CORC:写字楼综合体产业园研究简报(521期)
http://www.funxun.com房讯网2017-2-17 8:51:41
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[提要]多城首拍再现高溢价潮 土地市场依旧火爆;全国土地整治规划 落实最严节约用地制度;深圳迎年后首场土拍 商地楼面价再创新高…

  多城首拍再现高溢价潮 土地市场依旧火爆

  14日,南京的鸡年首场土地拍卖结果出炉,七幅地块全部成交,其中五幅需现场摇号确定竞得人,其总起始价为183.7亿元,成交总价达268.7亿元。同样,长沙"鸡年首拍"的平均溢价率也高达77.82%,最抢手的一幅土地溢价168.4%方告成交。而自今年以来,还有合肥、杭州等多个去年的楼市热点城市刷新了土地价格。对于热点城市土地市场余热难退的现状,有业内人士指出,要缓解房企的"饥渴症",合理增加土地供应方为治本之策。

  据易居研究院智库中心统计,今年以来,合肥、长沙、沈阳、成都、南京、青岛、杭州等城市土地成交溢价率位于全国一、二线城市的前列,分别为147%、92%、75%、65%、59%、51%、50%。

  全国土地整治规划 落实最严节约用地制度

  2月15日,国土资源部、国家发改委印发《全国土地整治规划(2016-2020年)》。规划提出,"十三五"期间耕地数量质量保护全面提升,落实最严格的耕地保护制度,努力补充优质耕地,加强耕地质量建设。

  同时,要落实最严格的节约用地制度,稳妥规范推进城乡建设用地整理。有序开展城乡建设用地增减挂钩,整理农村建设用地600万亩,城乡土地利用格局不断优化,土地利用效率明显提高;稳步推进城镇建设用地整理,改造开发600万亩城镇低效用地,促进单位国内生产总值的建设用地使用面积降低20%,节约集约用地水平进一步提高。

  深圳迎年后首场土拍 商地楼面价再创新高

  2月15日下午,深圳迎来年后首场土地拍卖,占地面积1.6万平方米的龙华新区商业地块公开出让。资料显示,此次拍卖的龙华商业用地宗地编号为A811-0322,位于龙华新区民治办事处,土地面积为1.60万平方米,建筑面积为16.03万平方米。

  由于地块临近地铁深圳北站及红山地铁站,吸引了不少房企的目光。当日总计有卓越、招商华侨城联合体、万科、保利、龙光、中海、金茂、碧桂园、保利等9家房企参与竞拍。最终经过逾300轮竞价,招商华侨城联合体以总价59.8亿元竞得地块,较保利报出的起始价溢价50.55%,折合楼面价3.73万元/平方米。这一地价水平超过去年信义集团(玻璃)有限公司拿下的前海商地楼面价水平,创下深圳商业用地楼面价纪录。

  香港中环写字楼租金全球最贵 超纽约伦敦

  根据戴德梁行的统计数据显示,去年中资机构在香港甲级写字楼共租赁了40万平方英尺的面积,其中65%位于中环。去年中环甲级写字楼新租赁成交达到50万平方英尺,其中60%的租赁方为中资机构,而2015年该比例仅为31%。目前,内地企业占香港各区甲级写字楼总面积的比例达到11.7%,相比2011年的8.6%明显增加。

  作为全球金融中心的香港,中环写字楼的租金则已"贵"绝全球。根据仲量联行的统计数据,香港的甲级写字楼租赁成本远超同为国际级城市的纽约和伦敦。香港中环的甲级写字楼每平方英尺租金为302美元,相比之下伦敦西区为197美元,纽约中城区为194美元。

  机构称2017亚太房地产市场呈现五大趋势

  据世邦魏理仕研究,2017亚太房地产市场呈现五大趋势。

  缓增长成为常态:从2017年GDP增长率来看,亚洲所有发达国家如日本、韩国、新加坡、澳大利亚都将低于2%;多数国家商业地产市场租金增速预计放缓,并远低于历史水平。

