CORC:写字楼综合体产业园研究简报(539期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-9 15:01:33
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[提要]3.26新政后 北京商办市场发生了什么?;人工智能产业园区方兴未艾 警惕盲目跟风;地产业洗牌加速:大型房企并购增多 中小房企出局;购物中心回归“流量管理”成趋势 运营升级是前提……

  新政后 北京商办市场发生了什么?

  销售市场:2017年上半年写字楼销售总面积17.8万㎡ ,销售总金额74.7亿元。

  租赁市场:租赁市场透明度弱,本报告选取记录在案的16.9万㎡租赁交易为样本。

  土地市场:2017年上半年土地出让46宗,总金额1006亿元,规划总建筑面积513.8万㎡ 。

  产业投资:2017年上半年参与投资的机构数量为566家,获得投资的企业数量为371家,投资市场容量约1917亿元。

  人工智能产业园区方兴未艾 警惕盲目跟风

  随着人工智能产业利好政策不断传出,各地政府、企业都在大举上马人工智能园区项目。业内人士表示,盲目跟风投资导致部分人工智能产业园入驻率过低或者入驻企业良莠不齐,园区空心化问题亟待破解。

  北上广深占领第一梯队:《2017中国人工智能产业报告》显示,在全国人工智能创业公司分布中,42.9%位于北京,16.7%位于上海,15.5%位于深圳,7.7%位于广州。这意味着,中国人工智能发展目前已形成以北、上、深、广四个城市为第一梯队的战略格局,在这一格局中,珠三角城市占据两席。

  在各地争先恐后纷纷上马人工智能园区项目的背后,园区空心化也在显现。分析指出,受国家政策红利的影响,全国很多地区争抢人工智能创新高地,盲目跟风投资,导致部分人工智能产业园入驻率过低或者入驻企业稂莠不齐,缺乏项目引进筛选机制。

  地产业洗牌加速:大型房企并购增多 中小房企出局

  并购与合作开发增多

  收并购交易"正逐步成为部分房企增加土地储备的主要渠道。一方面,以收并购方式获取项目拿地成本相对较低,可使企业避开激烈的市场竞争;另一方面,部分收并购获取的项目,可以快速推出市场,加速企业资金回流。

  数据统计显示,2012-2014年,中国房地产并购金额分别为453亿元、863亿元、1768.1亿元;2015年并购案宗数为343宗,涉及并购标的物价值为2815亿元,同比增长11%。2016年,房地产行业并购案宗数为198宗,涉及金额为4014.83亿元,同比上升43%;截至2017年2月13日,今年房地产行业并购案宗数已达15宗,涉资250亿元。

  部分中小房企退出

  大中型房企诸如融创、保利、恒大依靠规模优势和资金优势屡屡涉足行业并购,而部分业绩不佳的中小房企无疑成为了"砧板上的鱼肉"。

  根据中国房地产测评中心的监测,2009年底沪深两地涉及房地产业务的上市公司有303家,约占沪深上市公司总数的18%。而到了2014年,沪深涉及房地产业务的上市公司则不足200家,5年间,有超过100家A股涉房企业退出房地产业务。

  购物中心回归"流量管理"成趋势 运营升级是前提

  为了满足消费者越来越追求个性化、注重体验感的购物需求,应运而生的新型购物中心逐渐在一线城市站稳脚跟并开始向二线城市发展。未来的购物中心很可能会转型升级为"流量管控型购物中心"。因此,在新形势下购物中心招商可以从下面三个大方向来推动。

  运营升级是前提:在新形势下,招商的首要原则就是前期工作要以后期运营成功为前提,要养成"放水养鱼"的观念。

  体验要靠"网红"店:体验业态往往是吸客力最强的业态,若未来变身为"流量管控型购物中心",体验业态作为招商和运营首选将更为有利。

  购物中心终将智慧化:随着大数据和人工智能等技术的发展,未来的购物中心在招商时就需考虑搭建好互联网+"智慧平台"。

  二季度深圳写字楼、购物中心市场数据统计

  2017年第二季深圳优质写字楼市场四个项目近31万平方米新增供应入市,单季整体市场净吸纳量实现超32万平方米的较高水平,空置率环比下降0.5个百分点至8.1%。

  报告显示,项目陆续入市引致的市场竞争日益加剧令租金分化更加凸显,多个老旧项目因硬件老旧或地理位置不佳导致的租金下跌,而新近入市项目凭借高品质硬件设施及不断增加的入驻率实现租金上涨,平均租金环比下降0.2%至每月每平方米208.4元,但平均租金基数为历史最高。

  购物中心新增供应创历史新高,多家连锁餐饮及零售品牌进军深圳第二季度位于新兴区域的五个项目共36.5万平方米新增供应入市。市场空置率环比上升0.6个百分点至5.6%。

  物流设施市场方面,部分项目为提高收益新规划为展示及办公空间,物流需求增长供不应求。市场空置率短暂升高0.3个百分点至5.6%。但整体市场的供不应求继续推动租金不断走高,环比增长0.6%至每月每平方米43.7元。

