CORC:写字楼综合体产业园研究简报(548期)
http://www.funxun.com房讯网2017-10-13 15:41:17
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[提要]千亿规模房企达11家 碧桂园4276.7亿领跑;前9月300城土地供需增长 一二线仍为拿地重点;传统楼市旺季被改写 黄金周成交骤降;北京:甲级写字楼市场租金微涨……

  千亿规模房企达11家 碧桂园4276.7亿领跑

  根据2017年1-9月中国房地产企业销售排行榜显示,今年前三季度3000亿房企中,碧桂园销售规模突破4000亿元,达到4276.7亿元,打破房企销售纪录,与上调后的5000亿元销售目标,仅有千亿之遥。

  与此同时,万科地产和中国恒大销售金额分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。业内预计三家龙头房企年内业绩均有望突破5000亿元。

  保利地产、融创中国、绿地控股今年的销售业绩实现持续性增长,截至三季度末都已达到2000亿规模。其中融创中国2044.3亿元,晋级房企销售TOP5。

  根据销售排行榜显示,截至2017年三季度末,突破千亿规模的房企已达11家。龙湖地产1281.9亿元位居第八,其中金地集团、华夏幸福、华润置地是本月新晋的千亿企业,业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。

  而在去年已迈入千亿门槛的房企中,中海地产、金地集团、华夏幸福、华润置地截至三季度末都已超千亿,绿城中国目前离千亿也只有一步之遥。除此之外,招商蛇口、新城控股、旭辉集团目前的规模都在700亿-800亿左右,今年年底有望达到千亿。

  前9月300城土地供需增长 一二线仍为拿地重点

  2017年1月至9月,全国300城市土地供需总量较去年同期均有增长,地价整体呈上涨态势,但涨幅有所收窄,出让金同比增加逾三成。全国300个城市土地出让金总额为26384亿元,同比增加35%。其中,住宅用地出让金总额21665亿元,同比增加42%。

  分城市来看,今年以来一线城市供地持续加码,前三季度供应量均有增加,带动成交量随之上涨,出让金总额同比增逾四成;二线城市坚持"分类调控、因城施策",前三季度平均溢价率均有下滑,收金同比涨幅较去年同期大幅收窄;需求外溢致热点城市周边三四线城市成为各企业布局新战场,土地市场供求升温,收金及均价同比上涨。

  从楼面均价来看,全国地价整体呈上涨态势,涨幅较去年同期有所收窄,三四线城市地价增近六成。1月至9月,300个城市成交楼面均价为2384元/平方米,同比上涨28%;其中住宅类用地成交楼面均价为4110元/平方米,同比上涨25%。

  从溢价率来看,1月至9月,平均溢价率稳中有降,一二线溢价水平前三季度同比均降,落实调控效果显现。前9月,300个城市土地平均溢价率34%,较去年同期下降14个百分点;其中住宅类用地平均溢价率39%,较去年同期下降22个百分点。

  传统楼市旺季被改写 黄金周成交骤降

  今年国庆长假前7日,北京楼市商品住宅(含新建商品住宅和二手住宅)网签总量为98套,与去年国庆长假同期相比下跌76.9%。

  十·一"小长假前七天,上海新房网签量同比下降78%、广州新房成交量同比下降78%。与此同时,部分三四线城市整体成交依然维持高位,房地产市场分化格局持续。

  距去年各地共同开展的"9·30"楼市调控已经过去了一年,据不完全统计,这一年间,全国有超过55个城市加入调控行列,累计出台各项调控措施超300次。

  如果说抑制投资投机,以限购、限贷为主要方式降低一二线热点城市楼市热度,是今年上半年楼市调控政策的主要特征,那么,扩大租赁市场规模,加大租赁供应,则是下半年的主要动作。在政策力挺下,租房在市场上的角色将愈发被强化。

  北京:甲级写字楼市场租金微涨

  莱坊推出2017年第三季度北京写字楼市场报告指出2017年第三季度,北京写字楼市场迎来一处新增供应:位于亚奥区域的恒毅大厦(75,000平方米)正式入市,带动写字楼市场平均空置率继续上升,环比微涨0.2个百分点至7.3%。同时全市甲级写字楼平均租金环比上升0.8%至每月每平方米人民币374元。

  该季度,内资企业继续成为租赁市场成交的主要动力,而外资企业的需求则保持平稳。来自金融、互联网、高科技、法律、专业服务及汽车业的公司在该季度录得数宗重大新租及搬迁成交。

  机构投资者对购入北京优质写字楼项目继续保持极大的兴趣。该季度,北京写字楼投资市场录得两宗重大整售交易:远洋集团收购中银资产包,其中包括位于北京的两栋写字楼,收购金额未披露。合生创展集团以人民币18.39亿元出售旗下东方文化艺术中心写字楼物业项目。

