CORC:写字楼综合体产业园研究简报(456期)
http://www.funxun.com房讯网2015-9-18 10:49:09
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[提要]2015年1-8月土地市场呈现冰火两重天;8月十大城市土地成交量环比上涨两成;北京土地市场将在9月10月集中上市;南沙写字楼有望靠招商引资提升市场…

  【写字楼土地市场动态】

  2015年1-8月土地市场呈现冰火两重天

  财政部今天公布了8月份的数据,1-8月份土地出让收入比去年同期已经减少了超过一万亿,下降38.4%。土地市场的这种快速跌落正在成为今年的新常态,即使8月份的房地产销售已明显回暖,但能拉动的土地市场也仅仅限于少数一二线城市。

  土地出让收入一直是地方全口径收入的重要组成部分,也是地方国企资本运作的重要工具。而今,土地市场的大规模遇冷可能会对地方财政稳增长措施带来一定影响。

  尽管供应减少了,但从成交情况来看,大量土地还是出现了流拍。全国300个城市共成交土地1531宗,环比减少30%,同比减少 36%;成交面积 5389 万平方米,环比减少 29%,同比减少 40%。成交环比、同比减少的幅度,均大大超过了供应环比、同比减少的幅度。

  8月十大城市土地成交量环比上涨两成

  8月份,10大典型城市土地成交建筑面积依旧呈现小幅上涨,但是由于一线土地市场成交均价小幅回探,土地出让金总金额呈现出一定程度的波动。易居房地产研究院近日发布的数据表明,土地市场"止跌企稳"的形态可以确定,在一线城市土地出让均价高位盘整的同时,二线土地出让均价亦进入上升通道。

  数据显示,8月份,受监测的北京、上海、广州、深圳10大典型城市土地成交建筑面积1831.3万平方米,环比上涨19.3%,同比下降20.5%。易居方面分析认为,8月份土地市场成交量相较7月份温和放大,但依旧低于2014年和2013年同期水平,因此,土地市场目前尚未摆脱低迷的状态,趋势性的反转尚需时日,但是止跌企稳迹象日渐显现。

  在土地出让收入方面,8月份,10大典型城市土地出让金收入517亿元,环比下降13.3%,同比下降23.4%,较上月相比小幅回落,但高于第一季度和第二季度其他月份。这主要是由于7月一线城市土地出让成交均价出现一定程度的冲高回落。但是二线城市土地出让成交均价和10大典型城市土地成交建筑面积体量,均保持上涨趋势。

  北京土地市场将在9月10月集中上市

  继石榴庄、孙河、东坝地块上市之后,北京市国土局近日挂出昌平、顺义、丰台及门头沟的9宗地块,这9宗地块都将在9月、10月集中上市,形成一个土地供应的小高潮。挂牌地块信息显示,这9宗地块中,3宗地块为商业服务用地,其余6块地为含有居住性质用地,总挂牌起始价格已经达到166.18亿元。

  受供需影响,目前,房企对土地需求尤为强烈,特别是一、二线城市。中原地产研究部统计数据显示,仅仅在9月前两周,保利、万科、华润、恒大、远洋等在内的20家标杆房企纷纷在土地市场拿地,其中保利联合首开龙湖等企业合计投入107.33亿在北京市场获得多宗土地,另外包括方兴、世茂、万科等企业也在各级市场陆续拿地,合计拿地金额高达201.5亿。预计9月全月有望突破8月份拿地总额317亿的月度纪录,创造新高。

  就在上周,朝阳孙河一地块在市国土局现场竞拍,经过12家房企争抢,最终以29.4亿元成交,该地块楼面单价达到5.26万元。今年7月,大兴庞各庄一住宅地块也遭疯抢,最终拍出了24.11亿元,销售限价为9335元。

  【写字楼动态数据播报】

  南沙写字楼有望靠招商引资提升市场

  来自第一太平戴维斯提供的数据显示,南沙自贸区自挂牌几个月以来发展势头强劲,一季度住宅成交面积超过35万平方米,比去年同期大涨154%;5-7月成交形势更加喜人。而南沙的写字楼市场也同样成为大众关注的热点,调查分析,当前南沙自贸区写字楼市场存三大趋势。

