CORC:写字楼综合体产业园研究简报(397期)
http://www.funxun.com房讯网2014-8-11 9:22:55
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[提要]CORC:写字楼综合体产业园研究简报(397期)

  【写字楼土地市场动态】

  上半年全国房地产用地供应7.6万公顷 同比降7.7%

  8月1日,国土资源部披露的统计数据显示,2014年上半年全国国有建设用地供应26.2万公顷,同比下降5.5%;其中房地产用地供应7.6万公顷,同比下降7.7%,房地产用地供应总量出现小幅下降。

  期内,全国105个主要检测城市综合、商业、住宅地价分别为3458元/平方米、6475元/平方米、5214元/平方米,环比增长率分别为1.4%、0.9%、1.5%,同比增长率分别为7.5%、7.5%、9.1%。国土部称,主要监测城市地价总体水平温和上涨,环比增幅继续放缓。

  统计还显示,上半年全国共发现土地违法案件28510件,涉及土地面积11256.9公顷,同比分别增长27.7%和18.9%。全国共立案查处矿产违法案件1915件,同比下降12.9%。

  此外,来自国家统计局数据显示,上半年房企土地购置面积1.48亿平方米,同比下降5.8%,降幅比1-5月份扩大0.1个百分点。

  北京丰台挂牌两宗地 起始总价约35亿元

  8月4日,北京市土地整理储备中心公告显示,北京市丰台区挂牌出让一居住地块和一文娱地块,起始总价约35亿元,土地总面积约10万平米。

  据悉,编号1404-621地块位于丰台区南苑乡南苑村,东至规划回迁房、小学及托幼用地,南至规划南苑镇三号路,西至规划槐房西路,北至规划南苑镇二号路。土地面积99599平米,规划建筑面积205093平米,起始价33.35亿元,楼面价16260元/平米,土地用途为R2二类居住用地。

  值得关注的是,本次出让宗地中配建及竞建的"限价商品住房"销售限价为15000元/平方米。

  此外,编号为D-12地块位于北京市丰台区丽泽金融商务区,东至规划绿地,南至现状北京市公安局干警宿舍楼,西至规划金中都西路,北至规划骆驼湾南路。土地面积4435平米,规划建筑面积10000平米,起始价1.53亿元,楼面价15350元/平米,土地用途为C3文化娱乐用地。

  此前消息,7月29日,北京市共有5宗地挂牌竞价截止并进入现场竞价环节,分别为朝阳区孙河乡一块住宅用地、一块商住用地,房山区阎村镇三块商业用地,土地面积共计约67.96万平米,起始总价约88.3亿元。

  最终经过数轮竞价,房山区阎村镇三块商业用地最终均被北京天洋基业投资有限公司竞得,成交总价共计26.15亿元。除了三块商业用地外,北京当天挂牌的孙河两宗地块容积率都在1左右,属高端低密度宅地,起价分别为46亿元、31.45亿元,最终遭遇流拍。

  北京又有4宗地成交 土地收入达1268.7亿元

  北京又有4宗地成交。其中,绿地斥资22.31亿元底价摘得中关村翠湖科技园两宗地,折合楼面价约为1.35万元/平方米。而通州运河核心区两宗多功能用地则落入远洋联合体囊中。至此,北京年内土地收入已经达到了1268.7亿元。

  根据公告,海淀北部地区整体开发中关村翠湖科技园HD-0302-194、HD-0302-223地块C2商业金融用地,其建筑规模约为8.15万平方米,最终以底价11.01亿元被绿地摘得。而绿地拿下的另外一宗地为同区域的HD-0302-195、HD-0302-224地块,建筑规模为8.37万平米,成交价为11.3亿元。

  "翠湖地块周边没有商业写字楼产品在售,但二手住宅价格普遍在2.5万-3万元/平方米,距离该地块最近的一个在售新盘正源尚峰尚水7月底推出的商住LOFT产品的开盘价格为3.8万元/平方米,以此判断,绿地拿地价格可以称得上是抄底。"亚豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。

