CORC:写字楼综合体产业园研究简报(540期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:06:22
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[提要]二季度北京写字楼吸纳量创近六年新高;“产业地产”或是房地产转型重要方向;商业地产市场分化态势加剧 可投资规模仍较大;上半年杭州写字楼空置率近20% 租金小幅上涨……

  二季度北京写字楼吸纳量创近六年新高

  随着过去两年新增项目的租户加快入驻,二季度北京优质写字楼市场净吸纳量达到12.3万平方米,创近六年来的单季吸纳纪录。

  报告显示,第二季度,北京写字楼市场有两个项目交付使用,分别是位于CBD的国贸大厦B座和燕莎的骏豪·中央公园广场 ,共为市场带来10.7万平方米的办公面积。尽管国贸大厦B座最近才入市,大部分面积已被预租。

  未来六个月,有近21万平方米的写字楼面积入市,其中70%的面积来自非核心区域,届时将为租户带来更多选择。预计空置率在短期内有所推升,租金上涨面临压力。

  “产业地产”或是房地产转型重要方向

  传统房地产企业要加快融合产业:传统的房地产开发模式已经过去,未来房地产一定是产业配套概念,将与产业融合方向发展,房地产要从"住""炒"转向更广范围的"用"。

  城市开发类地产企业须结合产业:产业变迁驱动城市或地区发展,主导产业从一次产业逐渐向二次产业、三次产业升级,产业升级加速人口聚集,产业地产可围绕支柱产业以及新产业的布局相结合,推动房地产市场快速发展。

  商业开发类地产企业须服务产业:商业开发地产企业必需要从不能盖好房子就租房子,应从整个产业链延伸,将一个又一个的消费"热点"点燃,在居住、购物、度假、办公、文化五大方面加大服务力度,走出一条初级城市配套服务商的路子。

  工业类地产企业要参与布局区域产业:要以发展产业心态来发展产业地产,以产业发展为例,将产品链做到极致的同时配套服务链,增加创新链,最后提升价值链,实现全产业链创新生态系统。

  产业地产企业的产业价值要来自产业:产业地产与传统地产最大的不同就是,产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联,实现产业、园区、区域经济的同步发展。

  地产行业面临着严峻的发展形势,产业亟需转型升级,产业地产则是我国当前发展阶段地产行业转型升级的重要方向,也是必由之路。

  商业地产市场分化态势加剧 可投资规模仍较大

  当前商业地产市场可投资规模仍然较大,但分化趋势更趋明显,部分商业物业资产呈现出同质化严重、经营困难等现象。

  我国可投资的商业地产规模仍较大。数据显示,2016年我国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二位,但交易活跃度仍然偏低,正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期。从城市层面分析,京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市,已接近甚至赶超亚太地区主要市场。2014-2016年间上海的大宗物业投资额和活跃度,均已超越香港和新加坡。

  随着商业地产的发展,分化态势也日趋明显。从未来三五年来看,特别是一线、准一线、区域性中心城市核心商业地段已经很少有土地、新建写字楼和酒店式公寓入市。

  因此,未来还需要很长的动态调整过程,这不仅是地产商的调整,也是区域里不同商业的调整。

  上半年杭州写字楼空置率近20% 租金小幅上涨计

  上半年,杭州优质办公楼市场有来福士广场、平安金融中心和远洋国际中心三个项目入市,带来近28.9万平方米新增供应。至年中,市场总存量超过370万平方米。因新项目交付,整体租赁市场空置率升至19.9%,主要空置存量集中在钱江新城及非核心商圈项目;租金方面,市场平均值报每月每平方米134.5元,环比上升2.3%。

  零售地产方面,上半年,国大城市广场升级回归,来福士广场和远洋"乐堤港"先后开业,杭州优质零售物业市场迎来33.6万平方米优质供应。至年中,市场总存量超过300万平方米。由于新交付项目尚处试运营期,本季度空置率上升为6.7%,购物中心首层平均租金报价微涨,报每天每平方米25.8元。