  上海:内资金融服务业公司仍是写字楼租赁需求主力

  内资金融服务业公司仍是本季度上海中央商务区内的主力租赁需求,其中尤以资产管理类和证券类企业为甚。科技、传媒、电讯(TMT)类公司持续的办公升级及扩张需求,同样助推办公面积吸纳。

  本季度中央商务区内未录得新增供应。尽管租赁活动保持活跃,但由于受非中央商务区化的影响,中央商务区空置率环比上升0.1个百分点,至12.5%。非中央商务区内共有9个新项目竣工(建筑面积达397,000平方米),其中8个办公项目位于浦东世博板块。因多数世博板块内的办公项目为企业预留或自用,非中央商务区空置率并未受到新增供应的影响,本季度录得24.2%,环比下降1.5个百分点。

  本季度中央商务区录得0.3%的租金环比下跌。相比而言,非中央商务区内特别是新兴中央商务区,依然保持强劲的租赁势头,本季度录得1.3%的租金环比上涨。

  本季度成交量仅为58,129平方米,环比下降55.7%。本季度市场平均价格同比上涨1.7%至58,129元每平方米。

  三季度广州写字楼空置率创新低

  本季度,位于万博商务区的中铁·诺德中心落成,给广州写字楼市场带来6.1万平方米新增供应,其中携程于2016年购入约一万平方米作为集团总部。而在TMT持续旺盛的升级需求,以及金融业新设立需求的支撑下,全市空置率环比下降1.5%至8.6%,创下近年新低。

  租金表现部分,随着空置面积的减少,季内业主普遍倾向上调租金报价,尤其是新兴区域琶洲,租金升幅引领全市,季度环比上升5.3%。全市写字楼平均租金环比上涨1.7%,至每月每平方米150.9元。

  位于白云新城北部的白云汇于本季度开业,为本地市场带来约10万平方米的新增供应面积。为追求差异化和拉动客流量,多个购物中心积极引入特色体验业态。

  三季度深圳写字楼吸纳放缓 空置率环比上升

  深圳本季度共有6个甲级写字楼竣工交付,给市场带来超过25万平方米新增供应,新增供应高位持续。

  虽然市场租赁保持活跃,但单季市场净吸纳量约为16万平方米,相比前几个季度有所放缓,受此影响,全市平均空置率环比上升0.9%至9.0%。

  从当季租赁交易来看,金融业租户继续主导市场需求,TMT和房地产租户分列二三位,少量医疗美容、教育科技的企业在季内有见租赁扩张。

  虽然新项目去化放缓,吸纳量增速下降,但租金分化日趋明显。一方面,受到新增供给竞争下,多个老旧项目继续下调租金以保证入驻率。而另一方面,新近入市项目凭借其高品质及入驻率提升,实现租金进一步上涨。全市写字楼平均租金环比小幅上升1.0%,至每月每平方米210.3元。

  三季度成都写字楼平均租金四年来首次增长

  2017年第三季度,成都写字楼市场迎来今年新增供应峰值,季内共计交付5栋优质写字楼,新增供应逾22万平方米。本季,写字楼市场市场活跃度进一步提升,季内录得净吸纳量近20万平方米,较上季度增长12%。

  截至季末,成都市写字楼平均租金报71.5元每平方米每月,环比微涨0.4%。2017年第三季度成为成都优质写字楼市场自2013年初租金下行以来,首次实现全市层面"租金上涨"的季度。

  在甲级写字楼集中供应的冲击下,甲级写字楼业主仍普遍持谨慎企稳的观望情绪,租金环比微涨0.2%,至季末平均租金报90.6元每平方米每月。相反,对于业权多为散售的乙级写字楼而言,高性价比带动需求持续活跃,业主议价能力不断增强,带动乙级写字楼平均租金四年来首次上涨,环比涨幅达到0.5%。

  展望2017年,季末预计还有约30万平方米的优质写字楼入市,全年新增供应有望达到70万平方米,与2016年相当。

  重庆甲级写字楼市场需求强劲 三季度吸纳量超7万平

  2017年第三季度,重庆甲级写字楼市场迎来国金中心T3、T5及国华金融中心B栋入市,江北嘴区域集中新增供应近8.9万平方米,全市甲级写字楼总存量增至230万平方米。