  孙河土地流拍 中粮落入"地王陷阱"

  孙河板块价格一路走高,2013年1月24日,泰禾集团力挫保利、融创、懋源、招商、九龙仓、绿地等12家企业,以18.5亿元总价将孙河乡北甸西村W地块二类居住用地收入囊中,折合楼面价2.94万元/平方米。

  时隔一个月,首开集团于2013年2月28日一举斩获孙河乡西甸村F地块、G地块二类居住用地两宗地块,两宗地块总价合计27.2亿元,楼面价约为2.62万元/平方米。虽然楼面地价略高,但泰禾在孙河地块的项目-泰禾 北京院子,拿下今年上半年北京别墅项目销售金额的冠军,成交金额为14.34亿元。

  但此后拿地的中粮却陷入"地王陷阱",2013年7月23日,中粮地产以23.6亿元,配建3.3万平方米公租房的代价将北京市朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块收入囊中。剔除保障房,商品房部分楼面价高达4.84万元/平方米,刷新了北京土地出让历史上的单价纪录。业内普遍预计项目建成后售价将在10万元/平方米左右。

  中粮地产的一季报显示,中粮地产实现营业收入9.72亿元,归属于上市公司股东的净利润0.67亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有0.61亿元;2013年整年亦如此,全年营业收入101.79亿元,归属于上市公司股东的净利润5.35亿元,但扣除非经常性损益后的净利润只有2.03亿元,其中由万科经营的中粮万科合作项目贡献了很大一部分。

  中国指数研究院近日发布报告称:7月份,全国300个城市共成交土地1967宗,环比减少18%,同比减少40%;成交面积6666万平方米,环比减少23%,同比减少44%。全国300个城市土地出让金总额为1475亿元,环比减少15%,同比减少49%。但据北京市土地整理储备中心的数据显示,今年前七个月,北京土地市场通过招拍挂公开出让土地97宗,土地出让金总额为1229.4亿元。其中7月份成交土地8宗,土地出让金总额114.2亿元。

  【写字楼品牌企业信息监控】

  第七届全国写字楼联合代理推介会9月举办

  房讯网讯 由房讯网、全联房地产商会联合主办的"第七届全国写字楼联合代理推介会",将于2014年9月在北京隆重举行。主题为"赢在渠道:大数据时代营销新势力"。

  根据北京市统计局数据显示,截止2014年5月,北京写字楼新开工面积为136.5万平米,同比下降37.4%,竣工面积130.7万平米,同比增加107.9万平方米,累计施工面积达到了2017.6万平方米,增长29.4%;写字楼完成投资211.9亿元,同比下降0.4%,写字楼投资出现下滑。2014年5月北京写字楼成交面积7.66万平方米,均价为20207元/平方米,北京写字楼供应成交主要集中朝阳望京、通州等新兴商务区,投入使用在缓解商务租赁需求紧张的情况下,有效稀释租金水平高的现状。

  60多家北京和全国性电视台、报纸、杂志、网络媒体,包括人民网、新浪网、搜房网、和讯网、北京青年报、中国经营报、中华工商时报、北京商报、新京报等将对本次推介会进行全方位报道。

  主办单位:房讯网  全联房地产商会

  专业机构支持: 第一太平戴维斯 戴德梁行 世邦魏理仕 高纬环球 高力国际 中原地产 乐工场 上古经纪 誉翔安

  合作媒体:新浪网、搜狐网、人民网、搜房网、房讯网、和讯网、中国经营报、精品购物指南、新京报、北京晨报、中国建设报、北京日报、北京晚报、北京青年报、第一财经日报、中华工商时报、北京商报、经济观察报、北方网、凤凰网、今晚报、每日新报、城际快报、中国房地产报、国际金融报、法制晚报、京华时报、新地产、楼市、安家、中国房地产报、国际商报、福布斯、财富、投资家

  【写字楼行业动态与研究】

  长沙甲级写字楼崛起 未来将以多区域发展

  据统计长沙统计局统计,2013年长沙实现地区生产总值(GDP)7153.13亿元,比上年增长12.0%。从增速看,全市地区生产总值增速分别高于全国、全省平均水平4.3和1.9个百分点,继续稳居全省第一。