  广州天河、越秀等传统商务区的写字楼租金虽然昂贵,但周边商务配套完善,交通便利,调查显示原位于这些区域的受访企业只有16%明确表示愿意入驻南沙;而位于海珠番禺白云等远离中心区域的企业,其承租能力相对较低,意愿入驻南沙自贸区的比例较大。这些企业希望选择南沙自贸区这样有潜力的区域,既可以享受政策优惠,又有利于开拓对外业务,未来能有更好的发展前景。

  第一太平戴维斯广州商业楼宇部董事刘晓南表示:"自挂牌以来,南沙自贸区引起了各行业的广泛关注。地处广州远郊的南沙有既有优势也有不足,要想让南沙写字楼市场红火起来,仅仅靠自贸区的政策优势是不够的,还需进一步加大基础设施投入,加快吸引优质企业的进驻,让进驻的企业实实在在地享受到自贸区的政策红利。"

  9.7日-9.13日杭城写字楼成交涨幅最大

  9.7-9.13,杭城商业地产市场供销两旺。成交方面,一共成交商业房源超3万平方米,环比上涨39.81%;三大物业类型成交面积均环比上涨,其中写字楼涨幅超100%。

  供应方面,新增上市房源以写字楼为主,供应面积环比上涨近5成。上周一共新增7个项目,共计供应商业房源472套、5.19万平方米。新上市项目分别位于余杭、西湖、上城和拱墅区,其中西湖区的写字楼项目绿城·西溪世纪广场体量最大。

  从各区域成交来看,余杭区共计成交104套、0.44万平方米,成交套数、面积环比均下跌超过20%;主城区共计成交221套、1.88万平方米,环比分别上涨43.51%、84.23%;主城各区除拱墅外成交面积均有所上涨,涨幅较大的有下沙和滨江区;萧山区周成交69套、0.75万平方米,成交面积环比增长20.60%。

  从各物业类型成交占比来看,酒店式公寓市场份额下跌13.67个百分点至49.21%,占比仍最大;商铺市场份额上升6.96个百分点至33.95%,占比第二;写字楼市场份额为16.84%,环比上升6.71个百分点。

  深圳未来3年写字楼新增供应将现高峰

  高力国际统计数据显示,2015年-2019年深圳写字楼新增供应量将超过600万平方米。其中,2015年写字楼总体供应量录得约100万平方米,福田区主要代表性项目:生命保险大厦、中洲大厦、中广核大厦、京基滨河时代等,加上南山区主要代表性项目:华润城综合体一期、卓越后海中心、深圳湾生态园1期和2期、中洲控股中心、航天国际中心等都计划在今年内入市。

  高力国际代理服务部副董事李晓北告诉记者,近5年内,深圳写字楼供应高峰将出现在2016年和2018年,其中2016年以福田区供应为主,2018年为南山区供应为主。据介绍,2016年深圳的写字楼供应量预计为182万平方米,福田区有包括招商证券大厦、建设银行大厦、中国人寿大厦、南方博时基金大厦等写字楼将入市;而2018年的供应量预计为117万平方米,主要包括南山的华润总部大楼、腾讯前海项目、民生电子商务前海项目等。

  同时,未来5年,这些写字楼供应将放缓深圳甲级写字楼租金的上涨速度。李晓北表示,深圳甲级写字楼的需求从2013年开始增长,在供应量不足的情况下导致租金持续上涨;但从2015年下半年起,租金将受大量新增供应量的影响,同时受制于现存高品质写字楼的租金支撑,预估2016年深圳福田区甲级写字楼平均租金略微有所下调。而南山区新增的甲级写字楼,品质和档次整体提升,平均租金将持平并略有上升。