  本季度租赁需求强劲,全市写字楼净吸纳量超7万平方米,环比上升9个百分点。江北嘴、解放碑、杨家坪三大子市场表现抢眼,净吸纳量占全市总量接近七成。解放碑再次汇聚金融要素,录得重庆金融资产交易所落户平安金融中心,承租约3,700平方米。江北嘴区域录得世界着名律师事务所普衡选址国金中心T1,成交面积约1,200平方米。

  从租赁需求端来看,本季度金融及专业服务行业保持活跃,两大行业新增租赁成交面积占全市总量的27%和17%。受良好的市场去化带动影响,全市甲级写字楼空置率回落至50.5%,环比下降1.4个百分点。

  由于多个甲级写字楼项目调整入市计划,重庆市场预计年底前无新增供应,持续活跃租赁需求将有望继续带动甲级写字楼市场去化,由此市场整体空置率或将重归50%以下,预计同期全市平均租金下跌趋势有望继续放缓。

  北京城市未来五年新供住房租赁类将占30%

  未来五年新供各类住房中租赁将占30%,建立购租并举的住房体系,引导居民形式先租后买的梯次消费模式。

  在完善购租并举的住房体系方面,包括以下措施:

  增加共有产权住房与中小套型普通商品住房供应;研究扩大租赁住房赋权,公共租赁住房向非京籍人口放开;未来五年新供应各类住房150万套以上。其中,产权类住房约占70%,租赁类约30%。产权类住房中,商品住房约占70%,保障性住房约占30%。商品住房中,共有产权住房、中小套型普通商品住房约占70%。共有产权住房中,70%面向本市户籍人口,30%面向非京籍人口;到2020年全市城乡职住用地比例由2015年的1:1.3调整为1:1.5以上,到2035年调整为1:2以上;优化就业岗位分布,缩短通勤时间,创新职住对接机制,推进职住平衡发展。

  各大房企开始重点跟进商业地产 特色小镇受追捧

  2017年,对于商业地产的发展来说意义深远。在这一年,万达开始重点着手自己的轻资产发展战略、恒大开始建设自己的未来城、华润置地也要发展更具有持续性的农业小镇,各大房企开始对商业地产这一块进行重点跟进。

  而商业地产之中的特色小镇则成为一个不错的项目,受到各位大佬的终点"吹捧",特色小镇的发展势不可挡。特色小镇这样受欢迎,究竟是因为什么呢?

  近几年,由于国内房地产业的迅速发展,国家也相应出台了一些政策。而相关政策对于传统地产和商业地产的待遇并不相同,政府更加倾向于支持商业地产的发展。尤其在今年政府工作报告明确提出,扎实推进新型城镇化,支持中小城市和特色小城镇发展。

  对于特色小镇来说,并不仅仅代表文化和旅游,而是具备了文旅项目的主要特点又更多的超出了传统的旅游景点。总的来说,特色小镇具有以下五个特点:1.升级版城镇建设。2.创意独特。3.贵在品质。4.不断创新。5.长于文化。

  合生创展抛售北京合生国际大厦 称北京办公需求减少

  9月27日,老牌房企合生创展发布公告称将北京东城区东二环的合生国际大厦项目出售,资产总值18.39亿元。

  公告显示,合生国际将予出售的公司为康至公司及凯大公司。BMI根据该协议将予出售的公司为柏顺公司。康至公司、凯大公司、柏顺公司及其余股东为项目公司的股东。於本公布日期,项目公司拥有标的物业,而标的物业为一幢位於中国北京东城区的办公大楼。

  10月6日,合生创展再发公告,对于该项交易进行了进一步的说明。合生创展表示,考虑到现时北京的办公室市场,即中国政府近期公布将北京的非首都功能转移到位於河北省的雄安新区的政策,此将导致国有企业及其他公司将其办公室迁出北京,因此减少对北京办公空间的需求。即使产生预计未经审核亏损约人民币2.97亿元,董事会认为该项交易对价公平合理,时机适当。

  九龙仓90亿港元出售香港写字楼 内地房企绿景接手

  10月11日晚间,绿景中国发布公告称,公司拟斥资90亿港元收购香港开发商九龙仓旗下位于香港观塘一栋在建的办公楼项目。

  根据公告披露,目标公司为New Grade Investments Limited,是九龙仓的全资附属公司,目标公司全资全资拥有Olinda,而Olinda旗下拥有位于香港九龙观塘海滨道123号,现正开发成为一幢独立式办公大楼的项目。

  项目完成后,该办公大楼将拥有地上二十三层及地下三层,其中最底层至二楼为停车位及上落货区,许可建筑面积为约55390平方米。

  根据协议内容,绿景中国此次收购销售股份及销售贷款的总代价为90亿港元,将由绿景中国的内部资源及银行或其他融资提供资金现金支付,其中应付初步代价为78.8亿港元。

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