CORC:写字楼综合体产业园研究简报(542期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:12:09
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[提要]商办房源重新“上线” 交易未见起色;北京商办业主找出路:代租成过渡手段;中国存量商业超过1亿平方米 究竟怎么改?;外资看好亚太商业地产市场 北京上海受青睐……

  商办房源重新"上线" 交易未见起色

  在有关商办成交的执行细则出台后,包括链家、麦田等在内之前将商办房源下架的中介,最近逐步重启商办项目委托和居间交易业务。

  由于商办房源购买资格的收紧、贷款要求的提升,以及升值空间的不确定,原本有计划购买商办房源的刚需购房者以及部分投资者犹豫不前。

  在二手房市场整体降温的情况下,重新挂牌的商办产品无疑面临着降价的命运。这次商办房源重新上架后,报价下调"挺明显,部分房源报价相比之前成交的同类型房源下调过百万。

  限购3个月来,整体市场成交全面降温,所有商业类项目的签约数合计仅2902套,环比调控前3个月的14406套跌幅达80%;剔除其中的写字楼、商业,实际商办类签约接近于零。由于限购政策的延续,未来一段时间北京二手房商办房源成交将持续低空飞行。

  北京商办业主找出路:代租成过渡手段

  北京商办限购政策出台后,近一年多来购买商住房的小业主不得不面临一个现实,短期内手中房产将很难出售。近日,商住小业主向记者反映,有中介人员称有公司将租用业主还未到手的商住房,用做公寓产品,并可向业主支付一定的租金。

  在业主看来,将房屋委托给代理机构,一方面租房期间的问题不用自己去解决,另一方面也省去了自己出租需要添置家具家电的费用,听起来是一个不错的选题。

  商办类市场现状加剧了商住小业主的担忧情绪,在政策不放宽的情况下,商住小业主将面临有房难售的局面。

  行业人士也提醒,未来机构代理出租现象将越来越多,小业主在选择时,应该注意代理机构的资质,同时也要研究合同细节,比如对于租金的相关约定以及关于合同存续期间双方的权利及义务,还有关于违约条件的界定及违约责任的细节。

  中国存量商业超过1亿平方米 究竟怎么改?

  据国家统计局数据显示,2017年第二季度,全国房屋建筑竣工面积累计超过149211万平方米,其中,住宅房屋竣工面积为99286万平方米,商业及服务用房屋竣工面积为10753万平方米。由此可见,当下中国有超过1亿平方米的存量商业。

  对于投资者和开发者来说,租赁表现和投资表现是存量改造的两个核心驱动力。更新或改造的项目,其实对于投资者和开发商来说是一个非常好的投资机会。因为这类项目通常以低价出售,投资者或开发商可以节约投资成本。而且从长远来看,这些物业在改造后通常能产生可观的投资收益。

  但影响投资回报率的,除了前期对项目的价值评估外,还有后期运行。因此,项目被收购之后,如何盘活存量商业是投资者关注的焦点。

  随着中国城市规模的不断扩大,城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。

  外资看好亚太商业地产市场 北京上海受青睐

  报告调查数据显示,上半年亚太区商业房地产总交易额达608亿美元,同比上涨14%。其中,第二季度的交易额同比上涨11%,环比上涨7%。其中,跨境投资者的交易额占到总体交易额的30%。而第二季度,境外买家的成交额占到总成交额的1/3,主要买家包括香港(LINKREIT)、新加坡和亚太地区以外的投资者等。

  境外投资者在中国、澳大利亚和印度商业房地产市场表现颇为活跃。其中,韩国和日本买家为中国商业房地产市场贡献了较高的交易额;北京和上海依然是最受境外投资者青睐的城市,在上海,更多的办公楼交易集聚在中央商务区边缘地带和非中央商务区。

  鉴于中国国内投资者在政府出台的资本外流限制政策后将主要面向国内市场进行投资,上海和北京的商业房地产投资市场将继续保持平稳,总体而言,境外投资集团在收购境外组织机构形式的交易项目方面将具有更强的竞争力,部分国内业主更愿意将物业出售给境外投资集团。

  二季度香港写字楼市场高度活跃 共达成8笔整售交易

  二季度,写字楼成为了多数亚洲国家或地区的最大增长推动力,多个市场的交易价格创下了历史新高,尤其是香港和新加坡。商铺、工业、酒店和住宅领域的投资活动也保持活跃。

  二季度,香港房地产投资市场继续保持高度活跃。写字楼市场再次成为最主要投资物业类型,同时中国大陆开发商在前两季竞得多处政府住宅用地。一级住宅市场保持良好势头,但二级市场总体上较为平静。次中心区域的商铺、工业和酒店物业市场均录得一定数量的交易,交易金额有所增长。