  据了解,长沙金融生态区总面积1828亩,可供开发面积1123亩,规划容积率5.0,规划总建筑面积约300万平方米,总投资或将超过300亿元,预计在2020年完成整体开发。

  据中原地产数据显示,长沙泛金融生态区后市供应量将超过63.7万㎡。未来5年,长沙还将新供应甲级写字楼128.3万㎡。截至2017年底,长沙优质写字楼整体库存将超712万㎡,主要集中于长沙金融生态区和滨江新城。

  价格方面,据中原地产数据显示,1-6月,上半年全市商业成交均价为15418元/㎡,长沙泛金融生态片区成交均价达13582万/㎡。

  预计滨江商务区2014年入市甲级写字楼总体量或将达到40万方,排五大商务区内之首,其中包括万达总部国际 (论坛)三栋约6.7万方、泊富国际广场 (论坛)一栋约10万方、北辰中信大厦一栋约6.8万方、华创国际三栋18万方等。

  二季度北京写字楼租金环比一季度上升0.46%

  日前,国际房地产咨询服务公司高纬环球发布二季度报告。报告披露,二季度,北京甲级写字楼租金为每建筑平米380.5元/月,环比一季度上升0.46%,基本平稳。甲级写字楼空置率为6.57%,较一季度下降0.53个百分点。

  高纬环球预计,下半年,北京核心商圈的甲级写字楼将有45万平方米的新增供应,另有46万平方米供应量集中在新兴商圈。

  日前,国际房地产咨询服务公司高纬环球发布二季度报告。报告披露,二季度,北京甲级写字楼租金为每建筑平米380.5元/月,环比一季度上升0.46%,基本平稳。甲级写字楼空置率为6.57%,较一季度下降0.53个百分点。

  高纬环球预计,下半年,北京核心商圈的甲级写字楼将有45万平方米的新增供应,另有46万平方米供应量集中在新兴商圈。

  今年全球商业地产投资7000亿美元 中国下滑13%

  以房地产及资本管理公司仲量联行(JLL)向其客户发布全球商业地产三季度的预期。根据21世纪经济报道获得的独家报告,仲量联行统计,2014年2季度,全球商业地产投资保持了增长势头,投资额达到1580亿美元,较2014年前三个月增加了14%。前两季度相加,2014年上半年投资额达到2970亿美元,比去年同期增加28%。

  该报告认为,全球商业地产市场交易量正处于2007年以来的最高水平,这提升了开发商的信心。因此仲量联行增加了对2014年商业地产投资额的预期,从原来的6500亿美元上升到7000亿美元。

  这一预期较2013年5880亿美元的投资额增长19%,而能否实现主要由第四季度的交易量来决定。报告认为,第四季度的交易量将占全年的30%到35%。

  高流通性市场仍是投资者的主要目标,澳大利亚、中国、法国、德国、日本、英国和美国七国(英文首字母排序)占了上半年交易量的77%,伦敦、纽约、东京和巴黎四大"超级城市",吸引了上半年投资总额的五分之一。

  美国领跑2014年全球房地产投资。上半年仅美国一地,商业地产投资就达1290亿美元,较上年同期增加44%。增长主要来自本国和外国投资者的股权投资,债市的投资也不可忽略。

  中国的商业地产投资在2014年上半年则下滑13%。积极态势。

  下半年绿地超过万科的可能性不是很大

  万科这两年的增速很快,单看上半年数据,万科销售额是836.7亿元(另有数据显示是1000亿元),相比2012年上半年625.4亿元的销售额增长幅度较大。绿地上半年的业绩为830亿元,和万科前一个数据相比咬得很紧,还未超越。但同期销售面积绿地为836万平方米,超过万科的793万平方米。

