CORC:写字楼综合体产业园研究简报(616期)
http://www.funxun.com房讯网2019-7-15 14:54:00
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[提要]北京新房二手房市场分化 写字楼空置率上升;上海写字楼租赁需求放缓 销售型价格小幅下跌;二季度广州优质写字楼无新增供应 空置率下降;杭州写字楼市场空置率高位运行 租金小幅波动……

  北京新房二手房市场分化 写字楼空置率上升

  限价房大批量入市,"小阳春"倏忽而过,土地招拍挂理性而冷静,写字楼市场空置率上升……2019年已经过半,北京楼市在各个领域呈现出不同的关键词。

  新房市场

  关键词:井喷

  数字:1.63万套

  解读:成交量达3年最高 限竞房成绝对主流

  二手房市场

  关键词:滑坡

  数字:72603套

  解读:受新房分流影响 成交量处低位

  土地市场

  关键词:理性

  数字:33宗

  溢价率降低 不限价地块频出

  写字楼市场

  关键词:空置率上升

  数字:8.4%

  解读:空置率达八年最高 7项目入市

  上海写字楼租赁需求放缓 销售型价格小幅下跌

  数据显示虽然二季度上海甲级办公楼租赁市场整体放缓,但非中心商务区仍表现强劲。非中心商务区净吸纳量在二季度达到79000平方米,科技新媒体以及制造贸易类公司依旧引领租赁需求。

  经过两年来的大量供应,浦东中心商务区的空置率上升至13.1%,较近年来的最低点2015年2季度高出11.3个百分点。得益于近期竣工的项目面积去化,浦西中心商务区的空置率环比下降1.0个百分点,至9.1%。

  由于近期竣工项目降低了租金预期,且一部分现有项目在激烈的市场竞争中开始推出更多激励政策,浦东中心商务区租金环比下跌3.6%,至人民币10.7元每平方米每天。非中心商务区租金环比下跌2.1%,至人民币6.5元每平方米每天。尤其在浦东,新项目的业主为争取主力租户竞争愈发激烈。相比之下,浦西中心商务区租金则持平。

  在销售型办公楼方面,总体售价呈小幅下跌趋势。2019年第二季度的售价环比下跌0.3%至人民币43516元每平方米,二季度无新项目竣工入市,销售量受到限制。购买需求主要来自内资企业,以满足自用需求。

  二季度广州优质写字楼无新增供应 空置率下降

  二季度广州优质写字楼市场没有新增供应落成,得益于琶洲持续吸纳,全市空置率环比下降0.5个百分点至4.9%。其中保利中悦广场录得多宗大面积成交,如逸仙电子商务租用超过6,000平方米,云蝶科技租用1,300平方米。分行业来看,金融企业的成交成为需求首位,其次分别是TMT和零售贸易。

  全市整体租金保持平稳,为每月每平方米170.0元。分区域来看,琶洲新近落成的项目空置率持续改善,带领区域租金录得环比上升0.7%,涨幅环比收窄0.7个百分点;珠江新城租金环比维持无升降,但观察到空置面积的去化减慢,业主变得更加积极推租,大面积或知名租户的议价能力增大。

  预测未来6个月,将有8个项目、共47万的新供应交付。项目分布在珠江新城,琶洲和越秀等片区。部分项目由于运营未及成熟,预租情况不够理想,预计进驻率难以达到预期。全市空置率将被推高。核心区的空置面积若未能改善,不排除有下调租金的可能性。

  杭州写字楼市场空置率高位运行 租金小幅波动

  今年二季度,钱江新城的世包国际中心、武林商务区的延中大楼、未来科技城的欧美金融城T6以及滨江板块的星澜里入市,为写字楼市场带来18.2万平方米的优质供应。上半年累计共有6个新增项目,总计32.2万平方米优质供应入市。TMT(33.0%)、传统金融(15.9%)和房地产(14.6%)行业为上半年前三大需求来源。

  受到整体经济形势影响,租户对于租赁成本的控制加强,市场去化速度相应减缓;大量优质供应的入市同样推高空置率,全市空置率同比上升7.3个百分点至23.2%;上半年累计录得净吸纳量3.9万平方米。全市平均租金报价每月每平方米127.4元,同比微升0.1%。

