CORC:写字楼综合体产业园研究简报(534期)
http://www.funxun.com房讯网2017-5-27 9:17:45
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[提要]北京连续8宗地溢价率低于5% 商办类低迷;国土部《土地管理法(修正案)》现征求意见;北京CBD甲级写字楼租金连两季度微幅走低…

  北京连续8宗地溢价率低于5% 商办类低迷

  北京近期成交土地中,除1宗流标外,已经连续出现8宗溢价率低于5%,而此前北京的土地平均溢价率在限价的基础上均超过30%。业内人士认为,楼市调控特别是商办类调控政策收紧,使得含有商办属性的地块全面降温,是出现地块溢价率降低的主要原因,预计后续商办类土地将继续降温,但住宅类土地依然会有较多企业关注。

  中原地产研究中心统计数据还显示,截止2017年5月23日,全国卖地超过100亿元的城市达到了31个,合计31个城市卖地收入高达8202.2亿元,比2016年同期的5917.7亿元上涨了38.6%。从溢价率看,大部分城市平均溢价率相比2016年有所下调,在一系列约束性政策下,地王出现数量有所减少。武汉、北京、南京、合肥、天津、重庆、上海、苏州等城市在2017年的土地溢价率相比2016年同期有明显降低。

  国土部《土地管理法(修正案)》现征求意见

  5月23日,国土部发布了《中华人民共和国土地管理法(修正案)》(征求意见稿)并开始公开征求意见。修正案针对我国当前土地征收制度不完善,农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同权同价,宅基地用益物权尚未完整的落实,土地增值收益分配机制不健全等实际问题,对《土地管理法》做出相应修改。

  国土部表示,将落实党中央、国务院确定的农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革作为修法的重点,同时配套修改与三项改革相关的内容,并将十多年来土地管理改革实践中的成熟做法适当吸收上升到法律中。

  北京CBD甲级写字楼租金连两季度微幅走低

  "北京CBD甲级写字楼租金已经连续两个季度微幅走低。"仲量联行北京研究部副经理米阳指出,2017年第一季度,北京CBD甲级写字楼平均租金环比下降1.5%,2016年第四季度跌幅为0.4%。现在CBD甲级写字楼租金成交价(净有效租金)为382元/平方米,相当于每月每平方米便宜了6元。以一个办公面积为2000平方米的租户为例,如今每个月少缴租金1.2万元,一年节省14万元左右。

  今年一季度北京CBD甲级写字楼租金,除了戴德梁行数据为每月每平方米384.2元,比上一季度的每月每平方米380.2,上涨了4元/平方米/月,以及世邦魏理士的环比持平,同比下降2.5%,第一太平戴维斯的数据是每月每平方米364.6元,环比变化-0.6%,高力国际数据也显示环比小幅下降 0.1%至每月每平方米 348.1 元。

  武汉优质写字楼迎供应井喷 未来发展可期

  戴德梁行大中华区租户研究主管Shaun Brodie提到,2017年武汉优质写字楼市场迎来了供应的井喷,市场竞争持续加剧,短期租金承压,空置率上升。但通过对武汉地产市场的调查研究,从长远来看,武汉写字楼市场未来仍有较大的发展空间。他建议,多样化地提升产业价值链、扩大服务业、增强金融业的发展以及鼓励家乡企业发展,以保证优质写字楼的空置率下降。

  面对经济"新常态"和跨国企业投资增速下降,跨国企业在办公地点的选择上呈现分散化的趋势,除了城市的核心商圈,亦会考虑其它合适的区域。戴德梁行企业服务部副总经理 Jonathan Rideout认为,武昌区作为中部重要的经济文化区域,应抓住这一机遇。戴德梁行作为全球最具影响力的房地产咨询机构之一,将为武昌区的转型与发展注入创新性动力。

  内地地产商在港投资趋势明显 偏爱写字楼

  5月23日,高力国际发布题为《中国房地产投资市场:基石依然稳固》的报告,报告指出,内地地产商在香港投资的趋势越来越明显,一季度投资比去年上涨213%创下历史记录。截至目前,写字楼是最受内地公司投资者欢迎的房地产类型。Real Capital Analytics公司的数据显示,自2012年以来,内地投资者共投入506亿港元(约合448亿元人民币),用于购买香港的写字楼物业。

  同时,来自中国内地的资本还大规模投资香港的土地,进行住宅开发,2016年中国香港政府招标的住房用地总价值中,中国内地开发商占40%。2017年以来,内地投资者对中国香港土地的兴趣依然不减,高力国际预计内地开发商将主要关注九龙区启德地段、新界西和屯门的十处住宅区。

  房企兼并重组剧增 北京区域典型收购不断

  相关机构的统计数据显示,房企兼并重组数量和规模快速上升。2016年,中国房地产行业境内外完成并购案例197起,涉及金额4014亿元,而2015年房地产行业并购案所涉及金额则是1600亿元,金额增幅高达150%。同时,大规模并购也显着上升。统计显示,2016年百亿级房企参与的300亿元以上规模并购案例已近百起。

  北京区域内,典型收购案例也不断涌现。2016年融创拿下入市超十年的东方普罗旺斯项目,华丽转身为融创旗下"壹号院"系惟一独栋别墅产品;永泰地产将西山御园项目收购,再度回归北京主流市场;雅居乐2.32亿元收购一项目公司51%股权,获得北京延庆一家综合性商业金融服务业项目。

  租赁能否成为下个风口 现仅占房屋交易6%

  日前,住房和城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,提出鼓励签订3年以上租赁合约;按月支付房租;合同中未约定租金调整次数和幅度的,出租人不得单方面提高租金等措施。

  链家研究院数据,未来中国将有约2亿人进入租房市场,到2030年,租赁人口将达2.7亿人。链家研究院发布的报告显示,我国住房租赁市场规模为1.1万亿元,房屋交易市场大约17万亿元,房屋租赁占交易市场比重仅有6%左右。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大,美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。

  北京商住房补充说明 可自住但严禁投资

  5月23日晚,北京住建委官方公众号"安居北京"发布了关于"3·26新政"的补充说明,对此前有关已购商住物业的交易等问题作出新的解释。此次说明主要诠释了以下三点:以3·26网签为节点,之前的可以保留居住功能;已购买商住,可租可售,但必须符合"3·26政策";中介可以代理,但不允许宣传居住。

  此次说明最大的亮点便是,在严格执行"3·26政策"的同时兼顾了购房者合理利益。正规已网签购买的商办类项目,都不会要求开发商拆除上下水等设施;已经买到手、甚至已经入住的商办类房屋,其屋内的上下水等设施更不会受到影响;只是对交易对象有所限制,购商住物业的出租将不受限制,可以租给企业、单位,也可以租给个人。

  上海将对类住宅整顿 涉商办项目1700万㎡

  日前,上海市正式公布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》,对商业办公项目开展全面清理整顿。据统计,上海全市纳入此次清理整顿的商业办公项目近1700万平方米。新出台的《意见》明确,以开发企业作为整改责任主体,并提出了分类整顿措施。对于尚未入住的约1200万平方米房屋,若在建设过程中存在违法行为,开发企业要自行整改,通过项目所在区组织的联合验收后,方能继续办理竣工验收、销售、房屋交易登记等手续。

  对于已实际入住的约500万平方米房屋,其相关信息将记入房屋交易登记信息系统。实际用于居住的,开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。未按照规定整改存在插层等违法建筑的,将在房屋登记时予以注记,限制交易。

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