  租户强调优化租赁组合:在租金持续高位的压力下,办公楼租户将大力倡导工作空间效能及灵活工作场所策略。零售物业方面,2017年零售商将不再增加店铺的数量,转为提升旗舰店质量。

  供给增多但选择有限:2017年,亚太区共计约有590万平方米新增供应进入写字楼市场,但门户城市核心商业区空置率仍维持在5%以下。零售物业方面,租户将更加青睐核心商圈,同时对于进驻新项目保持审慎。

  体验式经济下的场所营造:业主不单只是提供办公空间,更该致力于创造租户的社群网络。其中,娱乐体验式消费仍是吸引消费者的一大亮点。

  新地点,新业态:联合办公空间在亚太地区蓬勃发展;人口老龄化为养老地产带来商机;2017年亚太区投资机会不仅限于商业地产和住宅,而在更多萌芽中的潜力版块。

  2017亚太办公楼市场新增需求量将再跌5%

  据世邦魏理仕研究,预计2017年亚太区办公楼市场新增需求量继2016年下跌15%后,将再次同比下跌5%。其中,60%-70%的净吸纳量由印度市场和中国市场贡献。受益于强劲的外包产业需求,预计印度市场将保持活跃,但中国市场有所放缓。

  新增供应仍是亚太市场的最大挑战。展望未来三年,绝大多数中国主要城市将迎来写字楼供应高峰,其中一线城市录得310万平方米,处于供过于求的区间。大量新增供应为亚太区办公楼市场租金上涨带来压力,预计2017年大部分市场将转为租户主导市场。整体来看,2017年亚太区办公楼市场租金增幅不超过10%。澳大利亚门户城市如悉尼、墨尔本以及中国的广州涨幅较大。

  4号文出炉 禁投16城市5类私募房产项目

  13日晚间,中国基金业协会通过官方微信发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》(以下简称"4号文"),对私募资产管理计划投资于房地产价格上涨过快的16个热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业提供融资,用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规范。

  从文件中禁投的5类房地产私募资产管理计划可见,通过私募资产管理计划,以委托贷款、信托计划、受让资产收(受)益权等方式获取融资的房地产企业将受到直接影响。

  "4号文"规定,证券期货经营机构设立私募资产管理计划,投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的,暂不予备案。这些城市目前包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个。

  外企将同等适用"中国制造2025"政策

  2月15日,国家发改委召开例行新闻发布会,发布宏观经济运行情况并回应热点问题。新闻发言人赵辰昕表示,我国利用外资正处于优势转换和结构调整的关键时期,将通过继续实行土地价格优惠等四项举措鼓励外商在制造业加大投资。

  商务部国际贸易经济合作研究院国际市场研究所副所长白明表示,本次提出的4项优惠政策对于外资的吸引力非常大,尤其突出了公平公正和一视同仁的原则。"比如内外资同等适用'中国制造2025'战略,其实就是在负面清单基础之上的国民待遇升级版。负面清单只是准入门槛,现在外资企业只要进来了,将与国内制造业企业同等享受土地、电力、网络等各项优惠。"

  社科院数据称 大城市间房价差距高达十倍

  2月15日,中国社会科学院2017年1月大数据房价指数显示,多数样本城市住房价格趋于平稳。少部分样本城市房价虽在上涨,但其涨势已经得到有效抑制。从同比来看,三大热点区域近一年房价涨幅巨大,非热点城市房价表现相对稳定。

  报告称,从中位数来看,大城市间房价差距高达十倍,部分特大城市进入超高房价时代,北京房价中位数逼近六万。大数据房价中位数显示,2017年1月,一线城市中,北京、上海、深圳房价中位数超过或接近50000元/平方米,其中北京房价中位数达到57568元/平方米居全国第一,上海52429元/平方米居全国第二。作为一线城市的广州,房价中位数仅为20215元/平方米,不及另三个一线城市北京、上海和深圳的一半。作为副省级城市的沈阳,房价中位数也仅为4996元/平方米,还不到北京和上海的十分之一。

  

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