  未来半年内预计将有包括黄龙万科商务中心三期、大悦城一期、正元智慧大厦、天目里在内共45.4万平方米优质供应入市。整体市场空置率预计保持高位运行,租金走势或将出现小幅波动。

  科技IT类租户活跃提升天津写字楼市场租赁需求

  今年上半年受IT类租客需求增加的影响,天津写字楼整体市场的净吸纳量达到6.8万平方米,比去年同期增长106%。得益于天津大力支持科技型企业发展,到写字楼租房的IT公司多为新成立企业。业内人士分析指出,虽然6月下旬海河沿线区域有新项目入市,但租赁需求仍保持强劲。

  同期统计数据显示:为保障优质租户,多家写字楼持续下调租金。今年第二季度全市写字楼平均租金水平降至88.8元/平方米/月,比去年同期下降4%。业内预计,新竣工及近期入市项目凭借较高的品质和较低的租金水平,具有持续的吸引力。

  青岛写字楼市场去化周期升至70个月

  据统计,2019年上半年青岛写字楼市场供销齐降,价格小幅上涨,月度成交价格受成交结构影响波动较大。供应方面,2019年上半年办公新增0.2万套,约23.4万平方米,供应面积同比下降63.02%。

  成交方面,2019年上半年办公共成交0.2万套,约26.1万平方米,成交面积同比下降40.6%。价格方面,2019年上半年办公市场成交均价15489元/平方米,同比微涨。从月度走势看,3月份受青岛华润中心、海信财智谷等高价项目网签影响,成交均价升至16756元/平方米,为上半年月度最高。

  值得注意的是,虽然供应量和成交量同比大幅下滑,但岛城办公市场去化周期却保持高位。截至2019年年中,办公库存升至305万平方米,同比上涨3%,去化周期升至70个月,创2010年以来历史新高,存量主要集中在西部城区和北部城区。

  禁止违法群租 北京发布新版住房租赁合同

  新版《北京市住房租赁合同》示范文本,以及配套使用的《北京市房屋出租经纪服务合同》和《北京市房屋承租经纪服务合同》示范文本,7月8日起正式发布实施。

  新版住房租赁合同还增加了禁止违法群租的相关要求。《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本均在说明中强调,不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的内容。

  上半年北京建成4.55万套政策性产权房

  今年北京100个民生改善项目主要包括政策性住房、教育、医疗、养老、文化、体育、绿化等领域,其中,上半年建成4.55万套政策性产权房。

  据介绍,2019年计划筹集建设政策性租赁住房5万套,1-6月共完成2.5万套,完成年度任务的50%。全年计划筹集建设政策性产权房6万套,1-6月共完成4.55万套,完成年度任务的76%。

  全国300城土地出让金创同期新高 达2.2万亿

  2019年1-6月,全国300城土地出让金总额为22490亿元,同比增长16%,再创同期新高。

  今年上半年,一线城市土地出让金总额为2496亿元,同比增长36%;二线城市土地出让金为12561亿元,同比增长26%;三四线城市土地出让金为7433亿元,同比减少3%。

  除了土地出让金,三四线城市的土地流拍率也明显高于一二线城市-今年上半年,一线城市共推出土地285宗,成交263宗,流拍率7.7%;二线城市共推出土地4671宗,成交4076宗,流拍率12.7%;三四线城市共推出土地8299宗,成交6830宗,流拍率17.7%。

  三四线城市的土地溢价率也在下降。1-6月,一线城市土地平均溢价率12%,同比上涨1个百分点;二线城市土地平均溢价率19%,同比上涨2个百分点;三四线城市土地平均溢价率达20%,同比下降7个百分点。

  50城租金收益率加速下行 房租连跌两个季度

  今年二季度,50城租金收益率为2.3%,环比下降3%,同比下降10%。进入2019年,租金收益率开始加速下行,这主要是因为房租已经连续两个季度下跌。

  具体来看,一、二和三线城市租金收益率均明显降低,一线城市的租金收益率最低,二三线城市租金收益率也已跌破2.5%。

    来源:房讯网

编辑:wangdc

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