  重庆前8月写字楼销售面积下降15.1%

  重庆市统计局发布《2015年8月份重庆社会消费品零售总额》和《2015年1-8月重庆房地产开发和销售情况》。从这两份报告来看,市民花在新家上的费用在不断上升,在商品房销售方面有5.7%的增幅。

  市统计局调查发现,今年1~8月,商品房销售面积3019.22万平方米,同比增长5.7%。其中,住宅销售面积增长3.8%,办公楼销售面积下降15.1%,商业营业用房销售面积增长5.8%。

  上个月全市商品房成交量为337.41万平方米,同比增加3.9%;商品住房成交量为271.19万平方米,同比增加3.1%。但全市商品房供应量来看,为304.52万平方米,同比减少8.8%。在主城区,商品房成交面积同比基本持平,但供应量却有了大幅减少,同比减少14.5%。

  市房地产协会相关负责人分析说,之所以出现供应量减少的现象,和今年一直持续的去库存有直接关系,很多企业今年重点放在销售已有项目上,再加上去年的市场低迷,导致资金相对紧张,所以供应量相比去年有了大幅的减少。

  【北京写字楼新闻快讯】

  9月7日-9月13日北京写字楼市场成交

  2015年9月7日-9月13日,写字楼市场成交59套,成交面积0.81万㎡,成交均价24425元/㎡,成交金额1.98亿元,成交排行明细如下:

 

 

  【房讯网最新活动速递】

  刘凯:互联网+为写字楼市场注入新动力

  【房讯网讯】2015年9月17日下午,由房讯网、选址通主办,全联房地产商会写字楼分会承办的"第九届全国写字楼联合代理推介会"在北京万豪酒店隆重举行。

  本次推介会以"选址中国:互联网+时代的写字楼市场"为主题,邀请MAX泰达科技园、经略天则、北京经开、民企总部基地、阳光·We+中心、力宝广场、大族广场、中国铁建·耀中心等十家国内最新推出的写字楼项目和300家代理公司,进行项目对接与推介,同时就互联网+时代下写字楼营销模式创新,整合互联网营销渠道进行深入探讨与广泛交流。

  会上,选址通董事长,全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长做出重要讲话,以下是讲话内容:

  尊敬的各位领导、各位代理商伙伴:

  非常高兴又和大家见面了。向大家汇报,选址通在4月24日上线以来,在全联房地产商会以及各位代理商伙伴的支持下,目前注册用户已经超过4000人,我们今年的目标是10000人;收录房源6300套,我们今年的目标是10000套。

  选址通定位中国首家写字楼全民营销平台,通过O2O服务模式,为直接用户、经纪人和开发商提供线上和线下写字楼选址服务。致力于打造开发商和直接用户、经纪人乐用的写字楼选址服务平台,通过更高效、更安全、更精准地匹配办公室及用户资源,为直接用户、经纪人及开发商提供多种增值服务和选址工具,全力创建一个专业、简单、安全的高品质选址服务的第三方平台,让选址变得更加容易、平等和高效。

  互联网+时代,买地建房子已经不是房产经营的唯一途径,特色运营是房地产市场尤其是商业地产市场的主流方向之一。

  那么,互联网+时代,互联网+写字楼还是写字楼+互联网?这是一个问题。

  "互联网+写字楼",其结果可能是另外一个业态、另外一个商业物种。而"写字楼+互联网",是以写字楼为主体,借助互联网做一些改良性的创新。因此,"互联网+"是颠覆性创新,而"+互联网"是改良性创新。

  今年以来,互联网+写字楼的案例主要有:SOHO中国推出SOHO 3Q,打造的线上租赁平台;毛大庆打造创业平台优客工场;中海地产推出"云商务",卓越集团推出"E+商务",保利地产推出"商办平台"等等。

  我们认为,"互联网+写字楼"才刚刚开始,未来还有很长的路要走。"互联网+写字楼"的实质内涵,不是简单地将写字楼产品和服务的销售渠道从线下搬到线上,而是借助互联网实现传统写字楼、办公室转型升级。换句话说,打破信息不对称只是一小步,盲目在消费端"烧钱"或许能让行业很快看到互联网的潜力,却不足以教会行业互联网的思维和"玩法"。

