CORC:写字楼综合体产业园研究简报(547期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:36:02
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[提要]北京:非核心商圈写字楼新增供应将提升整体空置率;商业地产的运营时代:“以量取胜”到“以质取胜”;写字楼应时而变:工作场所需求的五大转变;戴德梁行:首都最具潜力三大商圈初现……

  北京:非核心商圈写字楼新增供应将提升整体空置率

  据统计,第三季度北京甲级写字楼市场无新增供应入市,全市甲级写字楼总存量保持在967.1万平方米。全市及五大核心商圈写字楼市场租金继续保持平稳,有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币391.3元,同比上涨2.6%。五大核心商圈甲级写字楼有效净租金按建筑面积计算达每月每平方米人民币413.7元,同比上涨2.0%。

  受上半年写字楼市场成交积极的影响,本季度市场租赁需求略有收紧,全市净吸纳量仅为91,000平方米,环比下降31.6%。其中,望京-酒仙桥、中央商务区和亚奥商圈表现相对活跃,季度净吸纳量名列前三,分别为29,000平方米、26,000平方米和19,000平方米。市场的持续吸纳导致全市空置率环比下降1个百分点,至6.3%,五大核心商圈空置率为4.5%与上季度持平。

  戴德梁行北中国区写字楼-企业服务部高级董事严区海表示:预计四季度,将有58.9万平方米的新增供应投放市场,且均位于非核心商圈,整体市场空置率将继续攀升。由于核心商圈租金的高居不下,企业将搬迁和新签约地点锁定在新兴商圈不失为一个明智的选择,尤其是对于租金较为敏感、体量较大及有扩张需求的企业租户,一些体量大、知名度高的优质租户将享有更多议价空间。

  商业地产的运营时代:"以量取胜"到"以质取胜

  商业地产从自建,到自持,在到现在的自营,已经成为其发展主体方向。

  自持的商业地产开发模式:开发商拿到地之后,由开发商自建和自持商业地产物业,把运营权交于第三方运营团队,是一种租赁方式。开发商通过租金获取利润。

  首先,商业地产要因地制宜,处于什么样的城市,就要运营相应的商业模式,大城市是以年轻人为主流的城市,充满活力与生机,商业地产应以服务年轻人为主流;中小城市9点以后就渐渐寂静了,这样的城市商业要更接地气。

  其次,运营渠道要精准全面,一个大型的综合商业体,各方面要齐全,满足不同年龄段群体能需求,既要有年轻人的电玩城,也要有亲子场。

  最后,运营的核心是体验感,针对不同群体要有不同的体验感,吃喝玩乐一站式满足,才能更好的吸引客户和消费者。

  写字楼应时而变:工作场所需求的五大转变

  根据高力国际最新发布的报告,有助于推动未来工作场所发展的五大转变是:

  · 将员工体验作为业务战略的核心要素

  诸如'礼宾服务模式'的理念可将以服务为本的酒店业思维引入工作场所,帮助员工处理琐碎事务,让他们感到身心愉悦,从而专注于工作,提高工作效率。

  · 打造"工作场所互联网

  转变工作场所的数字化集成策略,"锦上添花的"便利设施将成为核心功能,推动工作场所顺应自动化潮流,积极响应乃至先行一步。

  · 创造能够提高人们健康水平的工作场所

  员工的生病率下降,精力愈加旺盛,工作效率与业绩将持续走高。

  · 让联合办公空间模式深植于房地产策略

  未来几年最大的转变是,联合办公空间模式将成为许多公司房地产策略的关键组成部分,业主和租户都将如此。

  · 建立灵活协作型企业

  未来工作场所将高度注重企业员工的灵活协作性,将它作为提高工作效率和公司业绩,实现成功的主要推动力。

  戴德梁行:首都最具潜力三大商圈初现

  新城核心区--通州新城建设和发展的战略引擎区

  新城核心区位于通州新城五河交汇处,总占地面积16平方公里,是高端商务功能主要承载地,也是未来通州商务写字楼的集中供应区。据戴德梁行统计,未来五年,通州新城核心区将迎来项目的集中入市,供应面积达180万平方米左右。

  丽泽金融商务区--北京市五环内最后一块成规模、待开发的建设用地

  北京丽泽金融商务区地处北京西二、三环路之间,是北京市和丰台区重点发展的新兴金融功能区。未来将成为继金融街、CBD之后的北京市金融产业发展的"第三极",服务于首都金融产业布局的优化。

  石景山区--打造首都经济新增长极

  石景山区作为首都功能的重要承载区,将围绕长安金轴、中关村石景山园、新首钢高端产业综合服务区、北京保险产业园等重点功能区,构建高端服务业为主导的产业体系,打造首都经济新的增长极。

  戴德梁行北中国区研究部主管魏东总结道:"这三大潜力商圈的发展都承载着一定的城市功能,北京写字楼市场的产业聚集效应会越来越明显;未来三大潜力商圈大量写字楼的入市在一定程度上会增加核心商圈租赁压力,届时总体市场平均租金也面临下行风险。