  一直居于房地产行业老大位置的万科将2014年的销售目标定为2000亿元,而绿地集团董事长、总裁张玉良却声称2014年的地产销售额要冲2400亿元。

  从销售额上看,2013年,绿地与万科只有80多亿元的差距,按照张玉良的说法,"也就是两个项目的差距。"如果从销售面积上看,绿地已经超过万科。绿地集团2013年完成预销售面积超1660万平方米,位居行业第一,较上年增长38%。

  近年来,万科已多次遭到来自同行的追兵逼宫,几次差点丢了皇冠。有业内人士指出,反观万科近年表现,在经历了2008年的"拐点论"、"捐助门"事件后,万科可谓自乱阵脚,也乱了方寸:先是误判了市场走势,错失了2008年第三季度这一拿地的最好时机;接着是在地价大涨后,不得不高价拿地。一连串的"踏空"使万科多次经历逼宫的险情,直至去年失去行业销售面积桂冠。

  有分析指出,万科在2014年的开工量仍将保持增长,预计新开工面积2238万平方米,竣工面积1480万平方米。不管绿地等追兵能否在2014年完成赶超,万科在2014年超越2000亿元达到一个新高度已无太多悬念。中信建投称,2014年万科可售货值3100亿元,全年销售额有望达到2100亿元。

  2014年郑州新地王出炉:楼面价每平1.65万

  2014年8月6日上午,郑东新区龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩商务金融用地网挂结束,经过29轮激烈竞拍,由编号为"50759529"的郑州国投置业竞得。该地块最后的成交总价为52430万元,单价1614.32万元/亩,相对起始价706万元/亩,溢价率高达128.65%,另再交廉租房892万元移地建设款,再次刷新了郑州单价地王记录。经查郑州国投置业成立于2007年,法人周卫华,是国资委名下成立的国有控股《郑州燃气房地产开发公司》。

  2012年9月28日,230.55亩龙湖中环南路东、龙翔六街南宅地,郑政新出〔2012〕25号地块,郑州市高择置业有限公司以15.1015亿元缔造了郑州"总价地王",被开发为普罗旺世龙之梦。

  2014年6月25日,龙湖中环南路南、九如路西18.16商务金融用地,亩郑政东出(2013)24号地块,河南中盟地产有限公司摘得,溢价116.3%,14006.4元/平方米楼面价、1560万/亩,荣升新地王。

  2014年8月6日,龙湖区域鑫胜路北、九如路西32.477亩住宅用地:每平方米楼面价拔高2467.07元,单价每亩拔高54.32万。

  【写字楼市场数据分析】

  二季度亚太区写字楼租赁市场信心指数回升

  近日,高力国际发布研究报告显示,去年年底以来市场参与者信心逐步回暖,今年二季度亚太区写字楼租赁市场信心指数增至61.7%,较一季度有明显改善,并超过长期平均水平。

  据悉,《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》包括了新租赁查询、房地产需求、业主期望和租金期望四个方面。四个分类指数在2014年第二季全线上升。四个分类指数在2014年第二季全线上升。在四个分类指数中,以租金期望指数表现最强,增至69.1%,略高于67.8%的长期平均值。该分类指数表明经纪人对写字楼租金未来12月的走向颇为看好。

  新租赁查询分类指数为67.0%,连续第三个季度录得增长,创下2013年一季度以来的新高。该分类指数继续复苏并维持在50%以上。多数经纪人表示银行、金融和保险行业依然为区域内最活跃的租户组别。而客户的房地产需求分类指数为68%,该指数继续保持过去三个季度以来的上升趋势。不过,最后的业主期望分类指数则表明业主仍对市场持谨慎态度。该指数较上季度小幅增长,由38.5%升至42.8%。

  北京写字楼租金环比下降0.2% 至310.3元每月每平

  华北区内,青岛是2014年上半年内唯一有新增供应的城市。中铁建于市中心开发的70,000平方米项目于期内竣工落成。新增供应使青岛市场总存量扩大到1,297,000平方米。相较之下,北京写字楼市场的总存量为5,480,000平方米,大连为1,066,400平方米,天津为1,019,700平方米,沈阳为837,000平方米。