  广州商办物业租赁需求平稳 新兴区域受捧

  二季度甲级办公楼整体租赁需求平稳中略有上升,整体空置率与2016年底相比基本持平,租金较去年底上升1%;零售物业需求整体保持平稳,整体空置率回升至与2016年底接近的水平,核心及新兴商圈租金表现均较平淡,半年度增长约0.4%。

  随着位于珠江新城的天盈广场(C3栋)、高德置地广场四期南塔二期与琶洲的邦华环球贸易中心于今年上半年落成,新增办公面积超过24万平方米,全市甲级办公楼的存量已接近530万平方米。预计区域内将有更多项目逐步上调租金,并带动全市整体租金在未来12个月内上涨3.5-4.5%。

  零售物业方面,二季度市场需求整体保持平稳,但受最近第二季度的新增供应开业率不高的影响,整体空置率回升至与2016年底接近的水平,在4.0%-5.0%区间内徘徊。

  预计未来12个月内广州优质零售物业市场整体将保持稳定,约40万平方米的新增供应将进入市场,同时,餐饮类租户仍将以一定速度扩张,且随着服饰类零售商在销售额上的改善逐步反映到租赁需求上,其预期市场的吸纳能力将有所增强。

  融创632亿收购万达文旅及酒店资产

  近日,融创中国正式发布公告,对631.7亿元收购大连万达商业旗下13个文化旅游项目公司91%权益和76家城市酒店100%权益的交易细节进行批露。

  值得一提的是,7月11日上午10点,在公告发出后,融创中国在开盘半小时内股价冲高,上涨6.76%至15.8元。

  虽然整个收购金额达到600亿元之多,但支付方式并非一次性付清,而是分次支付,除此,万达集团还承诺,在收到第三笔款项之后将通过指定银行向融创中国发放296亿元的三年期贷款。融创中国董事会主席孙宏斌透露,上半年,融创中国账面资金达到900亿元,此前,媒体所担忧的资金问题或已有出处,正如孙宏斌所说,"资金不是问题"。

  融创公告显示,13个文化旅游项目的总建筑面积合计达到了 5897 万平方米,其中,自持面积约为924万平方米,可售面积约为 4973 万平方米,可售面积约占总建筑面积的 84%。76家酒店均位于所在城市的核心地段,运营良好,具有良好的市场口碑和影响力。

  北京住建委发布白皮书:严控商改住增量

  7月11日,北京市住建委网站对外发布了《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》,白皮书介绍,2017年将继续坚定不移加强和完善房地产市场调控,确保2017年房价环比不增长。

  楼市调控:严控"商改住"增量

  年全市新建商品住房上市659.1万平方米、4.62万套,同比分别减少32.4%、40.8%,供应量为近5年来最低水平。而在成交量方面,去年全年本市商品住房成交32.6万套,同比增加15.6%。其中,新建商品住房销售5.8万套,同比减少32.4%;二手住房销售26.8万套,同比增加36.7%。

  这样一来,二手住房与新建商品住房销售套数之比由2015年的2.2∶1提高至4.6∶1,二手住房销售主导地位增强。

  北京市将全面加强商业办公类项目及产业项目的管理,落实"疏解整治促提升"专项行动要求,研究清理整治违规"商改住"政策,严格控制"商改住"增量。

  积极支持雄安新区建设 设立新区中关村科技园

  北京市委书记蔡奇指出,要聚焦重点,狠抓京津冀协同发展任务落实。

  一是积极支持雄安新区建设。加强优质教育医疗等公共服务资源支持,促进雄安新区提升城市综合承载能力,形成吸引力;设立雄安新区中关村科技园,引导科技创新资源向那里集聚;加强与雄安的交通基础设施建设,实现两地直联直通;加强干部人才交流合作。

  二是积极推进新机场临空经济区规划建设。主动加强与河北的沟通,创新体制机制,建立精简统一高效的管委会,研究共同出资组建企业化运营的开发建设平台,探索建立共建共管、利益分享机制,把能干的事先干起来。

  三是深入推进曹妃甸协同发展示范区建设。在教育、医疗等公共服务共建共享,养老、社保跨区域政策衔接,对口帮扶,筹办2022年北京冬奥会冬残奥会等方面,进一步深化与河北省的合作。

  住建部:保持特色小镇特色 不盲目拆老街区盖高楼

  住建部日前下发通知,要求各地保持和彰显特色小镇特色,尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区;保持小镇宜居尺度,不盲目盖高楼;传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。

  各地要尊重小镇现有格局、不盲目拆老街区。一要顺应地形地貌,二要保持现状肌理,三要延续传统风貌。

  要保持小镇宜居尺度、不盲目盖高楼。一要建设小尺度开放式街坊住区,二要营造宜人街巷空间,三要适宜的建筑高度和体量。

  要传承小镇传统文化、不盲目搬袭外来文化。一要保护历史文化遗产,二要活化非物质文化遗产,三要体现文化与内涵。

    来源:房讯网

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