  工业仓储市场上半年交付易商红木临平物流园项目,带来近3.7万平方米新增供应,总库存量增至31万平方米。至年中,月平均租金环比升至34.8元/平方米。新增项目导入新的租赁需求,同时复兴大江东物流园满租,市场整体空置率环比下降至29.9%。

  广州发布重磅政策 商业用房可改造出租

  7月17日,广州市政府正式发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,推出多项措施,积极支持租赁住房市场和现代住房租赁产业发展。

  其中提到,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。还允许出租人按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租等。

  在增加供应方面,除了将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划外,广州还允许将商业用房等按规定改造成租赁住房,土地使用年限不变,调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。但改建后的租赁住房,不得销售。

  与此同时,出租人也被允许按照国家和地方的住宅设计规范改造住房后出租,但只允许以原设计的"卧室""起居室"为最小出租单位,不得按床位出租。

  乐视临时股东大会遭讨债者围堵 未选出新一任董事长

  7月17日下午2时,融创中国董事长孙宏斌如期出现在乐视临时股东大会,而前董事长、大股东贾跃亭却并未现身。前来讨债的供应商将乐视临时股东大会的入口围得水泄不通。

  这次股东会开始后不到30分钟就审议通过了四大议案并宣告结束,并未诞生乐视网新的董事长。

  根据乐视网此前的公告,今日通过审议的四大议案为:《关于修改<公司章程>的议案》、《关于修改<公司章程>的议案》(7月6日)、《关于继续推进重大资产重组事项暨公司股票延期复牌的议案》、《关于公司第三届董事会改组暨补选非独立董事的议案》。

  融创放弃万达酒店资产包 富力接盘

  7月19日下午,原万达和融创的战略合作签约仪式突然增加了新的角色--富力地产。万达商业、融创集团、富力地产三方签订的战略合作协议显示,万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团,两项交易总金额637.5亿元。

  万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力共同出席签约仪式。

  王健林:三方都是赢家,融创已付款150亿。

  孙宏斌:新方案降低融创负债,溢价可以接受。

  富力地产货币资金近460亿,与万达早有合作。

  二季度百城地价总体上行 下半年有望趋稳

  根据城市地价动态监测组针对全国范围105个主要监测城市的土地市场交易数据统计,二季度,全国主要监测城市地价总体水平为3946元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7088元/平方米、6200元/平方米和793元/平方米。

  从地价环比增速来看,二季度全国主要监测城市商服地价环比增速为1.01%,比上一季度放缓0.15个百分点;综合、住宅、工业地价环比增速依次为1.70%、2.65%、0.73%,较上一季度分别上升了0.30、0.59、0.11个百分点。总体来看,本季度住宅地价较快增长,综合、商服地价增速温和,工业地价变化平稳。

  此外,各用途地价同比增速较上一季度均呈上升态势。二季度,全国主要监测城市综合、商服、住宅、工业地价同比增速依次为6.19%、4.16%、9.44%、2.74%,较上一季度分别上升0.42、0.40、0.72、0.01个百分点。其中,住宅地价增长较快,综合地价保持低速增长,商服地价增速温和,工业地价平稳波动。

  碧桂园等房企扎堆建特色小镇 寻找产业资源方合作

  在全国范围内的特色小镇风口下,房企相继走入这一领域期望分得一杯羹,且往往目标远大。之所以房企要跻身其中,背后更主要的因素显然是跟土地有关。简单点说,房企进军特色小镇关心的并不是特色小镇本身,而是特色小镇所配套的土地资源。

  对于房企而言,要想进入特色小镇领域,目前来看需要合作分工,寻找到产业资源,然后发挥各自所擅长的方向。房企负责建设宜居、宜业、宜游的小镇,产业资源方负责产业资源的导入、培育、经营。房企如果在缺失产业资源合作的情况下,贸然进入特色小镇行列,很可能将面临投资亏损或者项目"烂尾"。

    来源:房讯网

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