CORC:写字楼综合体产业园研究简报(544期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:17:43
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[提要]商改租实施细则未明朗 开发商仍在观望;全国六大城市甲级写字楼市场吸纳量显着增长;京津冀协同带来机遇 天津办公楼市场供需平稳;上海购物中心年底将达230家 人均商业面积1.4平方米……

  商改租实施细则未明朗 开发商仍在观望

  允许"商改租"的提法始于广州。7月17日,广州市政府办公厅印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,但彼时舆论聚焦于"租购同权",其实该文件同时提出了"商改租":允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,经规划行政主管部门批准改建后的住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。随后,上海、南京和佛山等地也发文允许"商改租"。

  自上海和北京两地分别于今年1月7日和3月26日出台针对商业办公类项目的调控政策以来,两地的商办类项目销售量急速下滑。以北京为例,中原地产统计数据显示,2016年全年商办类项目供应套数为63619套,成交82805套,成交面积724.64万平方米,成交金额2147.03亿元。随着"3·26"新政施行,2017年上半年商办类新增供应套数仅为15109套,新增供应面积为122.27万平方米,成交套数则是16821套,成交面积仅177.75万平方米,这被业界称为"断崖式下跌"。

  如今,在京沪两地"奄奄一息"的"商改住",似乎在租赁市场上找到了以"商改租"形态"复活"的政策依据。

  商改租"的前提是开发商必须长期将资产锁定在自己手中,先自持,再出租。佛山就明确提出,"一旦'商改租',10年内不得转让";南京也提出,"改建房屋将由房地产开发企业转为自持物业并用于出租,不得分割转让",广州则称,"改建后的租赁住房不得销售"。

  全国六大城市甲级写字楼市场吸纳量显着增长

  戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四个一线城市以及成都、武汉两个二线城市甲级写字楼市场进行报告分析。报告显示:这六个主要城市写字楼市场在过去的12个月(2016.6-2017.6)均展现出强劲的需求。另一方面,数量可观的可供租赁面积则为租户提供了更多的选址方案。

  内资企业在北京写字楼市场表现活跃,在过去一年里,吸纳了整个市场73%的面积;过去12个月,上海写字楼整体租赁需求大幅增长;一些知名企业,例如恒大集团,纷纷在深圳设立新总部;自2016年第三季度至今,广州写字楼租赁市场持续保持活跃;在过去1年里,成都的办公需求也呈现了同比增长的态势;武汉市的写字楼需求同比激增超过177%,其中内资企业占绝对主导地位,租赁面积比例达到89%。

  天津办公楼市场供需平稳 京津冀协同带来机遇

  近年来,在"一带一路"政策和京津冀协同发展战略的助推下,天津积极承接北京非首都功能的疏解,天津办公楼市场即将注入新的活力。

  2016年1月至2017年7月,天津办公楼市场成交量778单,老城厢-海光寺区域和南京路-小白楼区域最为活跃。其中六成以上(62.6%)的成交项目位于甲级办公楼市场,成交总面积达227,475平方米,平均价格4.3元/平方米/天,依旧占据市场主导位置。内资企业的需求引领了市场的绝对优势,其中金融类企业的需求最为旺盛,成交比例占市场总成交量的41%;其次是专业咨询类和科技类企业。值得一提的是,外资企业最偏爱的区域依旧集中在传统商务中心区南京路-小白楼区域,这也是天津办公楼市场成交价格最高的分市场。

  当前,天津办公楼总体量为五年前体量的2.5倍,共计270万平方米,预计2021年总体量增长至500万平方米,这将为希望升级办公空间的租户提供更多选择。

  上海购物中心年底将达230家 人均商业面积1.4平方米

  城市商业综合体在上海如雨后春笋般呈现爆发型增长:2016年上海城市商业综合体新开业39家,2017年将新开业41家,预计到2017年底上海全市城市商业综合体将达到230家。

  一方面,从人均商业面积角度考虑,目前上海为人均商业面积1.4平方米,根据国际标准,人均商业面积1-1.2平方米为比较合理的商业供应;而另一方面,到今年底,拥有2400万人口的上海,全市城市综合体将达到230家,商业体量将超过1670万平方米。而仅仅拥有人口1350万人口的东京,总商业体量超过2500万平方米。

  从规模结构来看,截至2016年,全市20万平方米以上特大型城市商业综合体5家,10万-20万平方米的大型城市商业综合体39家,5万-10万平方米的中型城市商业综合体62家,1万-5万平方米的小型城市商业综合体83家。从2017年新开业情况来看,大型和中型城市商业综合体数量最多。