  截至2014年上半年,大连、沈阳、青岛、天津及北京的空置率分别为16.2%、17.7%、15.5%、17.5%及5.3%。

  北京继续处于自2013年上半年开始的租金调整期,截至2014年6月,租金环比下降0.2%,至人民币310.3元每月每平方米。这主要是因为企业租赁预算受中国经济增速不明朗的影响而有所收紧。二线城市中,受理财及贷款公司对高品质写字楼需求增长的驱动,大连租金录得环比6.0%的显着增长,上升至人民币87.4元每月每平方米;这仅领先于青岛,青岛租金小幅下降至人民币86.5元每月每平方米;与此同时,大连的租金仍低于沈阳及天津。沈阳由于经济形势不明朗,业主给予更多的优惠措施,致使平均租金下降至人民币96.1元每月每平方米(同比下降3.2%),而天津的租金则录得人民币108.8元每月每平方米。

  在北京,世纪恒丰斥资人民币约21.5亿元购买临近燕莎子市场的冠捷大厦;带有外资背景的基汇资本以人民币57亿元收购盈科大衍地产持有的包括两栋甲级写字楼在内的建筑面积为169,000平方米的盈科中心。在沈阳,中国保利集团旗下子公司以人民币约11.7亿元购买瑞安建业(瑞安集团成员)持有的包括23,000平方米写字楼(建设中)在内的沈阳中汇广场二期。

  在2014年下半年华北区各写字楼市场内,沈阳和天津面临的挑战最大,两市分别有470,000平方米和380,000平方米的新增供应。如按计划完工入市,这些新增供应将分别占两市现有总存量的56.1%和37.2%,给业主方带来巨大压力。大连及青岛也将有新增供应,但两者之体量分别仅为40,000平方米及165,000平方米,均不超过两市历史吸纳量之水平。

  上海中心塔冠结构封顶 632米刷新申城之巅

  随着塔冠结构中最后一榀鳍状桁架缓缓起吊并安装到位,历时近6年建设的"上海中心"按计划顺利达到设计高度632米,刷新了"申城之巅"的新纪录。据了解,这个高度也使上海中心成为上海第一高楼、中国国内建设中的第二高楼。

  资料显示,上海中心位于浦东小陆家嘴地区,主体建筑结构高度为580米,总高度632米。建设方上海建工机施集团方面介绍,上海中心大厦塔冠结构位于118层至137层,高度为546米至632米,包含塔楼观光层、机电设备层等4个建筑功能区。

  定位方面,上海中心作为一幢综合性超高层建筑,将以办公为主,并包含会展、酒店、观光娱乐、商业等业态。

  据介绍,"上海中心"2014年年底将实现除酒店精装修部分外的土建竣工,2015年年中将投入运营。

  据悉,该项目所处的小陆家嘴区域空置率仅为1.0%,过去1年写字楼市场处于明显的供不应求状况。

  写字楼租金方面,目前陆家嘴区域最贵的金茂大厦为425元/平方米·月,环球金融中心为486元/平方米·月,国金中心为578元/平方米·月。据估计,上海中心的租金将会是陆家嘴最高的写字楼。

  长沙300米地标华创国际广场写字楼亮相

  近日,金融生态区首个城市综合体华创国际广场推出56-1300㎡写字楼产品,其低首付策略引起市场关注。而与之相邻的绿地中心智慧样板层几乎在同一时间开放。金融生态区的写字楼的大比拼更趋激烈。

  华创国际广场首次开盘曾销售5亿元,近期推出的写字楼产品能否在销售上再攀高峰?华创国际广场占地58亩,建筑面积超30万㎡,写字楼规划超高层两栋、高层一栋,高度分别为300米、138米、100米;另有商业裙楼一座,规划功能为国际时尚步行街和环球奢侈品购物中心。此次推出的2号栋5-7层,产品面积为56-1300㎡,且采用首付一成的方式,吸引投资人入市。