  前三季度香港写字楼市场未见寒冬 租售均有所上涨

  2017年前三季度,香港写字楼市场未见寒冬,截止2017年7月,香港写字楼租金及售价水平分别较去年年末上涨了4.2%和7.9%。

  商业用地供应:商业土地成交主要以九龙及新界地区为主,其中九龙东启德地区为2016至17年度香港商业用地提供2幅土地。长远来看,政府想要持续增加商业用地供应量,继续推进土地供应措施,实现中长期稳定的土地供应,依然面临着如土地短缺等诸多挑战。

  写字楼供应:未来写字楼整体供应仍将增加,但地区间分化明显。传统CBD中环地区已近零供应,而九龙区则是供应大头,港岛东部及南部也有充足供给。

  需求:2017年上半年,由于市场对英国脱欧及特朗普当选等不确定因素的顾虑逐渐消除,写字楼交易较为火热,2017年3月更是录得高达230宗成交宗数,大幅高于2016年最高点159宗。

  租金:2017年7月3日,债券通正式开通,内地与香港债券市场互通合作带动中资金融公司进入香港。同时,保监会允许保险公司投资深港通,金融市场方面在香港回归20周年之际释放的各种利好消息促进了中资企业进军香港,也带动了香港写字楼租赁需求。受到中环租赁需求强劲影响,邻近上环地区租金上升,7月上环租金上升45%。

  总结:2017年,香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升。中资金融公司将成为未来香港写字楼租赁增长主要动力。预计2017年全年香港写字楼市场表现创新高,各区域之间分化会更加明显。

  武汉商业地产渐趋"回暖" 成交和上市项目数量提升

  据赢商网统计数据,2017年武汉拟开业商业体高达25个,总体量将超200万方。

  目前进汉的大型商业体中,地处内环核心区商圈的商业体新增2个,分别是绿地606缤纷城、M+购物中心。一环到二环之间的成熟商圈,将新增5个商业体,二环到三环新兴区域,则以商业体占主导,有11个,占比44%。而三环外远城区占7个。总体来看,商业布局多极化发展,市中心商业数量增长缓慢,商业大量向二环外环扩散,进一步填补区域商业空白。

  专家们普遍认为,武汉的商业地产并未饱和,社区型商业中心有较大发展空间,不仅能快速聚集周边人气,带动区域发展,也能全方位满足业主的生活需求,同时为住宅带来价值提升。

  上海:前三季度写字楼成交量同比下滑

  2017年前三季度,上海整体写字楼成交量同比下滑53%。其中,闵行区以约27万平方米的成交面积位居上海前三季度写字楼成交面积的榜首,占整体交易量的36.5%。此外,交易表现较好的还有杨浦、长宁、闸北、浦东新区。

  2017年前三季度上海写字楼新增供应面积达136万平方米,高于去年全年23.6%,甲级写字楼存量超过1000万平方米,其中核心商务区存量666.80万平方米,新兴商务区存量336.02万平方米。

  值得注意的是,新兴商务区租赁型写字楼交易量尤为突出,2017年前三季度的成交面积达54万平方米,是核心商务区的1.6倍,其中金融、生产制造业合计占比达5成,鉴于互联网+行业的快速发展,电子科技类企业的需求也增长较快。

  未来供应(2017年第四季度到2018年)新兴区仍是供应主战场,其中浦东前滩世博和徐汇滨江板块集中供应量较大,徐汇滨江供应53.37万平方米,浦东前滩世博供应47.51万平方米,占整体规模的比重分别为25%、22%。

  戴德梁行高级董事、中国区写字楼部主管沈洁表示,未来总体供应量大,租户有更多选择性,竞争变得更为激烈,逐渐成熟的新兴商务区拥有租金产品双重优势,对客户吸引力加大,核心商务区面临相对高租金及空置上升双重压力。

  北京首个共有产权住房项目9月30日摇号

  北京市首个共有产权住房项目朝阳区锦都家园于9月30日14时30分举行公开摇号仪式。当天,也是《北京市共有产权住房管理暂行办法》的正式实施日。

  记者获悉,该项目共有份额购房人和政府各占50%。另外,共有产权住房中,50%是个人产权份额比例的"保底线"。

  此次锦都家园共有产权住房项目销售均价22000元/平方米,共有427套房源。该项目的房屋产权由购房人与政府按份共有,其中政府产权份额暂由北京市朝阳区住房保障事务中心代为持有。

  此次摇号按照销售对象分为两组,并分别摇出选房顺序号。

  第一组为朝阳区户籍无房家庭及在朝阳区工作的本市其他区户籍无房家庭,共95965户。面向该组家庭销售的房源为299套,占该项目总房源的70%。

  第二组为在朝阳区工作且符合北京市住房限购政策的非京籍("新北京人")无房家庭,共25221户。面向该组家庭销售的房源为128套,占该项目总房源的30%。

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