CORC:写字楼综合体产业园研究简报(557期)
http://www.funxun.com房讯网2018-1-9 10:12:00
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[提要]北京优质写字楼全年净吸纳量达46万平方米;化挑战为机遇 开发商如何拥抱联合办公?;高力国际:北京旧改写字楼趋势及策略;2017上海甲级写字楼吸纳量同比增长 内资略胜一筹……

  北京优质写字楼全年净吸纳量达46万平方米

  据CBRE世邦魏理仕数据报告显示,北京优质写字楼市场2017全年净吸纳量达467939平方米,创近六年最高水平,同比增长49%。

  主要需求来自于金融(32%)、TMT(28%)、专业服务业(13%)及以联合办公为代表的房地产(9%),合计占总体需求的82%;中资企业继续高歌猛进,占总体需求的70%,外资专业服务和高科技企业亦有扩张;以望京和奥运村为代表的次中心商务区净吸纳量占全市49%,量级和权重均为有史以来最高水平。

  年末空置率为5.6%,是近三年的最低水平,同比下降2.0个百分点;融街和中关村空置率接近满租,望京空置率跌至个位数,核心商务区可租空间均稀缺。

  全年租金水平增长0.9%,和前两年中关村和金融街领涨不同,2017年各商务区、甲乙级写字楼租金均有所上涨。

  2018年将迎来供应高峰,预计有近900万平方米的优质写字楼入市,继2008年以后首次出现供应高峰。

  化挑战为机遇 开发商如何拥抱联合办公?

  随着越来越多的企业开始寻求更为灵活的办公策略(如联合办公),来应对其部分乃至全部的办公空间需求,这种在全球范围内的标准开发模式可能将发生转变。办公楼业主和开发商必须从现在开始考虑向租户提供一个可支持合作、创新和提供对员工有吸引力的"体验式"办公环境。

  联合办公空间的五大公认优势为:促进协作、激发创新、创造灵活性、吸引和留住优秀人才和削减成本。

  以下是我们近期观察到的几种实施策略:与联合办公运营商合作、按需建造的办公楼、改造现有办公楼、将购物中心融入员工的工作日生活之中。

  高力国际:北京旧改写字楼趋势及策略

  经过高力国际调研,目前北京旧改写字楼项目主要分布在各大核心商务聚集区内,CBD和东长安街两大区域集中较多类似项目。

  同时,通过对北京房地产市场的研究,高力国际认为目前北京市旧改写字楼动因多数为项目运营不善而产生改造需求,寻求更佳的收益水平,因此原项目业态及改造方式不尽相同。

  经过分析市场动态及总结项目经验,高力国际归纳出目前北京旧改写字楼的四大趋势:物业硬件升级、共享空间打造、艺术氛围引入、生态办公营造。

  高力国际进一步对具有代表性的旧改写字楼项目进行调研分析,认为旧改写字楼未来运营是否成功不仅仅需要外观及硬件上的更新升级,还需要在运营能力和退出机制上都有合理的安排和架构。无论是硬件改造还是运营升级,旧改写字楼都面临了各种问题和改造难点,并且不同的项目遇到的困境和限制也各不相同。

  商改租!上海首批存量商办转型租赁住宅方案完成备案

  近日,上海市宝山区规划和土地管理局于其官网披露,经综合评估,宝山区上港十四区、淞南镇、淞南社区等地的三个存量商办项目符合转型条件,拟批准转型为租赁住宅。并称此次转性为"打响培育和发展本区租赁住宅市场第一枪"。

  据了解,上海宝山区规划土地局会同建设单位、评估单位、设计单位,于10月份、11月份对BSPO-1004单元上港十四区(上港集团宝山码头)项目01-04地块和06-02地块、淞南镇N12-0102单元03-01地块、淞南社区N120402单元N3-03B地块三个项目开展了综合评估,并制定了转型方案。

  12月初,三个项目转型方案已报请宝山区政府集体决策,12月中旬将相关评估结果、宝山区政府集体决策结果报上海市规土局进行备案。后续将进一步加快补充合同的签订和规划许可的调整。

  经综合评估,上述三个项目符合转型条件,经报请宝山区政府集体决策,拟批准转型为租赁住宅。

  2017上海甲级写字楼吸纳量同比增长 内资略胜一筹

  2017年,上海甲级写字楼全年新增供应面积达140万平方米,创历年新高,同比增长27%,大量新增供应下,甲级写字楼市场库存突破千万平方米。新兴区供应规模是核心区的2倍,从区域来看,浦东、虹口、闵行区域供应体量较为突出。

  2017年,甲级写字楼吸纳量105万平方米,比去年同期增长41%,其中,内资比重达到一半以上,国内及上海宏观经济稳中向好,二三产业协同增长是主要驱动因素。从需求导向来看,外资选址更注重成本导向,而内资租金承受能力相对较强。金融、生产制造及电子科技成为今年写字楼租赁市场三大重要行业。

  核心存量空置率上升,租赁压力增加。大量新建楼宇入市对核心区部分存量楼宇造成了一定压力,今年无论是新兴还是核心区空置率都呈现出上升迹象,其中,核心区部分存量楼宇空置率攀升尤为明显,其主要原因是一些存量楼宇设施设备陈旧、品质下降,无法满足租户的需求;还有一些楼龄较长的写字楼租金居高不下,这些存量楼宇竞争力减弱,租赁压力加大。