  华创国际广场因300米地标高度而为人熟知。近期,华创国际广场写字楼产品揭开神秘面纱,在高度之外将凸显产品品质的优势。据华创国际广场常金国介绍,华创国际广场的写字楼采用的是智能化系统超5A标准,外立面采用LOW-E中空玻璃幕墙、10.8米挑高大堂、4.2米标准层高、进口奥的斯Skyrise高速电梯、网络集成地板等。

  事实上,"华创国际广场"只是该集团布局全国的其中一环,作为中国领先的专业商业地产运营商,湖南华创地产集团拟用十年时间建设20个"华创国际广场"。到目前为止,湖南华创地产集团商业开发总量达200多万㎡,累计投入100多亿元。

  在竞争愈演愈烈的写字楼市场中,写字楼的品质及地段始终是投资者最看重的。而据了解,华创国际广场的年回报率为7%至8%。

  2011年,随着长沙老火车北站棚户区拆迁完成,原开福区火车北站片区正式被长沙市政府规划定位为长沙金融生态区,总投资或超过300亿元,预计在2020年完成整体开发。

  常金国认为,正是由于该项目进入区域时间最早,因此在开发成本上相比其他项目更具优势。于是,该项目近期推出首付8万元购买写字楼的优惠活动,势必引起投资人的关注。

  统计三地写字楼市场成交冷热不均

  近日,高力国际发表的2014年第二季度《亚太区写字楼租赁市场信心调查指数》报告指出,自去年年底以来市场参与者信心逐步回暖,2014年二季度该指数增至61.7%,较一季度有明显改善,并超过长期平均水平,此前的2012-2013年为57.9%。

  高力国际数据显示,今年上半年上海甲级写字楼市场总体租赁需求保持平稳,租金增速有所回升。浦东核心区市场空置率下降至约1.2%,为六年以来的最低位。而浦西核心区市场空置率小幅上升至11.4%。租金方面,由于供应有限且需求不断增长,浦东核心区平均租金增速在上半年内持续高于浦西,半年环比及同比增幅分别为6.1%及10.0%,至人民币9.6元每天每平方米。在浦西,大型外资总部型企业持续向非核心区外迁,引起租金水平下降。平均租金半年环比仅上涨0.4%,同比下降0.6%,截至上半年末为人民币8.8元每天每平方米。

  高纬环球的统计显示,第二季度,北京核心商圈写字楼成交面积为上季度的1.5倍,约达5.4万平方米,同比增长16%,其中内资企业成交居主导地位,占总成交面积的83.7%。金融业、科技类和专业服务业位居前三位,分别占总成交面积的35.7%、29.8%和11%。活跃的市场需求及核心商圈稀缺的可租赁面积,拉动本季度北京五大主要商圈甲级(含顶级)写字楼平均租金按建筑面积计算的有效租金季度环比上升0.46%,达每月每平方米人民币380.5元(折合每月每使用平方米人民币543.6元)。

  高纬环球分析认为,2014年下半年,北京甲级(含顶级)写字楼核心商圈将有约45万平方米的新增供应入市,而其余约46万平方米则主要集中在新兴商圈。短期内北京核心商圈甲级写字楼市场将继续保持业主市场,租金将随市场的变化进行小幅波动。

  戴德梁行表示,今年上半年,广州楼市总体供大于求。今年1-5月广州十区总体新增供应为345万平方米,十区一手商品住宅的总体供求比为1.57,为2006年以来的最高水平。供应大增,成交却有限,1-5月广州一手住宅成交量同比下降36%,二手住宅成交量同比下降50%。

  戴德梁行表示,受惠于今年开始全面推行的商事登记制度改革,广州企业注册门槛和相关手续大大简化,春节后市场持续发展,广州总体写字楼市场租赁活跃,其中二季度比一季度活跃,呈现向非核心区分流的趋势,番禺区与白云区的写字楼租赁成交面积分别占全市15%和18%,仅次于天河区份额(21%)。

  而租金方面,由于第三产业发展强劲,广州第三产业增加值占GDP比重达66%,并且过去10年间以18%的平均增速成长,营商环境的日益改善,总部经济地位巩固,戴德梁行预计,下半年广州核心商务区的甲级写字楼市场租金将维持平稳水平。