  比如说,之所以联合办公空间、众创空间和新型孵化器目前在中国得以快速的发展,是由于在互联网+时代,办公空间和办公模式正处于巨大的变革中,人们对传统写字楼的需求也在发生变化。随着IT、互联网行业这几年来的快速发展,越来越多的有经验的个人开始成立自己的创业团队,进行智能设备的设计、应用程序的开发等等在过去并不普遍的工作,这些人对联合办公有的大量的需求。在北京和深圳这两个IT创业者聚集的城市,联合办公空间、众创空间等更是遍地开花。

  在未来几年内,企业结构和人数的变化与工作模式的改变将对现有办公场所的形式产生巨大的冲击,这在一线城市中尤其明显。

  那么,是否可以预计,大众对传统固定工位,且租赁合约时间较长的写字楼需求将逐渐减少,取而代之的则是更加灵活且注重互动和交流的联合办公模式?进而,在这种趋势下,影响写字楼市场的产品结构和运营模式,诞生出新的业态、新的物种?

  让我们拭目以待!

  "互联网+"时代 北京写字楼市场何去何从

  --第九届全国写字楼联合代理推介会在北京成功举办

  【房讯网讯】2015年9月17日下午,由房讯网、选址通主办,全联房地产商会写字楼分会承办的"第九届全国写字楼联合代理推介会"在北京万豪酒店隆重举行。

  本次推介会以"选址中国:互联网+时代的写字楼市场"为主题,邀请MAX泰达科技园、经略天则、北京经开、民企总部基地、阳光·We+中心、力宝广场、大族广场、中国铁建·耀中心等十家国内最新推出的写字楼项目和300家代理公司,进行项目对接与推介,同时就互联网+时代下写字楼营销模式创新,整合互联网营销渠道进行深入探讨与广泛交流。

  移动互联网时代,在"万众创新,大众创业"浪潮的冲击下,写字楼市场也紧跟时代发展趋势,出现了很多新的发展方向,房企也纷纷投入"互联网+"怀抱进行转型。SOHO中国推出SOHO 3Q,打造的线上租赁平台;华远联手奇虎360打造的智能社区;方兴地产联手QQ打造的智慧住区。

  眼下,"互联网+"概念俨然成为中国经济新一轮转型升级中最大的"风口"。在房地产行业整体下行的背景下,许多开发商运营商开始瞄准互联网+领域,以求站上"风口"寻找增长新动力。

  在"互联网+时代"下,北京写字楼市场也呈明显回暖趋势。数据显示,上半年北京写字楼市场供应量持续增加,6月份北京写字楼市场可售面积已达239万平方米,写字楼租金也在稳步上涨,仅7月份北京写字楼成交就达到479套,总建筑面积也达到15.79万平方米。

  在北京写字楼市场总体回温的态势下,移动互联网风潮带动了市场的变革,对于未来写字楼市场的发展,选址通董事长刘凯表示,写字楼不仅要将客户变为用户,还应实现"互联网+写字楼"链接、交互、社交的平台,引导更多写字楼向"互联网+"时代创新转型。

  据了解,在本次推介会上,还举行了全联房地产商会写字楼分会增补会员授牌仪式和全联房地产商会写字楼分会会长联席会。全联写字楼分会副会长以及部分常务理事参加了本次联席会,同时就"互联网+"时代下的北京写字楼市场等行业热点进行了深入的交流。

  全联房地产商会写字楼分会副会长兼秘书长刘凯在会上表示,"互联网+写字楼"与"写字楼+互联网"是完全不同的两种创新模式。写字楼不能随便贴上"互联网+"标签,而应该更关注产品本身的品质和客户的需求。

  总而言之,在"互联网+时代"下,房地产市场变革转型正在促使整个写字楼行业发生变化,更有效的营销模式、更精准的服务定位和营销渠道需求变得更为迫切,一场新的营销变革正悄然来临。

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