  广东工业用地新规实施 盘活存量工业用地

  9月1日,广东省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见(试行)》正式投入实施,有限期3年。

  《意见》指出,要加大工业用地保障力度,优先安排新产业发展用地,严格产业准入和用地标准,严禁向禁止类工业项目供地,从严控制限制类工业项目用地。

  《意见》指出要盘活利用存量工业用地,鼓励工业用地原址升级改造。鼓励标准厂房及科技企业孵化器建设;引导产业集聚发展,推进工业产业项目进园进区发展,引导土地用途兼容复合利用,推动功能融合和产城融合,完善工业用地监管制度。

  雄安新区启动临时办公区建设前期工作

  围绕新区规划建设需求,雄安新区依法依规启动临时办公区建设前期临时占地工作。该临时办公区位于容城县城东侧,临时占地约35公顷,建筑面积约10万平方米。

  将要建设的新区临时办公区坚持"适用、经济、绿色、美观"的设计理念,主要功能包括:新区党工委、管委会及部分入驻企业的临时办公,新区规划建设成果展示、政务服务、会议、接待、便民服务和未来低碳智慧城市生活体验等。

  鉴于新区征地拆迁政策体系尚未出台,此项目的临时占地实行"先占地,后补偿",先行支付地上附着物补偿款,待新区征地拆迁政策体系出台后,再签订正式征地协议,按程序和标准兑付补偿款,并落实相关政策和待遇。

  前八月全国300城土地收入2.2万亿

  9月4日,中国指数研究院发布的最新统计数据显示,8月,各线城市土地成交量同环比均有缩水,月度出让金相应下滑。今年1至8月,全国300个城市土地出让金总额为22032.6亿元,同比增加约34%。

  从土地供应及成交情况来看,8月全国300个城市共推出土地2348宗,环比增加2%,同比增加2%;推出土地面积9312万平方米,环比增加3%,同比增加16%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)769宗,环比增加10%,同比增加23%。

  成交方面,土地成交同环比续降,各线入市面积同环比缩水,一线城市同比降幅领衔。8月,全国300城共成交土地1657宗,环比减少17%,同比减少20%;成交土地面积6270万平方米,环比减少21%,同比减少13%。

  从土地收入来看,整体土地成交呈现量跌价涨,出让金同环比走低,北京收金超280亿元居首。8月,全国300个城市土地出让金总额为3124亿元,环比减少14%,同比减少4%。楼面均价方面,整体继续上扬,宅地成交均价同比增逾三成,二线城市同比涨幅领衔。8月,300城成交楼面均价为2690元/平方米,环比增加5%,同比增加10%。

  共有产权房 是否会成为新北京人热宠

  北京市住房和城乡建设委会同市发展改革委、北京市财政局、北京市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)并向社会公开征求意见,引起不少反响。据了解,共有产权住房目前在江苏、上海等城市有试点。

  申请共有产权房须具备两个条件,一是申请人应具有完全民事行为能力,申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女。单身家庭申请购买的,申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合北京市住房限购条件且家庭成员名下均无住房。一个家庭只能购买一套共有产权住房。

  黎乃超认为,共有产权房或许会成为新北京人的热宠,如果符合条件,年轻人完全可以买共有产权房。"有需求的'新北京人'也可以购买共有产权房,因为政策里面明确说了,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。

  长租公寓租金价格接近写字楼 但仍然一房难求

  随着存量房时代到来,政策鼓励加上租赁市场的巨大缺口,让"风口"、"蓝海"等字眼充斥着长租公寓市场。目前,市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种,其中集中式的长租公寓除了中介、互联网创业公司以外,由开发商自持的也越来越多。包括万科、龙湖、石榴等房企均已公布了自己的长租公寓产品。

  但需要注意的是,长租公寓的租赁价格普遍高于周边同户型普通房源的价格,但即便如此,由于长租公寓带来的生活体验完全不同,加上可租赁房源总量较少,使得这种由开发商自持运营的长租公寓一经推出就一房难求。

  长租公寓提供的精细化服务,如管家服务、免费健身房等等,都是需要成本的,而这些往往也都是白领租客所看重的。"同时,长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解,因为其主要面对的是注重租住体验的年轻白领,他们有较强的租金承受能力。

  随着更多租户接受长租公寓的模式,开发商对于长租公寓也将由探索转为大规模扩张。尤其是最近两年出让的开发商自持地块,大多将被开发成长租公寓,进入租赁市场。

    来源:房讯网

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