  【写字楼市场动态分析】

  7月标杆房企融资额度环比下降63.74%

  据全力行地产统计数据,上半年西安写字楼市场成交量达360123.37㎡,同比上涨38.6%。从区域来看,高新、曲江、经开依旧是写字楼市场供应的主力军。西安写字楼迎来了"三足鼎立"时代。据中原地产研究中心统计数据显示,2014年前7个月,中国房企海外融资规模达到424.33亿美元,其中,7月份海外融资规模为56.6亿美元,环比下滑幅度为40.79%。此外,从万科等10家标杆房企国内外融资的表现来看,7月份融资额度为50.37亿元,环比下降63.74%。

  一位业内人士向本报记者表示,从今年中国房企出海融资的具体表现来看,海外融资成本已经普遍超过7%,甚至有的房企出海找钱的成本代价高达15%以上。

  事实上,从中原地产研究中心的监测数据来看,海外融资额在中国房企融资总额中仍然占有较高比例。从总规模来看,截至2014年7月底,中国房企今年前7个月海外融资总额高达424.33亿美元,合计人民币约达2620亿元。

  数据显示,今年前5个月中国房企海外融资额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、34.14亿美元、26.18亿美元以及73.9亿美元。

  而从单月波动情况来看,1月份和6月份为中国房企海外融资高峰期,6月份单月海外融资规模高达95.6亿美元,为年内峰值。7月份则开始下滑,单月海外融资总额为56.6亿美元,环比下滑四成以上。

  值得注意的是,今年7月份,力高地产和当代置业两家房企海外融资成本都超过了13%。7月25日,力高地产集团称发行总额为1.25亿美元的5年期优先票据,票据将自2014年8月1日起按年利率13.75%计息;而当代置业亦是发行1.25亿美元的5年期优先票据,其融资成本却高达15.3%。

  值得注意的是,从7月份出海融资的房企和发债规模来看,7月31日,远洋地产敲定了发行总额为12亿美元的两笔美元债券融资事宜。

  据中原地产监测数据显示,远洋地产此次共发行了5年期与10年期的两笔美元债券,总额共12亿美元,合计约为人民币74亿元,融资成本均在6%以下。

  昆明写字楼超前开发 档次不断提升

  据风之铃地产研究中心数据显示,2013年昆明写字楼供应量达到了1858万平方米,而2014年和2015年新增的写字楼体量预计也将达到853万平方米。仅这三年的写字楼供应就达到2600万平方米的惊人体量。按照昆明700万人口数量,每人可以分到3.7平方米的写字楼面积。同时,随着云南省委省政府预计到2017年,将建成150个城市综合体整体规划的出几套,在城市综合体的浪潮之下,昆明写字楼的供应也达到了历史的高峰。目前昆明在建、待建综合体总体量9200万平方米左右,如果按照写字楼业态占城市综合体总体量的10%~15%来计算,昆明在建楼盘的写字楼体量应在920万-1380万平方米左右。

  而根据分布区域来看,2013年-2015年昆明写字楼供给分布:市中心231万平方米,东市区211万平方米,西市区约800万平方米,南市区近1000万平方米,北市区267万平方米,呈贡新区413万平方米。

  首先,西市区写字楼价格相比其他片区相对较低。数据显示,目前昆明一环写字楼售价多数在2万/㎡左右,二环内也均在15000元/㎡以上,其中世博板块写字楼售价最高,部分项目价格达到了30000元/㎡以上,相比之下,西市区写字楼目前为昆明几个区域中最低,每平米售价刚刚突破10000元。

  石远表示,西市区便利的交通体系和完善的基础配套,都是片区写字楼发展的基础,同时,随着昆明市政府《关于促进楼宇经济发展的指导意见》的精神,昆明市将进一步完善楼宇经济体系,2013-2015年税收过千万的商务楼宇要达到100栋、税收亿元的商务楼宇达到15栋,形成10个特色楼宇经济聚集区。