  2018年,甲级写字楼供应规模将达到近190万平方米,比2017年增长35%,新兴区供应体量是核心区的2倍,其中,徐汇滨江、世博前滩为两大主战场,供应量均超过35万平方米,以新兴区为主导的板块格局来临。

  重庆写字楼2017年需求旺盛 创年度吸纳新高

  2017年重庆甲级写字楼市场新增供应44.9万平方米,仅次于2015年水平。年度吸纳量创历史新高,达24.7万平方米。空置率降至2016年年末水平,为44.8%。

  报告显示,2017年第四季度,重庆甲级写字楼市场并无新增供应,市场存量保持185.1万平方米。虽然租赁成交活跃,但高空置率、存量巨大的局面短期内仍难扭转,市场竞争压力较大,2017年四季度该市平均租金继续下探至每月每平方米87.6元,环比下降1.3%,同比下降3.1%。

  分区域看,该市江北区为写字楼整体品质最高区域,亦是2017年新增供应最多区域,空置率不断升高令租金面临较大压力,2017年四季度为每月每平方米92元,环比下降2.5%。渝北区去化良好,但在整体市场较严峻的情况下,业主对于提升租金保持较谨慎态度,2017年四季度租金与三季度基本持平,为每月每平方米93.6元。渝中区由于没有新增供应,空置率较2016年小幅下降,但面临需求外溢的压力,业主采取以价换量的策略令租金出现下调走势,每月每平方米为83.4元。

  凯德出售旗下20家购物中心股权 印力接盘

  1月5日,凯德集团宣布通过旗下全资子公司凯德商用,与无关联第三方--印力达成协议,向其出售在中国20家购物中心项目公司的100%股权及相应负债,交易价格为17.059亿新元(83.65亿人民币),预计于2018年第二季度完成交易。

  凯德方面透露,此次股权交易涉及的20家购物中心,凯德通过旗下公司平均持有10年,项目平均建筑面积为4万多平方米(不包括停车场在内)。购物中心分布在19个城市,其中14个城市为凯德仅有单一项目布局的非核心城市。依据截止2017年6月30日的统计数据,此次出售项目分别占比集团在全球和中国的购物中心资产规模的4%和7%,对集团整体收入影响不大。

  去年全国300城土地收入破4万亿

  中国指数研究院发布的2017年全国300城市土地市场成交数据显示,全年300城市土地出让金收入总额为40123亿元,同比增加36%。中指院方面分析指出,年内300城市土地供应整体小幅上升。热点城市供应增加、预期稳定,拉升成交量及出让金上涨。

  中指院的数据显示,2017年受到宅地供应整体增加影响,全年住宅类用地出让金占比较2016年增加约4个百分点,达到82%,商办类及工业用地占比分别下降3个及2个百分点,合计为17%。成交面积方面,各类用地供求结构相对稳定,工业用地仍然占半数,住宅类与商办类用地占比较2016年全年增加近3个百分点,住宅类成交面积占比同比增加4个百分点,达到37%。

  从不同城市来看,一线城市供地量增加明显,推动土地出让金整体上扬。北京、广州同比涨幅居前,上海、深圳因供地结构调整等原因有所下滑;二线城市以同比增长为主,但是增速有所放缓;北京、杭州年度土地出让金收入总额突破2000亿元。南京、武汉、上海、重庆、天津、成都、广州等7城市突破千亿。

  千亿军团扩容至17家 龙头房企迈过5000亿关口

  根据地产研究机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售TOP200》排行榜公布的信息。碧桂园、万科、恒大三家龙头房企的业绩均已突破5000亿元关口,融创、保利、绿地三家企业的业绩超过3000亿元,稳坐第二阵营。此外,销售额突破1000亿元的房企阵营也大幅扩容,从2016年的12家企业增至2017年的17家。

  对于碧桂园、万科、恒大这样的龙头房企而言,2017年的业绩可以用"突飞猛进"来形容。克而瑞数据显示,2017年碧桂园累计完成销售金额5500.1亿元,万科为5239.0亿元,恒大为5131.6亿元。三家房企全部迈过5000亿元关口。

  不仅是碧桂园等前三名企业,众多房企销售业绩都在飞速提升。其中融创、保利、绿地稳坐第二阵营,销售业绩突破3000亿元,中海地产尽管业绩同比增幅仅有6.9%,但销售业绩也达到2013.7亿元,突破2000亿元大关。与此同时,千亿房企的阵营也从2016年的12家扩容至2017年的17家,龙湖地产、新城控股、招商蛇口、旭辉、世茂、泰禾等六家企业销售业绩突破1000亿元。

  特色小镇八大主流商业模式分析

  据官方消息,计划到2020年,在全国范围内培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇。与此同时,特色小镇相关的扶持激励政策频频出台,使得文商旅地产进入了高速发展阶段。据小编总结来看,特色小镇有八种主流的商业模式,分别是:

  一、以地方特色产业为核心的模式

  二、以特色历史文化为核心的模式

  三、以独有自然资源为核心的模式

  四、以产品提升景观为核心的模式

  五、以全国知名品牌为核心的模式

  六、以政策扶持引导为核心的模式

  七、以高校科研资源为核心的模式

  八、以互联网高科技为核心的模式

    来源:房讯网

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