名义占用各类保护区或破坏生态,严格控制主题公园周边的房地产开发,不得与主题公园捆绑供地和审批。

  不过,对于占地面积动辄逾千万亩的文旅大盘,项目的开发周期长资金投入大,且对于运营能力要求高,而当前国内多数主题公园的开发依旧依靠“地产反哺商业”模式。如若上述措施实施,意味着将对于这种项目的自我输血模式进行限制,或直接切断。

  对此,业内人士认为,严控主题公园中的房地产开发并不意味着对“主题公园+地产”模式的全然堵塞,政策的出台更为对主题公园开发中乱象进行管控,“大趋势看,文旅地产业务的发展机会很多,但是会越来越强调有更好资金能力的房企进入,也会强调物业的持有,而不允许有太多的散售或零售的概念”。

    北京:城区严控“以房择校”“学区房”难以对应单一名校

  靠买“学区房”择校,越来越难。“五一”前后,各区陆续发布今年义务教育入学政策,城六区通过“多校划片”“房产登记时间”“六年一学位”等多项措施,严控“以房择校”,“学区房”难以对应单一名校。

  东城区教委明确:入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自今年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位的方式在东城区内多校划片入学。

  海淀区教委规定,自2019年1月1日起,该区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。

  丰台、朝阳则从去年就已开始实施“新老有别”的入学政策。去年9月1日起,丰台区就逐步实行购置“二手房”的房主子女通过多校划片派位方式入学。朝阳教委规定,2017年6月30日后取得的不动产权证书所对应的实际居住地址不再对应一所学校,适龄儿童依据实际居住地址登记入学将参加所在片区的统筹分配。

  挑战与路径:产业园区的模式创新

  2018年6月26-27日,第十届中国产业园商务区发展论坛暨中国商业地产及投资专业博览会2018将一如既往在北京富力万丽酒店盛大举办,主题为"挑战与路径:产业园区的模式创新"。

  据全联房地产商会写字楼分会秘书长、房讯网董事长刘凯介绍,中国产业园商务区发展论坛源于2009年6月,已连续成功举办九届年会,由全联房地产商会、房讯网(www.funxun.com)联合主办,全联房地产商会写字楼分会承办,是中国产业地产行业规格最高、最权威、规模最大、影响最广的专业论坛!

  中国商业地产及投资专业博览会(EXPO COSS)源于全国写字楼展示交易会,从2011年9月开始,每年4月和9月交替举办,已连续成功举办13届。2018年,全国写字楼展示交易会将升级转型为中国商业地产及投资专业博览会,以市场为导向不断探索、不断挖掘商业地产市场中购(租)房者和开发商的深层次需求,为买卖(租赁)双方提供深度服务,目标定位向德国慕尼黑国际商业地产及投资专业博览会和法国戛纳国际地产投资交易会看齐。

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