  长沙写字楼拼品质比"拼跌"重要

  虽然淡市下"以价换量"是主流,但对写字楼市场来说,拼品质似乎比"拼跌"更重要。

  长沙在建的写字楼能否达到"中国商务写字楼五星级认证"标准?据记者了解,在激烈的市场竞争环境下,目前长沙新建写字楼在产品品质方面提高竞争力。

  上周,绿地中心发布了智慧办公层,使用人脸识别、智能存取等方式,配置了视频会议室、睡眠舱和健身房等,这也是绿地首次推出的第5代产品。11.7米挑高大堂采用大量进口米色石材,德思勤城市广场写字楼9梯服务18层、约克中央空调新风系统、4米层高,在规划设计方面也是邀请的国际团队。即将推出2号栋写字楼新品的华创国际广场亦通过世邦魏理仕物业管理、索菲特大酒店酒店配套等方面强调品质,该项目营销总监常金国认为:"很多金融机构不愿意离开芙蓉路,芙蓉路上如果有高品质的写字楼,一定成为这些企业的首选。"

  今年上半年,长沙写字楼市场整体下滑,1-6月份长沙市共计成交写字楼物业23.12万平方米,同比下降38.67%。而上半年写字楼成交均价不降反升,为13388元/平方米,同比上涨11.07%。

  下半年广州新增约17.3万平方米甲级写字楼供应

  2014年下半年,广州甲级写字楼市场预计将有包括高德置地四期、雅居乐中心等项目落成入市,带来约17.3万平方米新增供应。预计未来租金水平仍有小幅下降空间,市场售价上升有限。

  据中立地产监测数据显示,上周(7月28日至8月3日)广州近一周办公物业总销售面积为31167平方米,较前两周上升了48.1%,销售均价为15762元/平方米,较前两周微跌4.5%。

  位于黄埔科学城片区的大壮国际广场上月共成交337套,成为广州市办公物业的销售冠军。项目毗邻地铁6号线与21号线交会站苏元站,目前平层户型为20-75平方米,带装修售价10200-13000元/平方米,层高4.5米Loft公寓为41-96平方米一到四房,带装修均价13000元/平方米,一次性付款享9.5折,按揭9.7折。

  北京产权交易所网站的消息显示,日前,中信地产海南投资有限公司挂牌出让三亚中信投资有限公司100%股权,挂牌价格为4 .1亿元,受让方还需承接三亚中信8 .52亿元债务。同时意向方需承诺,委托转让方即中信海南公司对标的企业开发的三亚中信半岛云邸项目进行管理。

  西安市甲级写字楼二季度空置率为14.56%

  据戴德梁行研究部2014年第二季度数据统计显示,西安市场无新增甲级写字楼入市,全市甲级写字楼总存量保持在596,638平方米。西安市甲级写字楼空置率为14.56%,较上季度下降1.5%。其中,城南区空置率为35.79%,环比下降8.42%;城北区空置率为3.65%,环比上涨2%;其余区域均无显着变化。

  "今年第一季度入市的中海大厦租赁成交活跃,是导致城南区二季度空置率大幅下降的主要原因。"戴德梁行西安公司总经理张裕鹏称,由于部分写字楼租户重新选址以及新入市甲级写字楼招租状况良好,二季度西安市甲级写字楼吸纳量较高,达到27,965平方米,其中城南区为22,779平方米,位居全市首位。金融、物流及科技类企业成为二季度写字楼租赁成交的主要力量,其中整层租赁的租户占据了绝大多数。

  数据统计显示,第二季度,西安市甲级写字楼成交租金达到每月100.89元/平方米,租金环比小幅上涨1.1%。业内分析认为,由于从去年开始西安市场写字楼a供应大幅增加,导致目前市场上写字楼存量较大,因此二季度各区域写字楼成交租金均无明显变化,整体租赁市场表现稳定。

  2014年1月至4月,西安市散售写字楼市场表现活跃,戴德梁行研究部称,前四月共成交260,300平方米,同比上涨34.9%,成交均价为每平方米9,011元,比去年同期上涨8.3%。

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