  写字楼仍然是最活跃的物业类型,二季度共达成了8笔整售交易,而去年同期仅为4笔。

  香港特别行政区行政长官林郑月娥(Carrie Lam)正在考虑重启"活化工厦"项目,这将有助于旧工业物业的再开发和改造。

  上海张江科学城规划获批 以张江高科技园区为基础

  上海市政府7日表示,已原则同意《张江科学城建设规划》。其中提到,规划范围内新增住宅建筑面积,九成以上用于租赁。

  张江科学城以上海张江高科技园区为基础,总面积约94平方公里。科学城将围绕上海建设"张江综合性国家科学中心"等目标,吸引国内外高层次人才和青年创新人才,兼顾国家量子中心等重大科技基础设施要求,打造成为世界一流的科学城。

  《张江科学城建设规划》的最大特点,是推动张江从高科技"园区"向"城区"转型。根据规划,未来张江科学城将形成"一心一核、多圈多点、森林绕城"的布局结构。

  津城写字楼空置率下降 区域型商圈将成亮点

  第二季度,企业的搬迁升级仍为当前租赁成交的主力,由于当前写字楼租金下调,新项目的高品质办公空间及相对较低租金水平吸引搬迁需求,带动中心城区甲级写字楼整体空置率环比下降0.9个百分点至39.1%,同比下降3.2个百分点。

  二季度天津中心城区甲级写字楼租赁市场平均成交租金相对平稳,环比微涨0.2%至人民币每平方米每月134.9元,同比下降4.6%。

  随着天津现代高端服务业的不断发展,特别是在京津冀一体化加速发展的大背景下,将为天津写字楼市场带来利好,但短期内天津中心城区甲级写字楼市场仍面临较大压力。

  各大商圈零售物业的租金表现差异较大,以和平路-滨江道-南京路为代表的一级商圈,依靠优越的地理位置,相较于其他商圈,租金一直处于领跑地位。非城市中心区域受益于城市基础设施的延伸及大规模的新增供应,已逐渐形成新兴区域商圈,未来区域型商圈将成为商业发展的新亮点。

  万达文旅、酒管被注入香港上市公司平台

  8月9日深夜,停牌中的万达酒店发展公布了资产重组内容。即万达酒店分别以63亿元和7.5亿元的代价收购万达文化和万达酒店的资产,从而实现万达轻资产的上市。

  具体交易内容为,以代价人民币63亿元向万达文化收购万达文化旅游创意集团有限公司全部股权,收购方式为现金、发行股价及可换股债券。万达文旅主要从事主题公园设计、建造及运营管理业务。

  同时,以现金代价人民币7.5亿元自大连万达商业收购万达酒店管理(香港)有限公司全部股权。万达酒管主要从事酒店设计、建设及营运管理业务。同时,向大连万达商业出售旗下桂林、伦敦、芝加哥和悉尼及黄金海岸的地产项目股权,资产净值待评估。

  联合办公能否成为写字楼市场的新机遇?

  根据戴德梁行与全球企业不动产协会联合发布的报告,整个亚太地区联合办公空间以每年10-15个百分点的速度增长,亚太地区的灵活办公空间已形成增长之势。该报告显示,亚太地区总计为1000万平方英尺(msf)的联合办公空间存量预计为美国现有存量的四分之一,是欧洲存量的一半(美国和欧洲存量分别为4000万平方英尺和2000万平方英尺)。

  随着优质写字楼租金继续飙升,企业联合办公正逐渐成为各地核心市场的主流趋势。

  调查中,技术、媒体/娱乐和专业服务行业最愿意选择联合办公空间。

  大多数受访者表示,工作环境多样化(89%)和开放的理念(70%)是他们最可能选择采用联合办公的重要因素,这证明大多数决策者愿意更有效地利用现有空间,并在迁址时选择灵活的工作环境。

  特色小镇的进化史 3.0时代该何去何从

  2015年至今,不到两年的时间,"特色小镇"已从一个冷门概念转化为一个势头强劲的产业风口。国家政策的引领,以及消费升级带来的旺盛市场需求,成为特色小镇发展的两只有力推手。

  特色小镇1.0 时代,靠天吃饭,野蛮发展

  特色小镇2.0 时代,产业先导,结构单一

  特色小镇3.0:平台模式,整合运营

  小镇的核心特点,在于平台化运营和整合优势。具体而言,即是打造具有多业态汇聚能力的综合性平台,依托资源整合能力,吸纳各个业态的行业翘楚,让专业的人做专业的事。在此基础上,融合政策、资本、商业的力量,以人为根本,率先实现人流的聚集,进而带动多产业的协同发展。其中,长效的人流,和消费驱动,是其持久生命力的根本。

    来源:房讯网

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